Российская правовая газета

     Действующее законодательство допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд при условии возмещения соответствующих убытков. Однако нормы права не содержат однозначного ответа на вопрос о том, на какую дату должны рассчитываться убытки, подлежащие возмещению.

ЮШКОВ ЕГОР

     Порядок возмещения убытковсобственникам земельных участков при их изъятиидля государственных или муниципальных нужддостаточно подробно регламентирован. Вчастности, разъяснены основания изъятия;указано, что необходимо включать в составубытков при определении размера их возмещения,как производить их оценку, и другиесопутствующие вопросы.

     Вместе с тем процесс изъятияземельного участка – длительная процедура.Достаточно упомянуть тот факт, что изъятиеневозможно без согласия собственника доистечения года со дня получения собственникомуведомления о его изъятии. Очевидно, что за стольдлительный срок стоимость изымаемого участкаможет существенно измениться в силу объективныхрыночных условий, а также в результате действий(бездействия) собственника или других лиц вотношении участка. В связи с этим вопросопределения выкупной цены, а точнее даты, накоторую она определяется, является чрезвычайноважным, но, к сожалению, недостаточнорегламентированным.

     Требования Кодексов

     В п. 2 ст. 281 ГК РФ указано, что приопределении выкупной цены земельного участка,изымаемого для государственных илимуниципальных нужд, в нее включаются рыночнаястоимость земельного участка и находящегося нанем недвижимого имущества, а также все убытки,причиненные собственнику изъятием земельногоучастка, включая те, которые он несет в связи сдосрочным прекращением своих обязательств передтретьими лицами, в том числе упущенную выгоду.Однако ГК РФ не определяет дату, по состоянию накоторую должен производиться расчет выкупнойцены.

     В соответствии со ст. 280 ГК РФсобственник земельного участка, подлежащегоизъятию для государственных или муниципальныхнужд, с момента государственной регистрациирешения об изъятии участка до достижениясоглашения или принятия судом решения о выкупеучастка может владеть, пользоваться ираспоряжаться им по своему усмотрению ипроизводить необходимые затраты, обеспечивающиеиспользование участка в соответствии с егоназначением. Однако собственник несет рискотнесения на него при определении выкупной ценыземельного участка затрат и убытков, связанных сновым строительством, расширением иреконструкцией зданий и сооружений на земельномучастке в указанный период.

     Итак, ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам ГК РФ прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Все остальные (например, улучшение, удобрение земель) по смыслу нормы подлежат возмещению.

     В ЗК РФ есть похожая норма, но онаустанавливает несколько иные правила. Согласноп. 3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственникамиземельных участков, землепользователями,землевладельцами, арендаторами земельныхучастков на осуществление застройки земельныхучастков зданиями капитального типа ипроведение других мероприятий, существенноповышающих стоимость земли, после уведомления опредстоящем изъятии, в том числе путем выкупа,земельных участков, возмещению не подлежат.

     Данная норма отличается от ст. 280 ГК РФ,во-первых, тем, что к расходам, которые неподлежат возмещению, относятся не толькосвязанные с застройкой земельных участков, но ииные мероприятия, существенно повышающиестоимость земли. Во-вторых, период совершенияданных расходов начинается не со дня регистрациирешения об изъятии, а с момента полученияуведомления о предстоящем изъятии.

     Кроме того, следует обратить вниманиена п. 4 ст. 57 ЗК РФ, в соответствии с которым прирасчетах размеров возмещения убыткисобственников земельных участковземлепользователей, землевладельцев иарендаторов земельных участков определяются сучетом стоимости их имущества на день,предшествующий принятию решения об изъятииземельных участков, о временном занятииземельных участков или об ограничении правсобственников земельных участков,землепользователей, землевладельцев иарендаторов земельных участков.

     Однако применение указанного пунктако всем случаям изъятия земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд являетсясомнительным, поскольку по смыслу п. 1 и 2 ст. 57 ЗКРФ данная статья не охватывает случаи возмещенияубытков собственникам земельных участков при ихизъятии для государственных или муниципальныхнужд.

     Вышеперечисленные нормы свидетельствуют о том, что даже в одном и том же нормативном правовом акте содержатся разные правила определения дня расчета выкупной цены. Если в ГК РФ он определяется как день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии участка, с ограничениями по виду затрат, о которых говорилось выше, то ЗК РФ выделяет два случая: в ст. 57 — день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, в ст. 63 — день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии.

     Требования подзаконных актов

     Помимо федеральных законов порядоквыкупа земельных участков регулируетсяспециальными правилами и методическимирекомендациями.

     Постановлением Правительства РФ от07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещениясобственникам земельных участков,землепользователям, землевладельцам иарендаторам земельных участков убытков,причиненных изъятием или временным занятиемземельных участков, ограничением правсобственников земельных участков,землепользователей, землевладельцев иарендаторов земельных участков либо ухудшениемкачества земель в результате деятельностидругих лиц.

     Дату, на которую производится расчетвыкупной цены, Правила не определяют. Существуетлишь указание, что убытки, причиненныесобственнику изъятием земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд,включаются в плату за изымаемый земельныйучасток (выкупную цену), порядок определениякоторой регулируется гражданскимзаконодательством.

     Более интересными представляютсяВременные методические рекомендации,утвержденные Росземкадастром 11.03.2004, п. 5.3 которыхустанавливает следующие правила определениявыкупной цены земли при изъятии земельныхучастков.

     Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

     Итоговая величина размера убытков,указанная в заключении о размере убытков,составленном в соответствии с Методическимирекомендациями, может быть признанарекомендуемой для целей возмещения убытков, еслис даты составления заключения о размере убытковдо даты возмещения убытков прошло не более 6месяцев.

     Таким образом, Правила отсылают кгражданскому законодательству, а Методическиерекомендации содержат норму, аналогичную ст. 57 ЗКРФ, только дополнительно уточняют срок с моментаопределения размера убытков до их возмещения.

     Судебная практика

     В судебной практике практически невстречается случаев, которые смогли бы разрешитьдилемму о дате определения выкупной ценыземельного участка, изымаемого длягосударственных или муниципальных нужд. Тем неменее стоит отметить следующее.

     Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005№ 11 «О некоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства»разъясняет, что, в случаях когда собственник несогласен со стоимостью объекта, установленной врешении уполномоченного органа об изъятииземельного участка, или когда выкупная цена в немне указана и сторонами после принятия решения обизъятии не достигнуто соглашение о выкупнойцене, арбитражный суд определяет стоимостьобъекта исходя из его рыночной стоимости намомент рассмотрения спора. Итак, постановлениеПленума ВАС РФ содержит еще один моментопределения выкупной цены, который существенноотличается от установленного законом.

     В определенных случаях указанный вывод ВАС РФ может привести к следующему. Собственник земельного участка совершает действия по увеличению его стоимости после регистрации решения о его изъятии и уведомления об этом собственника, но данные затраты не учитываются при определении выкупной цены. В этом случае в соответствии с постановлением собственнику достаточно не согласиться с произведенной оценкой, чтобы избежать ограничений по возмещению убытков, установленных законом, и в судебном порядке определить рыночную стоимость на момент рассмотрения спора.

     Выводы

     Сделать однозначный вывод о дате, накоторую определяется выкупная цена земли, прибуквальном толковании норм, содержащихся вразличных нормативных актах, не представляетсявозможным в силу их противоречивости, поэтомуцелесообразно учесть нижеприведенныеобстоятельства.

     Согласно ст. 44 ЗК РФ правособственности на земельный участок прекращаетсяпри отчуждении собственником своего земельногоучастка другим лицам, отказе собственника отправа собственности на земельный участок, в силупринудительного изъятия у собственника егоземельного участка в порядке, установленномгражданским законодательством.

     Пункт 3 ст. 49 ЗК РФ предусматривает, чтоусловия и порядок изъятия, в том числе путемвыкупа, земельных участков для государственныхили муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗКРФ, где определено следующее: порядок выкупаземельного участка для государственных илимуниципальных нужд у его собственника; порядокопределения выкупной цены земельного участка,выкупаемого для государственных илимуниципальных нужд; порядок прекращения праввладения и пользования земельным участком приего изъятии для государственных илимуниципальных нужд, права собственниказемельного участка, подлежащего выкупу длягосударственных или муниципальных нужд,устанавливаются гражданским законодательством.

     Вышеуказанные нормы позволяют отдатьпредпочтение ГК РФ.

     Кроме того, если выбирать между правилами ГК РФ и ЗК РФ, то определение выкупной цены на день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии участка (ГК РФ), нам представляется более предпочтительным вариантом, чем на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (ст. 57 ЗК РФ), или на день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ). Это обусловлено тем, что только при регистрации решения можно говорить о юридической силе такого решения и о действительном изъятии в будущем земельного участка.

     Однако сделанный вывод о преимущественорм ГК РФ может быть несколько омраченследующим. Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормыземельного права, содержащиеся в другихфедеральных законах, законах субъектов РФ,должны соответствовать ЗК РФ.

     В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФимущественные отношения по владению,пользованию и распоряжению земельнымиучастками, а также по совершению сделок с нимирегулируются гражданским законодательством,если иное не предусмотрено земельным, лесным,водным законодательством, законодательством онедрах, об охране окружающей среды, специальнымифедеральными законами.

     Подведем итог: учитывая, что одни нормыЗК РФ об определении выкупной цены землиотсылают к гражданскому законодательству, адругие нормы ЗК РФ, регулирующие аналогичныевопросы, не содержат ссылок на иноезаконодательство, но при этом устанавливают иныеправила, чем в гражданском законодательстве, ккоторому идет отсылка, можно говорить онеразрешимой, без вмешательства законодателя,коллизии, которая может привести к серьезнымпроблемам на практике.

     Думается, законодателю стоит конкретизировать свою позицию по вопросу момента определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, путем устранения имеющихся противоречий в законодательстве.