Ирина Кис
8 марта 2005

Не секрет, что купить квартиру в столице – дело не дешевое. И, тем не менее, реальное. Можно копить на квартиру многие годы, во многом себе отказывая, а можно взять кредит. И кредит, на наш взгляд, является более эффективным решением жилищной проблемы.

Несмотря на то, что сегодня практически каждый банк декларирует предоставление населению ипотечных кредитов, статистические данные выглядят довольно скромно. Только 5% сделок совершаются на российском рынке недвижимости с помощью ипотечных кредитов, а если взять столичный и Подмосковный регионы, эта цифра будет еще меньше. Ипотека пришла в Россию десять лет назад, но сегодня можно говорить лишь о том, что за этот срок программа успела сделать первые неуверенные шаги в нашей стране. Тем не менее, сейчас на рынок выходят специализированные банки и компании, работа которых сосредоточена исключительно на ипотечном кредитовании. 

Ипотечный калькулятор

Сейчас брать кредит на покупку квартиры имеет смысл лишь если совпадают несколько важных факторов:

 - вы обладаете стабильным доходом от $1000 ежемесячно,

 - вы готовы подождать примерно полгода до заселения,

 - вы готовы к регулярным отчислениям из семейного бюджета энной суммы, и

 - вы понимаете, что итоговая стоимость квартиры будет немного выше, чем при обычной покупке.

Оценить свои возможности для участия в кредитной программе вам поможет ипотечный калькулятор. Как правило, его можно найти на официальном сайте  банка или компании, предоставляющей ипотечное кредитование. Для того, чтобы узнать на что вы можете рассчитывать и какая программа  -  а их, как правило, у банка несколько  - вам подойдет,  необходимо лишь ввести примерные данные:

- срок кредита

- процентная ставка (зависит от выбранной программы)

- количество членов семьи

- первый взнос

- стоимость квартиры

- сумма кредита

- доход семьи после налогов

- налоговая льгота

Однако следует помнить, что полученный за считанные минуты результат будет примерным. Различные банки предлагают свои калькуляторы, каждый из которых не идеален. Обычно они настроены только на определенный размер процентной ставки, принятый в данном банке, поэтому использовать их для расчета по ссуде под другой годовой процент уже нельзя.

Особенности национальных банков

Итак, после предварительных расчетов вы решили взять кредит на покупку квартиры. К выбору банка и программы следует подойти особенно ответственно. Каждый банк имеет несколько видов программ, поэтому основное, на что нужно обратить внимание это:

- Размер кредита и срок, на который он выдается.

- Возможность досрочного погашения кредита, а также моратории на досрочную выплату и штрафы за нее.

- Будете ли вы являться собственником квартиры сразу или до полного погашения кредита.

- Какова полная стоимость всех процедур по оформлению.

- Действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты.

Уже не первый год банк DeltaCredit заявляет о себе как о специализированном ипотечном банке. Банк был создан в России в 2001 г. На сегодняшний день им выдано более 3 000 кредитов на общую сумму более чем $150 млн. Приобрести квартиру можно по одной из четырех программ: «DeltaСтандарт», «DeltaВариант», «DeltaСейчас» и «DeltaRU», каждая из которых предусматривает покупку квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. Разница заключается в первоначальных взносах. Если вы хотите приобрести квартиру в новом доме, вам придется внести 75% от ее общей стоимости, если на вторичном рынке – 25%. Банк выдает кредиты сроком на 10, 15 и 20 лет под процентную ставку от 9% до 16,75% в зависимости от программы. Максимальный размер кредита $300 000, минимальный – $20 000.

Городской Ипотечный Банк официально объявил о выходе на российский ипотечный рынок в марте 2004 года, а уже сейчас его отделения функционируют в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Самаре. На сегодняшний день объем ипотечных кредитов, выданных «Городским», превысил 43 млн. долларов, при среднем размере кредита в $60 000. Банк предлагает три ипотечных программы: «Классика» – кредит на приобретение готового жилья; «Классика+» – потребительское кредитование под залог имеющегося в собственности жилья и «Коттедж» – кредит на приобретение, строительство, ремонт индивидуального жилого дома. Минимальный размер кредита составляет $10 000, максимальный – $400 000. Кредит выдается сроком на 10 или 20 лет под процентную ставку от 10,5% до 12% годовых. Первоначальный взнос составляет 20% или 30% в зависимости от выбранной клиентом программы. Немаловажным является и то, что банк не предусматривает мораторий на досрочное погашение кредита.

Национальная ипотечная компания была учреждена в апреле 2003 г. АКБ «Национальным Резервным Банком» для оказания населению полного спектра ипотечных услуг. Москвичи и санкт-петербуржцы, где размещены основные отделения компании, могут взять кредит по программам: «Молодежный», «Стандартный», «Инвестиционный», «Кредитное окно» и «На улучшение жилищных условий» сроком на 10 и 15 лет. Процентная ставка варьируется от 9,9% до 15,5% в зависимости от программы, минимальная сумма кредита составляет $15 000, максимальная - $500 000. Авансовые взносы за квартиру в компании довольно высоки: 85%-95% от первоначальной стоимости квартиры.

Райффайзенбанк Австрия является дочерним банком австрийской банковской группы Райффайзен. Банк работает в России с 1996 г. и оказывает полный спектр услуг частным и корпоративным клиентам в рублях и иностранной валюте. Банк выгодно отличает низкая процентная ставка от 9% до 12%, кредит выдается сроком от 1 до 15 лет, а авансовый взнос составляет 30% от стоимости квартиры. Взять кредит на квартиру можно как в новом, так и в уже построенном доме. Минимальный размер кредита $20 000, а максимальный ограничивается доходом клиента и сроком, на который берется кредит. Для получения кредита в банке не требуется поручительство третьих лиц, а также прописка или регистрация в Москве или Санкт-Петербурге.

Сберегательный банк России зарегистрирован в 1991 г. Его клиентами могут стать граждане России от 18 до 70 лет. Ипотечная программа  включает в себя кредитование населения в долларах, в евро и в национальной валюте. Процентные ставки в USD и евро равняются 11% годовым, в рублях 18%. Кредит дается не более чем на 15 лет, а его максимальная сумма высчитывается исходя из оценки платежеспособности клиента, тем не менее, она не может превышать 70% стоимости объекта. Стоит учесть, что кредит предоставляется по месту прописки или регистрации заемщика.

Внештогрбанк предоставляет кредиты на приобретение жилья во всех регионах России, где есть филиалы банка. Кредит выдается сроком на 10, 15 и 20 лет. Процентная ставка в долларах и евро составляет 12,5%-13,5%, в рублях - 17%. Кредитный диапазон варьируется от $10 000 до $500 000, а первоначальный взнос - 15% от общей стоимости квартиры. Заемщик может оформить кредит при условии, что его минимальный доход равняется не меньше $425. Поручительства третьих лиц не требуется. Немаловажным моментом является то, что банк не штрафует за досрочное погашение кредита, осуществить которое можно уже через 3 месяца, после заключения сделки.   

Предъявите документы! 

Оформление ипотечной сделки требует огромного количества документов. Конечно, банк не бросит потенциального клиента и поможет собрать все необходимые бумаги. Однако  это довольно внушительный список ксерокопий основных документов, практически во всех компаниях он одинаковый. Прежде всего, это копии паспортов заемщика, его супруга (супруги) и их детей, а также копия свидетельства о регистрации по месту пребывания. Из всех крупных компаний, пожалуй, только Райффайзен банк не требует каких-либо документов о прописке или регистрации.

Кроме этого, будут необходимы копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.), а также документов, подтверждающие семейное положение:

1. Копия свидетельства о браке и/ или копия свидетельства о расторжении брака
2. Копия свидетельства о рождении детей
3. Копия свидетельства о смерти детей, супругов (при необходимости)

Документы, подтверждающие здоровье, то есть копию военного билета и/или водительское удостоверение.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

1. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем

2. Справку с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по доходам, полученным в 2001 году и последующие годы - по форме Й2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ от 01 ноября 2000г.)
3. Краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме)
4. Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии)
5. Копия трудового контракта (при наличии)
6. При наличии дополнительных доходов от других организаций:
трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме Й3-НДФЛ, утвержденный приказом МНС РФ от 01 ноября 2000г.)

Информация об активах заемщика:

1. Документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома) - обязательно предоставляются: правоустанавливающие документы
2. Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т.д.)
3. Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.)
4. Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг)

Документы, подтверждающие обязательства заемщика:

1. Копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита либо справка кредитора)

2. Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика:

3. Копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств.

Немного о страховке

Несмотря на то, что действующий в России «Закон об ипотеке» требует обязательного страхования только залога (то есть самой покупаемой недвижимости), кредиторы стремятся максимально обезопасить себя. Страхованию подлежит не только квартира, но и права собственности на нее (так называемое «страхование титула»), а также жизнь и здоровье заемщика (в качестве гарантии его платежеспособности). Суммарные затраты на страхования составляют примерно 1,5% от ежегодного остатка кредита.

 Комментарии специалистов:

 Александр Колошенко, член правления, начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:

Если прогнозировать развитие ипотеки в России на 2005 год, то вряд ли ставки в валюте будут снижаться, особенно на фоне роста стоимости средств на межбанковском рынке, именно поэтому очень сомнительно, что конечный пользователь (заемщик) сможет получить более дешевый кредит. Однако в рублях ставки могут снизиться, так как мы ожидаем снижение инфляции, и второе – мы ожидаем, что возможно практика предоставления бесплатного жилья будет расформирована в субсидирование ипотечных программ для населения.

По моему мнению, перспектива развития ипотечного рынка существует только при выполнении ряда условий. Первое - это введение ряда законодательных проектов, в том числе создание кредитных бюро. Второе – введение нового жилищного кодекса и внесение поправок в ряд статей гражданского кодекса, в закон об ипотеке и о залоге недвижимости. Также мы ждем усовершенствования системы страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, и параллельного стимулирования платежеспособного спроса населения, особенно в регионах, где средняя сумма ипотечного кредита часто даже не предполагает, что банк будет заниматься такого рода проектами.

Каких-то радикальных изменений (значительное понижение ставок и т.д.) относительно нашей ипотечной программы мы не планируем. Это связано с тем, что большинство кредитов выдаются в долларах США, и ощущается рост стоимости финансирования на международных рынках  

Начальник отдела продаж «Национальной ипотечной компании» Василий Ченушкин:

В 2005 году ожидается снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке ипотеки обязательно появятся новые кредитные продукты, он будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Наша компания стремится сделать получение ипотечного кредита максимально удобным для наших клиентов. Поэтому, наряду с постоянной разработкой новых программ кредитования, мы стремимся усовершенствовать систему обслуживания клиентов.

В частности, для экономии времени клиента, в ближайшее время будет введена новая система обработки заявок с сайта компании.