Ирина Кис
17 мая 2005

Известно, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку. Постепенно различные формы кредитования приходят и в Россию. В последнее время особенно интенсивно – в сферу приобретения недвижимости.

Занять или накопить?
 Строго говоря, не сегодняшний день существует две схемы кредитования покупки жилья: банковская ипотека и накопительная система. Что такое ипотека сейчас уже знает практически каждый: заем у банка определенной суммы под процентную ставку для приобретения жилья. Кооператив – это возможность накопления первоначальной суммы (как правило, 50% от стоимости жилья) для приобретения квартиры, так как оставшуюся часть за будущего владельца выплатит организация, поэтому различные виды второй схемы и получили общее название: квази-ипотека. Понятно, что и та и другая схемы рассчитаны на небогатых людей с какими-то сбережениями, которых на приобретение квартиры явно недостаточно. Не секрет, что статистические данные по ипотеке сегодня выглядят более чем скромно, и еще не скоро это явление получит в России такое же распространение, как на Западе. Однако и с кооперативами все не так просто. Несмотря на то, что основной козырь этих организаций – низкие проценты, сегодня люди не спешат пользоваться услугами этих организаций. 

Как это было
 Первые кредитные кооперативы появились в середине 19 века в Англии, Франции, Германии, немного позже в Венгрии и Польше. Их названия - «кассы взаимопомощи», «ссудные ассоциации», «общества благосостояния» - очень точно отображали принцип, который был заложен в основу их деятельности: объединения людей для достижения ими определенной цели. Интерес вызывает еще и тот факт, что сама идея подобных организаций зародилась в умах известных утопистов рубежа XVIII-XIX веков: Оуэна, Блана, Фурье.
 Как замечает специалист по связям с общественностью «Лиги кредитных союзов» Клавдия Волохо, в России в 1865 г. образовано первое ссудосберегательное товарищество. Движение кредитной кооперации в России было настолько мощным, что 1 января 1912 г.  начал свою  деятельность Московский народный банк, выпустивший  4000 акций на сумму 1 млн. руб. к 1916 г. в  Российской империи насчитывалось уже более 14 тысяч кредитных кооперативных организаций с общим числом пайщиков более 8 млн. В начале ХХ века Россия занимала ведущее место в мире по численности таких организаций. В период социалистических  преобразований Движение кредитной потребительской кооперации было радикально подорвано, однако существовало вплоть до 30-х годов.
 Возрождение кредитных кооперативов (кредитных союзов) в  России началось в начале 90-ых.  Первые кредитные кооперативы появились как самостоятельные организации в конце 1991 г.- начале 1992 г. Тогда люди объединялись в кооперативы различного вида деятельности – в том числе и жилищные. Сегодня можно по-разному судить о том, как работали советские кооперативы, но факт остается фактом: тогда при поддержке государства, у людей, вступивших в такую организацию, было гораздо больше шансов, гарантий, уверенности в получении квартиры, чего нельзя сказать об участниках современных кооперативов. Сегодня такой вид деятельности среди экспертов на рынке недвижимости давно получил негласное название: квази-ипотека. Соответственно возникает вопрос: так ли утопичны до сих пор кооперативные модели приобретения жилья или это реальность?

Современны кооперативы: какие они бывают
 Все современные кооперативы образуют три группы: жилищно-строительные, жилищно-накопительные и, так называемые, строительно-сберегательные кассы. Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК - некоммерческая организация, потребительский кооператив, осуществляющий свою деятельность в соответствии с разделом V нового Жилищного кодекса РФ. ЖСК организуется для того, чтобы обеспечить членов кооператива жилой площадью путем строительства многоквартирного жилого дома на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления им. ЖСК - это кооператив одного дома, пайщики организации могут объединить свои взносы только на строительство конкретного объекта недвижимости. ЖСК не может приобретать готовое или вторичное жилье. В связи с этим, пайщики, которые не хотят ограничивать себя рамками строительства одного дома, до 1 апреля проводят общие собрания и переименовываются в ЖНК.
 Жилищные накопительные кооперативы - некоммерческие организации, в которых число членов не может быть меньше 50 человек и больше 5 000 человек. Стать участником такого кооператива, как и предыдущего, могут только граждане не моложе 16 лет, уплатившие вступительный взнос и часть паевого взноса. Основная цель деятельности ЖНК - привлечение индивидуальных сбережений и использование их для приобретения квартир в интересах его членов (пайщиков). Если ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков, поэтому ЖНК может приобретать квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках.
 Механизм участия заключается в примерно следующих этапах: гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос (как правило, 50%). Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика. Член ЖСК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 8 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. Кроме, этого обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также от порчи имущества (пожар, залив, разрушение и т.д.). Все страхование осуществляется за 1% в год от страхуемой суммы. В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива.
 Проще говоря, обе накопительные системы имеют в своей основе накопление дешевых ресурсов — люди кредитуют друг друга. С одной стороны, это хорошо (низкие проценты), но с другой — это высокий риск. До недавнего времени особого различия между жилищными или жилищно-строительными кооперативами не было. Все они работали на основе статьи 116 Гражданского кодекса как потребительские некоммерческие организации, объединяя граждан, озабоченных улучшением жилищных условий, но новый закон ввел новую форму жилищной кооперации – жилищно-накопительные кооперативы. 
 Существует и такой вид кооперации, как строительно-сберегательная касса (ССК) - это специализированный банк, находящийся под контролем Центробанка и направленный на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. ССК отличается от ЖНК более низким уровнем рисков, позволяющим привлечь большее количество участников. Здесь работает следующая схема: человек накопил 30%, ССК добавила 30%, одновременно выступив гарантом на остаток в виде 40% перед ипотечным банком. Тогда и требования к кредитной истории заемщика, к его «серым» и «белым» доходам будут совершенно иными, чем в ипотечных банках. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она, по сути, представляет собой специализированный банк, который ведет только операции по привлечению денег и выдачи ссуд. Однако из-за того, что их деятельность сегодня законодательно не урегулирована - отсюда и отрицательный результат: если ЖСК и ЖНК имеют свою, пусть малую, но нишу в кредитной сфере приобретения жилья, то о ССК большинство населения вообще не знает.

Факторы риска
 Итак, если вы все же решились накопить себе на квартиру и выбрать кооператив, то, прежде всего, вам нужно обратить внимание на следующее:
 1. Выяснить, какие именно юридические и риэлтерские компании обслуживают деятельность кооператива, каков их стаж и опыт работы, входят ли они в профессиональные ассоциации, прошли ли они сертификацию на соответствие государственному стандарту в сфере недвижимости.
 2. Выяснить, состоит ли ЖСК членом профессиональных и общественных объединений, контролирующих стандарты его деятельности.
 3. Разделить число пайщиков, получивших право на подбор и находящихся в очереди ожидания, на ежемесячные темпы покупки квартир. Получится реальный срок ожидания в очереди.
 4. Изучить договор об условиях членства в ЖСК, особое внимание обратив на невозможность изменения его условий в одностороннем порядке по инициативе администрации ЖСК.
 5. Ознакомиться с Уставом кооператива. Убедиться, что он является некоммерческой организацией, прошедшей государственную регистрацию.
 6. Убедиться, что в уставе и внутренних нормативных документах ЖК прямо указано, что кооператив не вправе:
- ставить своей целью извлечение прибыли и заниматься коммерческой деятельностью;
- размещать денежные взносы пайщиков где-либо, кроме как в уполномоченном банке;
- использовать паевые взносы на цели, не связанные с приобретением жилья пайщикам;
- отчуждать, передавать в залог или обременять каким бы то ни было иным способом имущество, приобретенное на паевые взносы пайщиков, до завершения полной выплаты пая за конкретный объект недвижимости и передачи его в собственность пайщику.

Комментарии специалистов
Клавдия Волохо, специалист по связям с общественностью «Лиги кредитных союзов»:
 За прошедший период накоплен богатый опыт, поэтому, безусловно - будущее у таких организаций есть. И мировой опыт развития кредитной кооперации это доказывает. Не секрет, что ипотека сегодня развивается достаточно медленно,  банки выдают кредиты под довольно высокие проценты, поэтому кооперативы могут быть альтернативой банкам по выдаче займов, в том числе и на жилищные нужды. Кредитные потребительские кооперативы сегодня особенно активно развиваются в регионах, в различных малых муниципальных образованиях, где даже при желании банковский кредит получить очень непросто. Тогда как, если жители объединятся и договорятся о взаимовыгодной программе приобретения жилья - то вполне реально, что эта программа будет работать. Поэтому уже сегодня можно говорить о появлении жилищных программ в действующих, сильных кооперативах как о тенденции. Кредитные кооперативы активнее работают на вторичном  рынке, в программах по улучшению жилищных условий жилья. Если попытаться выделить кооперативы, которые уже имеют успешный опыт реализации жилищных программ, то в Москве хорошо себя зарекомендовал кооператив «Радуга»,  а в регионах  можно отметить кооперативы «Рост» (г. Иркутск),  Первый Дальневосточный (г. Комсомольск на Амуре) и другие.