Алексей Лоссан
26 июля 2005

Последнее время ипотечное кредитование стало одной из самых популярных тем, многие семьи планируют улучшить свои жилищные условия в рассрочку, а банки наращивают потенциал для предоставления столь необходимых «длинных денег». Практически все уже все знают про ипотеку, и, наверное, только ленивый не обсуждал высокие процентные ставки и слишком большую сумму первоначального взноса. В результате в обществе твердо закрепилось мнение, что ипотечное кредитование – это предоставление средств на покупку жилья, тогда как на самом деле изначально это кредитование под залог недвижимости.

Немного истории 
Первое упоминание об ипотеке историки относят к VI веку до н. э., когда архонт Солон ввел этот термин в употребление. В Древней Греции «ипотекой» называли столб, который традиционно ставили на границе земельных владений заемщика. На этом столбе отмечались долги собственника земли. Таким образом, под ипотекой подразумевалась ответственность должника под залог земельного участка. Позднее столбики ставить перестали, и на смену им пришли ипотечные книги.
Древние римляне во многом переняли греческий опыт ипотечного кредитования. Изначально в римском праве существовало понятие фидуции, сущность которого заключалась в том, что заемщик до уплаты долга передавал в собственность кредитора определенное имущество, кредитор же в свою очередь принимал обязательство вернуть залог сразу после возврата ссуженных средств. Позднее фидуцию заменил пигнус, по которому имущество передавалось не в собственность, а во временное пользование, право же собственности возникало только в случае невыплаты долга заемщиком. Именно на смену фидуции и пигнуса пришло греческое понятие ипотеки и стало новым этапом в развитии кредитования, при котором заложенное имущество не отчуждалось автоматически у заемщика.
На территории современной России ипотечное кредитование впервые появилось в XIII-XIV веках, однако законодательные нормы, по которым предоставлялись кредиты, были разработаны только в Псковской Судной Грамоте, относящейся к концу XIV – началу XV века. В этом документе впервые упоминается имущественное взыскание. В XVI веке популярность такого рода залога привела к тому, что земельные наделы закладывались сразу нескольким кредиторам, а ненадежные заемщики за свои участки выдавали чужие земли.
В 1786 году специальным манифестом в России было создано первое специальное кредитное учреждение – Государственный заемный банк, который начал предоставлять дворянству кредиты на 20 лет под 8% годовых. Обеспечением кредита являлась усадьба с землей и крепостными. Если по истечении срока должник не погашал ссуду, имение переходило в распоряжение не банка, а дворянской опеки, определявшей опекунов для «правильного» управления имением должника. В течение нескольких лет долг должен был быть погашен за счет доходов с имения, а остаток средств отдавался владельцу. С 1864 года в России появились акционерные коммерческие банки, а с 1872 года – акционерные поземельные банки. В итоге бурного развития ипотечного кредитования к концу XIX века в России было заложено 102313 домов, а к 1914 году в залоге находилось 60% земельных участков.
Примечательно, что за всю историю ипотечного кредитованияпод залог недвижимого имущества выдавались средства не с целью улучшения жилищных условий, а, как говорят сейчас, на потребительские нужды. Первым российским учреждением, выдававшим ипотечные кредиты на приобретение земли, стал Крестьянский поземельный банк, основанный 18 мая 1882 года и предоставлявший кредиты бывшим крепостным крестьянам на покупку земельного надела.

В рамках закона
В современном российском праве понятие ипотеки появилось впервые в законе «О залоге», принятом в 1992 году и закрепившем возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Затем многие положения ипотечного кредитования были уточнены в первой части Гражданского кодекса – ст. 334-358, в частности в ст. 338 было указано, что «имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю», а в ст. 340 оговаривались особенности ипотеки земельного участка. Однако после принятия этого закона ипотека как вид залога активно не использовалась, так как многие правовые вопросы все же оставались неурегулированными.
В 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому стал возможен активный оборот недвижимости, однако отдельные нормы, необходимые для реального функционирования ипотеки оставались «разбросанными» по разным правовым актам, в частности, реализация прав банка по ипотеке осуществлялась на основе закона «Об исполнительном производстве». Наконец, 16 июля 1998 года президентом России был подписан Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в который позднее – 10 февраля 2004 года – было внесено несколько поправок.
Согласно ст. 2 закона «Об ипотеке», «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». Согласно гражданскому законодательству кредит является разновидностью договора займа, в котором кредитор обязуется предоставить заемщику средства, предусмотренные договором, а заемщик берет на себя обязательства вернуть заем. Если средства не будут возвращены, то по ст. 3-4 закона 102-ФЗ кредитное учреждение имеет право компенсировать их доходами от реализации заложенного имущества.

Что является предметом ипотеки?

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то есть земельные участки, не находящиеся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
При этом ипотека здания или сооружения допускается только одновременно с ипотекой земельного участка, на котором оно находится, однако на принадлежащее заемщику право постоянного пользования земельным участком, на котором находится сооружение, право залога не распространяется. Если предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входят относящиеся к этому предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования и исключительные права.
Что касается особенностей ипотеки жилых помещений, то согласно закону «Об ипотеке» и Гражданскому кодексу РФ не всякое жилье может являться основание для ипотечного кредитования, например комната в коммунальной квартире не может быть предметом залога. В п.4 ст.5 102-ФЗ сказано, что «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки». В данном случае в законе есть отсылка к ст. 133 ГК РФ, в которой дано определение неделимой вещи как «вещи, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения».
Предметом залога являются также земельные участки. Примечательно, что согласно ст. 64 закона «Об ипотеке», при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения. Однако федеральным законом внесены поправки в эту статью закона, по которым не допускается ипотека участка без залога расположенных на нем объектов недвижимости, если закладываемый участок – «из состава земель сельскохозяйственного назначения».
Кроме того, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством, а также строительными материалами и оборудованием.

Банки не спешат

Несмотря на существующую схему использования недвижимости в качестве залога при предоставлении кредита, такое обеспечение займа не пользуется в России популярностью. «Несомненно, в настоящее время кредиты под залог существующей в собственности заемщика недвижимости по сравнению с кредитами, выдаваемыми на приобретение недвижимости, предоставляются меньшим количеством банков», - отмечает старший юрисконсульт Городского ипотечного банка Артем Коновалов.
В общей сложности из всех столичных ипотечных банков кредиты на разные цели  под залог уже имеющегося недвижимого имущества предоставляют Росбанк, Городской Ипотечный Банк, Национальная Ипотечная Компания, Международный Московский Банк и Газпромбанк. Во всех этих банках предоставляются кредиты, при получении которых единственным обеспечением является уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Однако в большинстве случаев такие кредиты выдаются исключительно для приобретения другой недвижимости, а Международный Московский банк считает такой залог достаточным, если у заемщика нет супруга, так как в противном случае требуется его поручительство.
Большинство банков не спешат рассматривать в качестве обеспечения кредита уже имеющуюся недвижимость, предпочитая предоставлять кредиты либо под залог приобретаемой собственности, либо на основе справок о «белых доходов», либо под поручительство других лиц, а чаще всего по совокупности этих факторов в целом, полностью анализируя финансовое положение заемщика.

Кредиторы рискуют
Нежелание банков кредитовать под залог уже имеющегося имущества, по мнению специалистов, связано с невысокой ликвидностью недвижимости в целом, а также с многочисленными законодательными препятствиями, возникающими при необходимости реализовать недвижимость недобросовестного заемщика. «Позиция некоторых банков в данном вопросе основывается на том, что действующее законодательство не создает должной защиты интересов банка при необходимости реализации заложенного по данной программе имущества и выселения проживающих в квартире лиц. Данное обстоятельство, несомненно, рассматривается как фактор, увеличивающий риски банка, а следовательно влияет на принятие положительного решения о «запуске» данной программы», - говорит Артем Коновалов.
Как отмечает начальник отдела по обслуживанию клиентов Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин, «у банков еще нет большой практики по выдаче таких кредитов, а также нет судебной практики при обращении взысканий». При этом, по его словам, в последнее время сделаны некоторые законодательные шаги для того, чтобы кредиторы смогли гарантированно вернуть свои средства. «Последние изменения в законодательстве (закон об ипотеке) позволили выдавать кредиты на проведение капитального ремонта и иное неотделимое улучшение недвижимости. Возможно, кредитные организации не успели отреагировать на данные изменения, т.к. законы поменялись недавно, а кто-то просто занял выжидательную позицию. Логика такая: дождемся, когда будет понятно насколько такие кредиты нужны людям, какой спрос на такой продукт, появится судебная практика, а потом будут приниматься решения о внедрении у себя таких программ кредитования», - отмечает он.
В случае невыполнения заемщиком своих обязательств банк может столкнуться с определенными трудностями. С одной стороны он имеет право реализовать имущество заемщика, а с другой – согласно ст. 78 закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенный дом или квартиру не является основанием для выселения жильцов, если заложенная недвижимость является единственным постоянным местом проживания заемщика. Таким образом, закон страхует заемщика от возможности лишиться единственного жилья. Как отмечает Артем Коновалов, в практике Городского ипотечного банка были случаи, когда заемщики переставали надлежащим образом исполнять свои обязательства. «В таких случаях заемщики банка, как правило, осуществляют полное досрочное исполнение своих обязательств на основании выставленного банком требования, либо на основе согласованной с банком схемы - осуществляют отчуждение заложенного имущества в пользу третьих лиц с целью из вырученных от продажи денежных средств удовлетворить требования банка в полном объеме. Внесудебный порядок обращения взыскания является более быстрым и выгодным как для банка, так и для заемщика», - говорит эксперт. С Артемом Коноваловым согласен и Василий Ченушкин. По его словам, «судебные тяжба это крайняя мера и прибегать к ней не хочется, на мой взгляд, всегда можно найти компромиссный вариант, чтобы и интересы банка соблюсти и не «выламывать руки заемщику».
Другим не менее важным фактором риска для ипотечного банка является недостаточно четко проработанная процедура оценки земельного участка, под который предоставляется кредит. Согласно поправкам, внесенным в закон «Об ипотеке», п. 1-2 ст. 67, «оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации», а «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем».
«Если рассматривать земельный участок как объект залога по данному кредитному продукту, то в данном случае встает вопрос о его оценке в целях определения суммы кредита, который может быть предоставлен заемщику. В настоящее время практика оценки земельных участков еще не сформировалась достаточным образом. В качестве примера можно привести тот факт, что  оценщики по- разному относятся к вопросу об  оценке земельного участка при наличии на нем возведенного сооружения например, находящегося в стадии строительства дома», - говорит Артем Коновалов.
По его словам, одни оценщики рассматривают такие объекты как улучшение земельного участка, и соответственно, увеличивают стоимость земельного участка, а другие, наоборот, – как ухудшение. «Таким образом, в случае ошибки оценщика и наступления дефолта по кредиту у банка могут возникнуть проблемы, связанные, во-первых, с поиском покупателя на данный земельный участок, а, во-вторых, с получением достаточного для погашения кредита количества денежных средств, вырученных от продажи участка», - заключает эксперт.

На практике
Однако перечисленные выше риски не останавливают некоторые банки. Как говорит Артем Коновалов, Городской ипотечный банк «рассматривает залог недвижимого имущества как единственное и достаточное обеспечение выдаваемых кредитов и не требует дополнительного обеспечения ипотечных  кредитов поручительством третьих лиц». По словам Василия Ченушкина, в Национальной Ипотечной Комапнии «залог недвижимости является достаточным обеспечением по выдаваемым кредитам – это распространено как на ипотечные программы по приобретению объектов недвижимости, так и на кредиты, выдаваемые на ремонт квартир, находящихся в собственности заемщика».
Различные банки выдвигают разные требования к закладываемым объектам недвижимостиа. Наиболее либеральные требования к закладываемым квартирам – в Городском Ипотечном Банке, в котором, по словам Артема Коновалова, «отсутствуют какие-либо ограничения по количеству собственников квартиры», а «в целях расширения круга потенциальных получателей кредита допускается, когда наряду с заемщиком собственником квартиры являются еще и иные совершеннолетние лица». В этом случае такие лица должны выступать в качестве залогодателей передаваемой банку в залог квартиры. «Что касается квартиры, рассматриваемой в качестве объекта залога по предоставляемому на потребительские нужды кредиту, то предъявляемые банком требования к квартире существенно не отличаются от требований к квартире, приобретаемой за счет кредитных средств», - отмечает Артем Коновалов.
По словам Василия Ченушкина, в Национальной Ипотечной Компании «требованиями к квартирам, принимаемым в залог, являются: удаленность объекта не более 50 км от МКАД, собственниками могут быть только заемщики, отсутствие несовершеннолетних собственников, и в период действия кредит дом не должен идти под снос или реконструкцию». Как сообщили в «Газпромбанке», клиенты этого кредитного учреждения могут получить кредит на потребительские цели под залог расположенной в пределах РФ отдельной квартиры в многоквартирном доме, на которую в установленном действующим законом порядке оформлено право собственности, и которая не является единственным жилым помещением заемщика, то есть наиболее ликвидна и реализуема согласно ст. 78 закона «Об ипотеке». В Международном банке выдаются целевые кредиты под залог квартиры на территории столицы, при этом заемщик имеет право потратить кредит только на ремонт, покупку новой квартиры, доли или комнаты.
Что касается требований, выдвигаемых к земельному участку или загородному дому, выступающих в качестве залога, то критериям, разработанным для кредитования под залог квартиры, в каждом банке добавляются требования к местоположению участка и его транспортной доступности. В каждом банке эти критерии различны. В Городском ипотечном банке, по словам Артема Коновалова, «передаваемый в ипотеку земельный участок должен иметь разрешенное использование – для садоводства, жилищного или дачного строительства, находиться в населенном пункте - коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе, иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд на легковом автомобиле и быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащих государственной регистрации».
В Национальной Ипотечной Компании, по данным Васили Ченушкина, не принимаются в качестве залога дома, располагающиеся в дачных поселках и садовых товариществах. Кроме того, удаленность объекта должна быть не более 50 км от МКАД, обеспечен круглогодичный подъезд, проведены коммуникации, а сам коттедж должен быть оформлен на заемщиков и являться объектом завершенного строительства.Однако, какие бы конкретные требования ни выдвигали банки, получить кредит под залог уже имеющейся недвижимости можно исключительно на сумму не превышающую 70% стоимости закладываемого имущества.

В итоге

Таким образом, можно сделать вывод, что, в отличие от периода расцвета ипотечного кредитования в России  в начале XX века, система субсидирования под залог недвижимого имущества в современном российском государстве не развита вовсе, прежде всего, это касается кредитов, направленных не на улучшение жилищных условий, а на потребительские цели. Наиболее популярным обеспечением потребительских кредитов остается справка с места работы и поручительство других физических лиц с постоянным «белым» доходом. Большинство банков воспринимают залог недвижимости как слишком ненадежное обеспечение и стремятся избежать рисков, связанных с возможной реализацией недвижимого имущества через суд.
Однако, как утверждает Артем Коновалов, «в связи с тем, что такие потребительские кредиты обеспечены залогом недвижимого имущества, они могут быть предоставлены заемщикам на более длительный срок и в большей сумме», то есть могут быть потрачены на приобретение дорогой техники, покупку гаража или инвестированы в образование. Все эти схемы на сегодняшний день прописаны в российском законодательстве, однако с одной стороны заемщики опасаются рисковать собственным имуществом, несмотря на то, что закон не позволяет даже недобросовестному должнику лишиться собственного жилья, а с другой стороны сами банки не понимают смысла такого кредитования и предпочитают иным образом обеспечивать возврат собственных средств. При этом, как отмечает Василий Ченушкин, «развивать это направление, несомненно, надо».

Комментарии специалистов:

Артем Коновалов, старший юрисконсульт Городского ипотечного банка:

Наш банк рассматривает залог недвижимого имущества как единственное и достаточное обеспечение выдаваемых кредитов и не требует дополнительного обеспечения ипотечных  кредитов поручительством третьих лиц. В настоящее время продуктовая линейка Городского Ипотечного Банка включает достаточно широкий спектр программ кредитования заемщиков под залог уже существующей в их собственности недвижимости. Так, заемщики Городского Ипотечного Банка могут получить кредиты на потребительские нужды, предоставив банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору квартиру, либо земельный участок, либо индивидуальный загородный дом с земельным участком. Выдаваемые Городским Ипотечным Банком кредиты под залог существующей в собственности заемщика недвижимости не имеют целевого характера, в связи с чем Банк не осуществляет контроль за расходованием кредитных средств, предоставляемых в рамках данного кредитного продукта. Таким образом, заемщик может потратить предоставленную сумму на любые нужды по его собственному усмотрению. Как правило, полученные по данной программе кредиты расходуются на приобретение имущественных прав на получение в собственности квартиры в домах, находящихся в стадии строительства (т.е. на новостройку), на получение западного дорогостоящего образования, и т.д.

Василий Ченушкин, начальник отдела по обслуживанию клиентов Национальной ипотечной компании:

Профессионализм наших сотрудников и грамотно проводимый андеррайтинг  клиентов и объектов недвижимости,  помогают избегать неприятных моментов.
Данный продукт достаточно новый и, так сказать, «пилотный». Посмотрим, как он будет продаваться, наверняка выявятся «детские болезни», придется что-то дорабатывать, менять, совершенствовать. Если такие кредиты действительно будут пользоваться устойчивым спросом, то, конечно, мы будем заниматься разработкой подобных продуктов.