17.07.07

Когда речь заходит об ипотеке, банкиры, словно сговорившись, начинают методично доказывать, что кредит на квартиру или дом — это не только доступно, но и выгодно. «Вы берете кредит и сразу въезжаете в свое жилье. Не нужно копить и гнаться за ценами» — вот их основные аргументы. Не хватает денег на необходимую сумму? «Не беда: увеличьте срок кредитования, это позволит увеличить размер займа и снизить нагрузку на ваш семейный бюджет» — советуют они. Слова о том, что заемщик при 20летнем кредите заплатит тройную цену за жилье, не сбивают банкиров с выбранного ими пути. Как и аргументы, что через 20 лет ваша жилплощадь окажется неизвестно в каком состоянии. «Неужели вы не понимаете, что стоимость жилья будет расти и вы все равно останетесь в выигрыше!» — восклицают они. Так и хочется поверить в ежегодный 40процентный рост стоимости жилья и забыть о том, что в последние полгода цены ползут вниз и насколько стоимость 1 кв. м «просядет», еще неизвестно. Развеять сомнения в вопросе выгодности ипотечного кредита при решении квартирного вопроса, рассказать, на какие программы стоит обратить внимание, а также поделиться информацией о том, как банки будут облегчать долговое бремя заемщиков, согласился президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

— Николай, сегодня, говоря о развитии ипотеки, большинство банкиров утверждают: кредиты все доступнее. Не кажется вам, что, учитывая стоимость жилья (3–4 тыс. долларов за 1 кв. м), ваши коллеги лукавят?

— Нет, думаю, что говорить о доступности ипотеки вполне оправданно. Идет снижение процентных ставок, увеличиваются сроки кредитования — это позволяет снизить нагрузку на заемщика. Кроме того, следует сравнивать такие показатели, как ставка по ипотеке и рост цен на недвижимость. Учитывая, что ставка находится на уровне 9–12% годовых, а стоимость 1 кв. м растет на 40–50% в год, выгода очевидна. Люди имеют возможность не только купить жилье, но и заработать на этой сделке. Если же человек будет копить и ждать пять лет, то жилье останется по-прежнему недоступным для него: через пять лет квартира будет стоить еще дороже.

— Неужели купленная сегодня за счет ипотеки однокомнатная квартира в «панели» за 160 тыс. долларов будет стоить полмиллиона долларов?

— Полмиллиона не будет, а 300 тыс. будет. Так, квартира в Крылатском, которая стоила два года назад 80 тыс. долларов, сегодня продается за 300 тыс. Поймите, предложение не поспевает за спросом. Если говорить о темпах строительства, то сегодня строят в два раза меньше, чем в 1980е годы. А спрос увеличивается, растут зарплаты, повышается уровень жизни населения. Пока нет факторов, которые бы снизили цены на жилье. Стагнация, о которой говорят, — временное сезонное явление. Хотя если она затянется, тогда уже стоит подумать, брать ипотеку или подождать падения цен.

— Конкуренция в сегменте ипотеки обострилась: средние ставки и условия приблизительно на одном уровне у большинства игроков. Может, вам стоит пойти по пути некоторых участников рынка и давать кредиты по принципу экспресс-кредитования?

— В условиях все более плотной конкуренции у некоторых банков начинает складываться тенденция постепенной либерализации требований к клиентам. Защитники этой концепции приводят аналогии с экспресс-кредитованием, по которому кредит может получить практически любой клиент. Но есть здесь сдерживающие факторы. Это минимальная процентная маржа, она не позволяет с финансовой точки зрения заранее закладываться на 15–30% невозвратов, как это может произойти в беззалоговом экспресс-кредитовании. Это длительные сроки кредитования — банки должны пытаться не просто «сфотографировать» финансовое положение клиента по состоянию на дату подачи заявки на кредит, но и спрогнозировать стоимость данного клиента на рынке труда на перспективу. Кроме того, банки, которые рефинансируют ипотечные кредиты, обязаны жестко следовать общепринятым в инвестиционной среде критериям кредитного андеррайтинга. Несмотря на указанные очевидные аргументы в пользу качественной проверки, на рынке всегда будут присутствовать банки-авантюристы, живущие одним днем, но это не наш путь.

— За счет чего тогда можно опередить конкурентов? Например, ряд банков полностью или частично отменили комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита и т. д.

— Я думаю, за счет различных факторов: и низкой ставки, и повышения сервиса и т. п. Отменить все комиссии — для нас это не самый оптимальный путь, да и заемщик не сильно сэкономит. Эти единовременные сборы играют в теле кредита незначительную роль. Мы пошли гораздо дальше — максимально снизили выплаты по страховке. Сегодня при получении ипотечного кредита все банки требуют, чтобы заемщики застраховались по трем рискам: жизнь и трудоспособность, титул (риск утраты прав собственности на квартиру) и имущество. Средний совокупный тариф находится на уровне 0,8–1,5% от суммы кредита. Страховая премия выплачивается ежегодно и начисляется на остаток задолженности по кредиту. С середины июля многие наши клиенты в рамках пилотного проекта смогут страховать жизнь в добровольном порядке. За счет уменьшения объема страхуемых рисков затраты клиента на обязательное при ипотеке страхование снизятся примерно на полпроцента. То есть совокупный страховой тариф составит всего 0,5%.

— Чем рискует клиент, отказываясь от страхования жизни?

— Если он страхуется, то в случае наступления неблагоприятных событий (смерти заемщика или потери трудоспособности) страховая компания выплатит банку за клиента задолженность по кредиту. Заемщику или его семье не придется в экстренном режиме пытаться найти средства на платежи по кредиту. Однако мы считаем, что решение о том, страховать или не страховать жизнь или трудоспособность, должно приниматься самим клиентом. Пойдут ли по этому пути наши клиенты? Увидим со временем.

— Если я вижу, что ставки упали на 2–3% с тех пор, как я брал кредит, и если я приду в банк с просьбой рефинансировать кредит по более низкой ставке, пойдете ли вы мне навстречу?

— Для нас рефинансирование своих или чужих клиентов не является первостепенной задачей. Для нас важнее привлечь к ипотеке тех людей, кто еще не получил ипотечный кредит. Хотя в отдельных случаях, конечно, мы перекредитовываем заемщика. Вопрос: насколько последнему это выгодно? Ведь, чтобы перекредитоваться, клиенту нужно опять заплатить комиссию за оформление, за выдачу, страховщику и т. д. Покроют ли эти расходы выигрыш от пониженной процентной ставки?

— А разве банк, чтобы сохранить лояльность клиента, чтобы он не убежал к конкурентам, не может отказаться от этих комиссий?

— Во всем мире рефинансирование стоит денег: в США средняя сумма таких расходов составляет около 5 тыс. долларов. Банк выдает кредит на 25 лет, он закладывает прибыль и в комиссии, которые заемщик платит разово, и в ставку. Если клиент через год погашает кредит, то банк недополучает прибыль. Поэтому комиссии есть и будут в любом банке, куда бы ни пришел потребитель. Если происходит резкое падение процентных ставок, то перекредитование может быть выгодно заемщику, но у нас пока процесс снижения ставок не носит обвального характера. Выигрыш, который получит заемщик от новой ставки, должен в два раза перекрывать стоимость перекредитования.

— Если банк секьюритизировал пул выданных кредитов, то на просьбу заемщика о рефинансировании автоматически последует отказ?

— Заемщик может перекредитоваться, получив новый кредит (по более низкой ставке) и погасить им старый. Мы не можем просто автоматом снизить ставку, по таким кредитам требуется дополнительное резервирование. Но основная проблема — в регистрирующих ипотеку органах. Если в развитых странах процесс снятия старого залога и регистрация нового оформляются за один день, то у нас полтора месяца. Две-три недели регистрационная палата тратит на вывод квартиры из старого залога и еще столько же на оформление нового. На это время банк фактически отдает деньги заемщику без всякого обеспечения