Уже давно известно, что отставание спроса от предложения неминуемо ведет к обострению конкуренции. Тем не менее, количество предлагаемого к продаже жилья в строящихся и реконструируемых домах продолжает расти быстрее, нежели петербуржцы успевают его покупать.
 Правда, предварительные итоги прошедшего года, подведенные Комитетом по строительству, говорят о снижении темпов возведения нового жилья по сравнению с прошлогодними. Сознательная ли это политика со стороны строителей или вынужденная - вопрос вопросов. Интриги добавил и резкий скачок цен на строительные материалы, который уже привел к росту цен на строящееся жилье. Таким образом к концу года ситуация на первичном рынке заметно изменилась.


Стройматериалы как мина замедленного действия

 Себестоимость строительства, как известно, сильно зависит от стоимости собственно строительных материалов. Пока цены на них оставались относительно стабильными, строители могли себе позволить маневрировать, снижая стоимость новых квартир для стимуляции спроса. Однако, похоже, теперь у них нет такой возможности. Суровая реальность такова - повышение цен коснулось цемента, щебня, металла, то есть самых необходимых стройматериалов. В принципе подорожало все по причине роста цен на топливо и увеличения тарифов на электроэнергию и перевозки.
Резкое удорожание строительных материалов (а по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, соответствующий индекс вырос в 1,5-2 раза) вынуждает идти на "параллельный перенос" цен в сторону их увеличения. Период "дешевых" квартир в строящихся домах закончился. Уже в сентябре крупные застройщики "порадовали" своих клиентов новыми ценами, накинув на каждый квадратный метр жилья по $20-30.
Сама привязка стоимости жилья к долларам, по мнению некоторых специалистов, также со временем привела к тому, что покупатели психологически оказались не готовы к повышению цен. Дело в том, что в конце 1998 года рублевая стоимость стройматериалов была весьма низкой, в то время, как цены на жилье фиксировались в долларах. При вроде бы тех же (и даже упавших) долларовых ценах на новые квартиры из-за резкого скачка валютного курса их рублевый эквивалент вырос 4-5 раз. Не удивительно, что прибыль застройщиков в тот период зашкаливала за 100%. Теперь же после резкого подорожания стройматериалов при стабильно сильном рубле строители практически растеряли полученную два года назад ценовую фору. Уже к концу 1999 года их прибыль не превышала докризисных показателей - около 20%. Сейчас же все чаще высказывается мнение о том, что большинство застройщиков вынуждены строить чуть ли не себе в убыток. Покупатели тем временем продолжают считать, что раз доллар не растет, то и цены на строящееся жилье должны следовать его благородному примеру. На самом деле, по разным оценкам, рост цен продолжится в пределах 15-35% еще до окончания нынешнего года. Обоснование простое - если строители не повысят цены на 30-35%, то сильно рискуют разориться.
 Относительно плавный характер уже начавшегося повышения объясняется инерцией. Строительный процесс, как известно, весьма растянут во времени, поэтому рост цен на стройматериалы сказывается на себестоимости не вдруг, а примерно через 1,5-2 месяца. Это объективная причина.
 Существует и субъективная - строителям очень не хочется спугнуть и без того скромный спрос. Демпинг выступает в этом случае как единственно возможный способ удержать капризного покупателя. Хотя вряд ли это можно считать выходом из положения, скорее более уместно говорить о "хорошей мине при плохой игре".
В любом случае, по мнению специалистов, долго сдерживать рост цен строителям не удастся.
Сейчас продолжают демпинговать, как правило, лишь мелкие застройщики, возводящие не более одного-двух домов. Вполне вероятно, что они смогут на какой-то короткий отрезок времени перехватить инициативу у крупных компаний, которые уже подняли цены на строящееся жилье. Однако через один, максимум два месяца и они вынуждены будут пойти на повышение стоимости новых квартир. Уже сейчас средние цены, более полугода балансировавшие на отметке около $300/кв.м., к концу 2000 года упрямо штурмуют стратегическую высоту в $350/кв.м. Ужесточение конкуренции на первичном рынке дает основания полагать, что все более важным условием для устойчивой работы строительных фирм становится наличие запаса прочности. У мелких компаний он по определению меньше. Строить и продавать построенное стало тяжелее, поэтому нельзя исключить, что в будущем году наименее конкурентоспособные фирмы окажутся жертвами рыночного "естественного отбора".

Рекорд под вопросом

 Динамика ввода нового жилья за первую половину года давала понять серьезность намерений строителей побить прошлогодний рекорд в миллион с лишним квадратных метров. Однако во второй половине года строители несколько притормозили. И теперь достижение гроссмейстерского миллионного рубежа - под большим вопросом. Данные Комитета по строительству о положении дел за январь-октябрь 2000 года говорят об отставании от аналогичных показателей за соответствующий период годичной давности. К ноябрю введено в эксплуатацию 537, 6 тысяч кв. м. нового жилья. Построено 102 дома, в которых вниманию петербуржцев строители представили почти 7000 квартир, что составило 484 тысячи кв.м. К этому надо добавить 16 реконструированных дома (424 квартиры), что соответствует 38,4 тысячам кв.м. И, наконец, строительство индивидуального жилья: введено в строй 77 домов на 79 квартир каждый общей площадью в 15,3 тысячи кв.м. Наиболее заметно отставание от прошлогоднего "графика" по индивидуальному строительству (на 26 тысяч кв.м. меньше) и по реконструкции зданий (на 24 тысячи кв. м.)
 Проблемы, с которыми столкнулась строительная фирма "Виадук", привели к тому, что город недополучит около 100 тысяч кв.м. жилья. Вообще, окончание строительства весьма большого количества объектов по инвестиционным договорам намечено на самый конец года. Таким образом, они будут приняты Госкомиссией уже в новом 2001 году и не зачтутся в показатели нынешнего. При том, что покорение рекордных рубежей ни в коем случае не является для строителей самоцелью, тенденция к снижению объемов строительства выглядит все-таки симптоматично. С одной стороны - повышается шанс для выравнивания дисбаланса в соотношении спроса-предложения, с другой - при весьма ограниченных покупательских возможностях граждан этот шанс скорее всего будет упущен.
Первичный рынок вступил в фазу роста цен. По этой причине начавшийся уже отток покупателей с первичного на вторичный рынок, видимо, будет усиливаться и дальше. По мере сокращения ценовой разницы между первичкой и вторичкой все более весомым аргументом для покупателя будет становиться фактор надежности сделки. А он на вторичном рынке всегда был существенно выше, чем при долевом участии в строительстве новых квартир. Даже в пиковые моменты своей популярности сделки с первичкой не превышали 30-35% от всех сделок на рынке. Сейчас их доля приблизилась к 25%. К концу года можно ожидать ее сокращение до 15-20%. При этом цены на первичном рынке, по мнению специалистов "Аркады", имеют тенденцию расти с несколько большим ускорением, нежели на вторичном. Скажем, есть основания прогнозировать рост цен на строящееся жилье к концу года примерно на 15-17%, тогда как на вторичное - не более чем на 10-14%. Чтобы окончательно не упустить инициативу из свои