По данным специалистов, в минувшем 2002 году, строителям удалось настолько заинтересовать население, что соотношение между первичным и вторичным рынками заметно выровнялось.
На протяжении нескольких последних лет по количеству сделок с жильем вторичный рынок привык “выигрывать” у первичного “со счетом” 3:1. К началу 2003 года соотношение рынка долевого строительства к вторичному составило уже 1 к 2. Сейчас главными аргументами строителей остаются меньшая (на 15–20%), чем на вторичном рынке стоимость квартир (и темпов роста цен), а также объективно более высокие потребительские качества нового жилья.
В четвертом квартале 2002 года строители избежали цейтнота по срокам сдачи объектов, каковой наблюдался в 2001 году. Надо отдать должное Комитету по строительству, который на протяжении всего года внимательно следил за выполнением строительными компаниями своих обязательств. В итоге удалось более-менее равномерно распределить по кварталам прохождение всей дистанции.
В первом квартале было сдано в эксплуатацию 260 тыс. м жилья, во втором – порядка 300 тыс. м, к финишной прямой строительный комплекс подошел, имея уже в активе почти 900 тыс. м. Для сравнения, в 2001 году, перед самым Новым годом строители умудрились сдать около 600 тыс. м жилья.
Постепенный ввод объектов помог в решении и другой важной задачи – своевременного подключения построенных домов к инженерным сетям. Поэтому обошлось без скандалов, подобных тому, что произошел под занавес 2001 года, когда в Приморском районе сразу несколько домов остались без отопления (а новоселы уже готовились к встрече Нового года).
Что касается предпочтений покупателей относительно типа новых квартир, специалисты компании “БИРЖА недвижимости” подтверждают, что повышенной популярностью продолжает пользоваться малогабаритное жилье. При этом, если доля 1-к.кв. в структуре спроса, по данным ряда строительных компаний, увеличилась по сравнению с прошлогодними показателями почти на 4%, то соответственно спрос на “двушки”, “трешки” и тем более – на крупногабаритное жилье несколько снизился. Таким образом, картина сейчас следующая: на 1-к.кв. приходится 49% платежеспособного спроса, на 2-к.кв. – 29%, на 3-к.кв. – 20%, и на более габаритное жилье – около 3%.
Стоит отметить, что среди покупателей “единичек” особенно велика доля иногородних. Сейчас они участвуют почти в каждой третьей покупке этого типа квартир. Чаще всего речь идет о приобретении “минимального” жилья для детей, обучающихся в престижных петербургских вузах, и нацеленных на дальнейшее проживание в северной столице после устройства на перспективную работу. Семейные петербуржцы со средним достатком стараются выбрать квартиру среди “двушек” и “трешек”.
По типам домов продолжается укрепление позиций объектов в кирпично-монолитном исполнении, так как их доля достигла на сегодняшний день 47% от общего объема спроса. На втором месте обосновались кирпичные дома. На фоне их 30%-го участия в спросе панельные дома (16%), монолитные (всего 3%), реконструируемые (не более 3%) выглядят весьма скромно.
Наибольший рост цен специалисты отмечают в сегменте дешевых квартир в панельных домах, так как их доля в объеме типового жилья составляет чуть более 20%. Вот почему образовался дефицит предложения в этом типе жилья, который и провоцирует ускоренный рост цен. В среднем за этот год цены на первичном рынке типового жилья выросли более чем на 10%. Сейчас их значение уже перешагнуло знаковый рубеж в $500/кв.м. Интересно, что темпы роста средних цен в элитном сегменте рынка в течение последних 4–5 месяцев выше, чем в секторе типового жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их прирост составил около 17%. Средняя стоимость элитного жилья и квартир с повышенной комфортностью приближается сейчас к отметке в $1000/кв.м.
Еще сравнительно недавно среди специалистов первичного рынка недвижимости безраздельно господствовало мнение о том, что главной объективной причиной роста цен является неумолимое постоянное увеличение себестоимости строительства. Виновниками чаще всего назывались естественные монополисты (рост тарифов на топливо и энергию, и как следствие – дополнительные расходы на транспортные услуги), а также производители строительных материалов, чаще, чем хотелось бы повышающие цены на свою продукцию.
Понятно, что эти бесспорно весомые аргументы строителям очень удобно приводить в качестве объяснения причин роста цен на строящееся жилье. Однако нынешней осенью (при сохранении всех перечисленных факторов), тем не менее, цены оставались стабильными, и даже обошлось без традиционных заклинаний о неминуемом ажиотажном предновогоднем спросе, который обычно сопровождается скачком цен.
Сейчас по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) величина себестоимости составляет не менее $430/кв.м. Таким образом, наглядно подтверждается справедливость тезиса о неуклонном увеличении себестоимости. К примеру, доля сметной прибыли за период с 1999 года по сегодняшний день снизилась более чем в три раза, в то время как влияние стоимости материалов увеличилось на 7,5%. Несущественно повысились такие составляющие себестоимости как заработная плата рабочих, накладные расходы, эксплуатация строительной техники. Непосредственно производственная составляющая структурная часть себестоимости сейчас перевалила по данным специалистов РЦЦС за 70%.
Сравнительный анализ динамики себестоимости убеждает в отсутствии прямой зависимости между ростом затрат на строительство и резкими скачками цен на новые квартиры. Не подтверждается, например, аргументация строителей, организовавших массированную PR-атаку на дольщиков летом прошлого года. Тогда всплеск цен объяснялся тем, что якобы из-за строительства кольцевой автодороги резко подскочили цены на строительные материалы, что повлекло увеличение себестоимости. И наоборот – гораздо более существенный рост себестоимости в третьем квартале нынешнего года почему-то не получил должного резонанса среди участников рынка и не стал поводом к заметному увеличению цен на продажи.
По мнению аналитиков, на рост себестоимости в последнее время все более существенное влияние оказывает монополизация рынка строительных материалов и прежде всего – производства кирпича. Некоторые полагают, что эпицентром роста себестоимости стало панельное домостроение. Аргументы: увеличение производственных затрат домостроительных комбинатов в связи с переходом на новые современные серии домов и более качественные панели. Называют даже цифры – при плавном росте себестоимости кирпичных объектов в пределах 2–3%, увеличение себестоимости панельных домов в третьем квартале 2002 года составило более 15%.
Так или иначе, отсутствие единого мнения среди уважаемых многоопытных строителей убеждает лишь в одном – в отсутствии объективных универсальных подходов к ценообразованию. Поэтому дольщикам так трудно понять насколько обоснованными выглядят скачки цен на новые квартиры. Тем более что сами строители продолжают придерживаться традиционного постулата о том, что себестоимость строительства – коммерческая тайна “за семью печатями”.
Очевидно, когда повышение спроса на новые квартиры с точки зрения строителей обретет статус долгосрочной тенденции, следует ожидать нового витка цен. Тем более что разрыв между ценами, достигающий уже сейчас 20%, еще более увеличится. А значит – у строителей будет простор для маневра на повышение цен, учитывая инерцию повышенного спроса и отсутствие на вторичном рынке аналогичных по потребительским качествам объектов.
Автомобили
Недвижимость