Подвал подвалу рознь

– Имеет ли право КУГИ без ведома собственников квартир жилого дома сдавать в аренду и продавать подвальные помещения? Есть ведь ст. 290 ГК, где четко объяснено, что такое общая долевая собственность.

Отвечает юрист Иван Сердитов:

– Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Правовой режим такого имущества определяется правилами об общей собственности: распоряжение (в том числе продажа, передача в аренду – п.2 ст. 209 ГК) общим имуществом осуществляется по общему согласию собственников. Судебная практика (см. «Определение Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2000 по Делу № 78-Г00–61») признает приоритет этих положений Гражданского кодекса над нормами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которыми у собственников приватизированных квартир возникает лишь право владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Далее, примерный перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в п. 1 ст. 7 ФЗ «О товариществах собственников жилья», прямо указывает на принадлежность подвалов к общему имуществу – на этом основании зачастую и делается вывод о неправомерности действий органов
управления государственным и муниципальным имуществом по распоряжению подвальными помещениями.

Вместе с тем ответ на поставленный вопрос не столь однозначен. Дело в том, что к категории «общих помещений» относится не всякое нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме, но лишь такое (как следует из ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»), которое предназначено для обслуживания самостоятельных помещений (квартир, офисов, магазинов и т.п.) в многоквартирном доме. Другими словами, подвал подвалу рознь. Если подвальное помещение предназначено для размещения коммуникаций, элек-трики, санитарно-технического оборудования и т.п., оно не может использоваться в интересах отдельного лица без причинения неудобств жильцам дома. Именно в таком случае подвал считается обслуживающим (читай – общим) помещением многоквартирного дома в соответствии с п.1 ст. 290 ГК и принадлежит всем собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности.

В противном случае право собственности на подвальные помещения изначально принадлежит государству, и соответствующие государственные органы (в частности, КУГИ) вправе осуществлять действия по распоряжению такими помещениями (при условии, что речь идет о государственном жилищном фонде).

Вопрос о том, является ли подвал самостоятельным помещением или выполняет исключительно обслуживающие функции, представляет, по идее, известную сложность и должен решаться с учетом всех конкретных обстоятельств. На практике КУГИ испытывает в этом вопросе минимум затруднений. Дело в том, что регистрация прав на подвальные помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется на основе данных государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемых структурными подразделениями (ПИБами) государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ГУИОН). Эта структура «находится в ведении КУГИ Санкт-Петербурга, осуществляющего организационно-методическое руководство и контроль за деятельностью Учреждения» (п.1.2 «Устава государственного учреждения “Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости”»).

Таким образом, КУГИ по сути единолично определяет, являются подвалы самостоятельными помещениями, либо обслуживают квартиры и другие помещения в доме, что равнозначно ответу на вопрос о принадлежности подвальных помещений государству или собственникам квартир.

Факты, установленные при проведении технической инвентаризации, теоретически могут быть оспорены в суде (для этого, скорее всего, придется проводить экспертизу), однако в пользу жильцов такого рода дела (в отличие от чердачно-мансардных споров) разрешаются крайне редко.