С таким девизом выступили участники круглого стола "Доступное жилье: когда и для кого?" Обсуждались проблемы ипотеки, национальной жилищной программы, роста рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов растет, сообщает официальная статистика. Растут и цены на жилье, поскольку предложений на первичном рынке все меньше и меньше. Потребность в жилье в нашем городе составляет около 4 миллионов квадратных метров, по подсчетам специалистов. Поэтому строители совсем не разделяют радость властей по поводу построенных двух миллионов. В отличие от столицы в Петербурге нет недостатка в территориях под застройку, однако все они инженерно не подготовлены. Строителям дешевле получить пятно в тесном дворе, чем за счет своих средств подготовить территорию. Город должен обеспечить строителям нормальные правовые и финансовые условия для того, чтобы они могли увеличить предложение на рынке.

Игорь Кокарев, заместитель председателя Комитета по жилищной политике правительства Санкт-Петербурга:

– На сегодняшний день уже подписан план мероприятий по реализации национального жилищного проекта в Санкт-Петербурге. К 2010 году предполагается, что в городе будет предоставлено от 50 до 60 тысяч ипотечных кредитов. Ипотека – это уже известный инструментарий. Если говорить о тех категориях граждан, в отношении которых государство имеет обязательства, городской очередник имеет право на бесплатное жилье, исходя из сроков, диктуемых бюджетом и финансированием. С другой стороны, государство, в том числе в лице Санкт-Петербурга разрабатывает различные методы государственного содействия, при котором граждане своими собственными средствами приобретают жилье, а город лишь предоставляет различные виды поддержки, в том числе прямой бюджетной. Также в рамках национального проекта реализуется городская целевая программа "Молодежи - доступное жилье", в рамках нее городской очередник определенного возраста приобретает жилье на условиях рассрочки (от 5 до 10 лет беспроцентно). При этом гражданин в отличие от ипотеки становится собственником квартиры в момент последней выплаты платежа. Кроме того, с этого года за счет бюджета участникам молодежной программы будет субсидироваться первоначальный взнос в размерах до 30% за счет местного бюджета и 10% за счет федерального. Таким образом, тезис о том, что повышение доступности является одним из важных направлений нацпроекта в СПб, подтверждается. Хотелось бы отметить такую новую программу, которая впервые в России реализуется в Санкт-Петербурге, такое ноу-хау нашего субъекта, как улучшение жилищных условий для работников бюджетной сферы. Предполагается, что за срок реализации этой программы улучшат свои жилищные условия порядка 7 тысяч учителей, врачей и работников системы социального обеспечения. И условия этой программы достаточно выигрышны.

Владислав Назаров, руководитель Городского ипотечного агентства:

– Что касается финансовых условий для получения ипотечного кредита, то ипотека на сегодняшний день более чем доступна. Надо понимать, что есть доступность финансового кредита как некой ипотечной услуги и есть доступность приобретения жилья. Ипотека требует на сегодняшний день сбора примитивного пакета бумаг в течение буквально получаса и уведомление банка о возможности предоставления кредита. Что касается рынка недвижимости, то в последнее время действительно наблюдается ажиотажный спрос, как на соль. Люди ожидают роста цен и пытаются купить все, что есть сейчас на рынке. В этой ситуации ипотечные кредиты становятся более актуальными. Даже те, кто сейчас не собирался ничего покупать, активизируются с покупками за счет кредита. (Я вот тоже психологически поддался и купил квартиру, хотя не собирался). Так возникает ситуация, когда в течение двух дней цена на квартиру возрастает и средств на покупку кредита уже не хватает. В данном случае мы советуем людям брать кредит немножко с запасом - рынок есть рынок.

Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний:

– В ситуации, когда спрос на недвижимость будет даже не ажиотажным, а нормальным, а предложение будет неуклонно уменьшаться (я об этом говорю со знанием дела – так оно и будет, количество закладываемых в этом году домов уменьшилось в 4-5 раз, торги на рынке недвижимости проваливаются), это неминуемо приведет к бешеному росту цен на жилье. В Москве этот темп уже составил 2,5% в неделю, то есть они ожидают удвоения цены до 3000 долларов за квадратный метр. Насколько я знаю, за первые три месяца этого года в Санкт-Петербурге цены выросли на 20%. И если мы не выровняем спрос и предложение, цены будут расти. Причина роста еще и в том, что по новому долевому закону (№214) не заложено ни одного дома и никто не собирается. Кроме того, наше правительство пустило такую цифру, что будет построено 150 тысяч жилья для очередников, а оказалось, что это жилье для расселения улиц Шкапина и Розенштейна. К октябрю народ понял, что ждать нечего, и начал хватать квартиры. Сначала принялись за однокомнатные, потом больше, сейчас хватают все. Если в ближайшее время мы не рассосем этот коллапс земельных торгов (потому что короткие пакеты привели к замораживанию огромных самых лучших территорий), то предложение резко упадет.

Во-вторых, я категорически против того, чтобы называть ипотечный кредит ипотечным. Это обычное потребительское кредитование. С одной разницей - если вы берете кредит на первичном рынке, то совершенно не можете себе представить, что будет потом (будет построен дом или нет). То есть нет элемента ипотеки, а именно заклада существующей недвижимости. На вторичном рынке ипотечное кредитование есть.

Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, председатель Совета директоров ОАО "Балтийская ипотечная корпорация":

– Ипотека, накопительная система (кооперативы) – это не более чем инструмент. Их сопоставлять можно при том условии, что для какой-то категории населения один из инструментов более эффективный, чем для другой. Если инструмент обеспечивает улучшение жилищных условий, то он хороший. Вопрос в том, чтобы не допускать жуликов в любой из сегментов рынка – будь то жилищное строительство или кредитование.

Термин "доступное жилье" мы уже используем третий год. Когда жилищный пакет пошел в Думу, то "доступное жилье" имело 4 компонента. Первый из них - это вовсе не развитие платежеспособного спроса, а увеличение предложения на рынке; этот фактор первичен – если на рынке ничего нет, то нечего и покупать. Безусловно, спрос тоже важная вещь, и возможность заимствования – это финансовые схемы. Третья проблема – это снижение административных барьеров. Я вижу, коллеги улыбнулись. Не так давно в Смольном были озвучены следующие цифры – официальные затраты на строительство квадратного метра по согласованию – 30 долларов. А на самом деле и это все знают – около 100. Наконец, это защита прав граждан.

Основной путь развития ипотеки сейчас – это сервис банков. Мы провели сравнения в прошлом году ипотечных программ нескольких банков и получилось, что у реальных ипотечных брокеров мы смоги довести КПД этого процесса до 28%. Это значит, что из ста человек, инересующихся кредитом на жилье, 28 это жилье покупают. На 2005 год КПД одного конкретного банка составлял около 7%. На сегодняшний день видна тенденция по налаживанию взаимодействия банков с участниками рынка, то есть риэлторами.

По поводу значимости параметров кредитного продукта. Если будет сохраняться темп роста жилья в 1% в неделю, а ипотечные ставки останутся на уровне 12-15%, то после выплаты вы всегда будете иметь более дорогую недвижимость, чем та сумма, которую вы за нее заплатили, но есть и обратная сторона - через года 3-4 все, что можно купить через ипотеку, будет или куплено, или будет находиться в залоге. Только тогда банки начнут снижать проценты и это будет пиррова победа.

Дмитрий Кожевников, начальник отдела недвижимости ЗАО "Строймонтаж":

– Через какое-то время мы, наверное, придем к классическим канонам ипотеки. Сейчас же ипотека на первичном рынке, после того как дом сдан и зарегистрирована собственность на эту квартиру, плавно перерастает в стандартную ипотеку вторичного рынка. Не вижу в терминах проблемы. Во Франции, конечно, все по-другому, но у них это решается на уровне государства и законодательных мер.

Александр Погодин, директор группы компаний "Пионер":

– Могу согласится со всеми. У всех участников рынка есть желание, чтобы этот рынок работал цивилизованно. Но нам еще не хватает законодательной ининциативы и общественной, которые были бы востребованы при формировании законодательной базы. Мы все ругаем злополучный закон о долевом строительстве, а тем временем ему уже пошел второй год. Например, этот закон создает проблемы не только строителям, но и кредитным организациям, которые не знают его условий. Можно ругать схему короткого пакета, но за него застройщик платит огромные деньги, которые никаким образом не могут быть зачтены банком при выдаче кредита.

Мы все время говорим, что наши граждане не могут себе чего-то позволить. Они могут. Но если мы действительно не будем ничего строить, то покупать и правда будет нечего. За последние два года мы строили настолько мало, что это отразится уже в конце этого года. Я не знаю случаев, когда в сданном доме оставались непроданные квартиры. Покажите мне! Наши дома продаются еще до сдачи госкомиссии.