Конфликты арендаторов и собственников коммерческой недвижимости – достаточно распространенное явление. Грамотно составленный договор аренды поможет избежать сложной ситуации или достойно выйти из нее.

Все свободны

Выселение арендаторов может быть связано с различными причинами. Зачастую условия, на которых арендатор занимает помещение, не соответствуют рыночным. Возможны особые условия для арендатора, который за свой счет занимался, например, прокладкой инженерных сетей или делал ремонт. Директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар-консалтинг" Алексей Чижов сообщил, что он никогда не слышал и не знает примеров выселения всех арендаторов бизнес-центра (БЦ). При этом примеров, когда выселяли из офисного центра отдельных арендаторов, масса.

Как правило, собственник БЦ или управляющая компания (УК) не хотят скандалов и предлагает арендатору по-хорошему перейти на новые ставки. В ряде случаев переход на рыночные ставки связан со сменой собственника. Новый собственник не заинтересован менять арендаторов и предлагает им работать на рыночных условиях. Кстати, собственник или УК также стоят перед выбором – найти нового арендатора, который будет платить по рыночной ставке и заплатить штрафные санкции за расторжение договора аренды или дождаться окончания срока действия договора.

Чаще всего собственник выбирает штрафные санкции и находит нового арендатора, если старый отказывается платить по новой ставке. В БЦ низкого класса могут быть и другие причины досрочного расторжения договора аренды. Например, арендатор офисного центра класса "С" может нарушать существенные условия договора – портить имущество БЦ, нарушать режим доступа в центр. В офисном центре высокого класса, как правило, такие нарушения не встречаются. Еще одна причина, по которой арендатору закрывается доступ в БЦ – неуплата арендной платы. Такое нарушение чаще встречается в офисных центрах низшего класса.

Специального механизма выселения, по мнению Алексея Чижова, нет. Это скорее обычные меры, прописанные в договоре аренды. Арендодатель вправе прекратить доступ арендатора в офис. Если подобной ситуации можно избежать, грамотный управляющий и собственник именно так и поступят. Все действия по прекращению доступа арендатора в помещение собственник или УК вправе осуществлять согласно договору и Гражданскому кодексу РФ. В редких случаях собственник или УК вправе вывезти имущество арендатора-нарушителя за пределы БЦ на склад временного хранения.

Договорная защита

Основным гарантом защиты прав арендаторов выступает договор, утверждает управляющий БЦ "Московский, 212" Григорий Широченко. Он заключается между участниками сделки на определенный срок и предварительно тщательно выверяется обеими сторонами, поэтому беспричинного выселения арендатора в практике рынка быть не может. Одностороннее расторжение договора, как правило, происходит только в том случае, если арендатор нарушает свои обязательства по договору.

Это может быть неуплата, ухудшение объекта аренды и ряд других нарушений. Арендатор получает предписание устранить нарушение в течение 10 дней. И только в случае, если он не выполняет и это требование, начинают приниматься меры по выселению. Такие случаи крайне редки, поскольку в основном все участники сделки – серьезные фирмы, заинтересованные в цивилизованном ведении бизнеса.

Эксперты советуют арендаторам защищать себя до заключения договора аренды: включить в него все пункты, позволяющие защитить свои права. Если вопросы выселения не отражены в договоре аренды, арендатору будет сложно отстаивать свои права. В договоре нужно предусмотреть максимальное число нестандартных случаев и оговорить штрафные санкции.

Штрафные санкции в случае расторжения договора – норма для рынка коммерческой недвижимости. Также в договоре стоит прописать условия "арендных каникул" – ремонт за счет арендатора и исключения из арендной платы суммы, затраченной на него. При поглощении новый владелец получает права и обязанности старого, и ему придется платить штрафные санкции за досрочное расторжение договора аренды, или выполнять иные условия, указанные в договоре. Если он их не исполнит, арендатор вправе подать в суд.