В январе-сентябре 2006 года на петербургском рынке жилья наблюдался невиданный рост цен. Для подавляющего большинства горожан улучшение жилищных условий стало просто недоступным. Выявить причины подобной ситуации, просчитать последствия и наметить перспективы рынка жилья стало задачей конференции "Состояние и проблемы инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и пути их решения".

Со времени прошлогодней конференции, посвященной проблемам жилищного рынка Северной столицы, цены на квартиры в нашем городе выросли более чем на 100%. В сентябре квадратный метр типового жилья стоил уже $2100. В чем же главная причина кризиса? По мнению специалистов, рост цен вызван стабилизацией экономической ситуации в стране, возрастающей доступностью заемных средств, повышением платежеспособности населения. Таким образом, спрос намного превысил предложение.

Корни проблемы уходят в 2005 год, когда в оборот было вовлечено немногим более 30 земельных участков, что намного меньше потребностей рынка жилищного строительства. Сложившаяся ситуация является ни чем иным, как "кризисом безземелья". По словам председателя Оргкомитета конференции Льва Каплана, перспектива стимуляции спроса и беспрецедентного роста цен – это разорение строительных компаний.

Городские власти по-прежнему продолжают заявлять об огромном заделе, который, якобы, имеется на рынке жилищного строительства и позволит ему безбедно существовать еще несколько лет. Как же обстоят дела в реальности? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10.8 млн кв. м, в том числе 3.3 млн кв. м – только планируемые объекты. К сентябрю 2006-го эти показатели составляли 9.8 млн кв. м и 1.8 млн кв. м, соответственно. Таким образом, в нынешнем году уже израсходована почти половина старого задела по объектам, работы на которых еще не начались. Так что вопрос о "замораживании" земельных участков потерял актуальность.

Почему же на рынок вышло только 670 тыс. кв. м? Ответ прост – в условиях дефицита новых пятен строительным компаниям некуда расходовать излишек средств, поступающих от реализации жилья, и они придерживают квартиры с целью продать их на завершающей стадии работ по максимально выгодной цене.

Задел, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет менее 2 млн кв. м. Он закончится к середине 2007 года, и рынок останется один на один с тем объемом новых участков, который дают земельные торги. Возможна реконструкция старого фонда, хотя данные объекты обеспечивают только 10% современного жилья. Необходимо также, заметил Лев Каплан, освобождать под застройку промышленные территории, поскольку большое количество предприятий и цехов находятся в центре города. Впрочем, и это не спасет сложившуюся на земельном рынке ситуацию.

Так что же, у нас действительно не хватает участков под застройку? В Петербурге, да и в России в целом, нет дефицита земли, зато есть закостенелая административная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в условиях рыночной экономики, а ресурсы, в том числе и земельные, находятся в руках чиновников. Именно эта система отвечает за кризис, разразившийся на рынке жилищного строительства.

Если на земельном рынке Петербурга и есть монополист, то это власть, взвинтившая цены на участки почти в 10 раз. И где же здесь сверхприбыли строителей? Скорее всего, нужно говорить о сверхприбылях городской казны. Вообще, цена земли выше $200 в расчете на 1 кв. м будущего жилья является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли. То есть за счет снижения доступности жилья.

По словам представителей риэлтерских компаний, за последнее время выросли продажи жилья в удаленных районах города, пик спроса был в августе. Причем покупателями в основном являлись не петербуржцы, а москвичи. По всей видимости, именно их доходы с каждым годом все растут и растут, что позволяет им обзаводиться недвижимостью в Петербурге, так как в Первопрестольной цены на квартиры еще более нереальные.

Вот и получается, что наряду с успехами – привлечение иностранных инвестиций, начало реализации крупных проектов, предполагающих ввод немалых объемов жилья («Балтийская жемчужина», застройка Северо-Приморской части), улучшение имиджа и благоустройство нашего города – имеются и существенные проблемы, требующие обсуждения и принятия конкретных мер. Но уже сейчас очевидно, что в ближайшие 50 лет доступного жилья в Северной столице не будет.