Ванда Громская
15 августа 2005

Хотя «вторичка» дорожает не так стремительно, как квартиры в новостройках, но, между тем, самая замученная предыдущими хозяевами «однушка» может послужить хорошим вложением кругленькой суммы.

Маленькие, но по семьдесят тысяч
Именно «минимальные однушки» удерживают пальму первенства по ежемесячному приросту цены на них вот уже в течение многих лет. В этом
нет ничего удивительного. Ведь жильё как таковое далеко не дёшево, и поэтому наше небогатое население, лелея мечту о собственных квадратных метрах, присматривается в первую очередь к наиболее доступным вариантам. Это отлично понимают и продавцы квартир соответствующей категории, повышая и повышая на него цены. Но сколько-нибудь существенно повлиять на спрос в этом сегменте продавцам не удалось: однокомнатные квартиры в панельных домах на окраине Москвы были и остаются самым ходовым товаром на рынке жилья. По данным Станислава Шендрикова, руководителя отдела вторичной недвижимости компании ЕвроГрупДевелопмент, спрос на такое жильё опережает предложение примерно на десять процентов. При этом срок экспозиции «малогабаритной однушки» составляет от недели до двух месяцев и зависит только от того, насколько трезво владелец оценивает стоимость своей собственности.
В результате сложилась парадоксальная ситуация: цена на приличную однокомнатную квартиру вплотную подбирается к ценам на квартиры двухкомнатные в том же районе. Судите сами. Популярный формат квартиры – то есть 38-40 метров общей площади, не самая маленькая кухня и не первый этаж панельного дома, стоящего на окраине Москвы – может стоить от $65 тысяч и выше, а где-то начиная от $80 тысяч можно вести
разговор и о покупке не самой симпатичной из имеющихся, но уже «двушки». (По уверениям Станислава Шендрикова, минимальную однокомнатную квартиру площадью меньше 35 м2, без ремонта и неудобно расположенную, можно заполучить и за $55 тысяч, но это будет непросто). Более того, удельная стоимость квадратного метра в совсем маленькой квартире может оказаться даже несколько выше, чем в жилье более приличного метража.

 Мы не так богаты, чтобы покупать дешёвые товары

И всё-таки есть варианты, за которые покупатель не желает платить, хотя они даже более доступны, чем рассмотренные выше. Это жильё гостиничного типа площадью около 20 м2 и стоимостью в районе $40-45 тысяч. Его покупают в основном приезжие, которые хотят получить прописку и по каким-то причинам не могут жить в Подмосковье. Им пользуются и семьи, желающие разъехаться, но не решающиеся на ещё более неудобный вариант – покупку комнаты. В определённых случаях люди предпочитают снимать квартиру, чем за немалые деньги жить в неудобных условиях «коммуналки».
Казалось бы, решением проблемы могла бы стать ипотека. И действительно, в последнее время доля сделок, совершаемых по этой схеме, значительно возросла: Людмила Доманская, эксперт компании «ДОМ-Недвижимость», называет цифру 30%, по другим данным, она составляет до половины всех сделок по покупке жилья. Людмила Доманская считает так же, что доля ипотеки не возрастает дальше, потому что в нынешнем своём виде она недоступна покупателям со средним доходом. Ей пользуются в основном семьи молодых (в возрасте 30 лет) и хорошо зарабатывающих специалистов, для оценки кредитоспособности которых учитывается как «чёрная», так и «белая» зарплата. Станислав Шендриков уточняет, каким образом другие семьи пытаются найти для себя выход из этой ситуации: «Они живут в новой квартире, а старую сдают и этим оплачивают ипотеку. Разумеется, такой вариант не подходит для
разъезда». И тут же добавляет: «Ипотеки было бы больше, но из-за весенних изменений законодательства некоторые квартиры теперь не проходят по этой схеме».

Слухи, как всегда, преувеличены
Надо сказать, что очередные законодательные новшества, изобретённые нашим парламентом в период весеннего обострения законотворческой деятельности, стали причиной многих слухов и разговоров. Поговаривали даже о грядущем резком повышении цен. Но на настоящий момент на рынке вторичной недвижимости ситуация умеренно оживлённая, цены растут своим чередом (примерно на 2% в месяц, или на 18% с начала года), а сколько-нибудь существенного ускорения их роста если и ожидают, то только осенью. Заметного уменьшения предложения не произошло, а спрос остаётся на прежнем уровне. Такая стабильность объясняется тем, что с ухудшением условий для вложения денег в новостройки, обусловленным  весенними изменениями в законодательстве, многие покупатели обратились к «вторичке». Последние же четыре месяца года на рынке жилья всегда бывают очень оживлёнными. Многие сделки совершаются в период между летними отпусками и Новым годом, который традиционно воспринимается, как психологический рубеж, к которому нужно завершить все важные дела.
При этом конкретную цифру прироста цен предсказать не берётся никто, ясно только, что он будет выше, чем в прошлом году.

Средняя температура по больнице
Впрочем, все разговоры о «повышении цен в таком-то сегменте рынка на столько-то процентов за такой-то срок», как правило, заставляют риэлторов только замахать на спрашивающего руками: «что вы, цена зависит от такого огромного количества факторов! Две идентичные по характеристикам квартиры могут отличаться в цене на несколько тысяч, а разница в сроке реализации будет и того больше». Какие же факторы влияют на ценообразование?
Традиционно существенную разницу в цене создаёт месторасположение квартиры. Причём роль играет близость жилья к центру города, окружающая инфраструктура, экология района и транспортная доступность жилья. Чаще всего, хотя и не всегда, имеет место следующая закономерность: чем ближе к центру, тем выше стоимость квартиры. Самые ходовые (и дешёвые) объекты располагаются в спальных районах, но и там есть более и менее популярные места. Лучше расходятся и имеют несколько более высокую стоимость квартиры в Медведково, Бутово, Ясенево и Чертаново. Также пользуются популярностью Жулебино, Митино и Марьино. Это объясняется тем, что эти районы были застроены относительно недавно, дома имеют невысокую степень износа и принадлежат к сериям, предусматривающим некоторые дополнительные удобства. Такие квартиры не только стоят дороже, но и продолжают расти в цене, в отличие от более старого жилья, построенного более 30 лет назад и рассматривающегося покупателями только как временное пристанище перед переездом в более благоустроенные квартиры. Менее популярны районы Западного и Восточного Бирюлёво, а также Капотни. Это связано с неблагоприятной экологической обстановкой в данных районах. Цена на «однушку» на окраине, как было сказано выше, составляет от $55-65 тысяч, на приличную «двушку» площадью не менее 50 м2 – от $90 тысяч. Кстати, именно такие квартиры удерживают второе место по популярности среди приобретающих жильё. В них в основном выезжают семьи из «однушек», улучшающие свои жилищные условия. А вот тех, кто перебирается из приличных квартир в малометражки, чтобы пожить на разницу, не так уж много: их количество оценивается различными риэлторами от 20 до 30% от общего количества продающих жильё в Москве.

 Ближе к центру, еще ближе
С приближением к центру цена за квадратный метр заметно возрастает. Так, в районе метро Тульской, Серпуховской или Шаболовской она начинается от $2200 – 2300 и продолжает расти по мере дальнейшего продвижения к историческому центру. Но вместе с ростом условной «средней цены за квадратный метр» усиливается и ценовое расслоение жилья, расположенного в данном районе. Дело в том, что застройка центра города гораздо менее однородна, чем состав его окраин. Рядом может располагаться отреставрированный старинный особняк, в котором находятся элитные квартиры стоимостью начиная от $6,5 - 7 тысяч за м2, «сталинский» дом с жильём бизнес-класса от $3000 за м2 и ветхая постройка начала прошлого века, жильцы которой на словосочетание «недвижимость в центре Москвы» только горько усмехаются.
Существующий стереотип о том, что жить в центре столицы – престижно и дорого в любом случае, зачастую приводит к тому, что люди пытаются завысить цены на продаваемые ими квартиры в этих районах иногда до $10 тысяч за квадрат. Но такие предложения далеко не всегда находят своих адресатов.
Дело в том, что отношение к идее жить в центре города далеко не у всех покупателей однозначно. Кого-то привлекает особая энергетика старинных московских переулков, высокие потолки и оригинальная архитектура. Кому-то ближе советский пафос, тоже вполне хорошо ещё сохранившийся. А
кто-то осознанно покидает исторический центр города, спасаясь от шума, загазованности и парадоксальной ситуации, когда в окрестностях дома можно найти театр и две картинные галереи, а вот в булочную надо ехать на троллейбусе.
Впрочем, и в этом вопросе полной однозначности нет. Ведь толстые стены старинных построек в состоянии надёжно защитить своих жильцов от  вторжения цивилизации, и дворик, расположенный всего лишь в 100 метрах от ревущего днём и ночью перекрёстка, может поразить приходящих оглушительной, закладывающей уши тишиной. Станислав Шендриков рассказывает о доме, расположенном непосредственно возле Белорусского вокзала: «В этом доме есть квартиры окнами во двор. Придя туда, можно подумать, что находишься за городом – никаких звуков, кроме пения птиц
и смеха играющих детей, там не слышно. Но достаточно лишь перейти на другую сторону дома, и увидишь всю вокзальную сутолоку, чемодан на чемодане. Понятно, что квартиры с окнами во двор стоят немалых денег, а в квартирах с окнами на улицу не хочет жить никто».

 Шум дождя, воспоминания и прочие субъективные факторы
Впрочем, и жители других районов готовы приплатить за тишину и тепло, даваемые качественными стенами. Цена на квартиру, расположенную в кирпичном доме, может превышать цену на похожее панельное жильё на 15%. Существенно, на несколько тысяч, снизить цену может нахождение квартиры на первом и последнем этаже. Впрочем, второе уже не является правилом: дома, построенные в последние пару десятков лет, обычно имеют над верхним этажом ещё и технический этаж, или, в просторечии, чердак. В результате такие квартиры пользуются даже повышенной популярностью: из их окон открывается хороший вид, батареи зимой всегда горячие, а протечек крыши или стука дождя непосредственно над головой можно не опасаться. Кроме того, к фактору нахождения на том или ином этаже могут добавиться и другие обстоятельства. По свидетельству Людмилы Доманской, квартира улучшенной планировки, расположенная на первом этаже, может превысить в цене обычную квартиру на одном из средних этажей. 
Например, жильцу какого-то подъезда становится достоверно известно, что другой жилец с соседнего этажа мечтает перевести пожилых родственников с другого конца города или даже из области к себе поближе. И он немедленно выставляет свою квартиру на продажу, накинув на её стоимость «сверху» ещё пару тысяч, и зачастую он эти деньги получает. Кстати, стремление купить жильё «поближе к родственникам» заметно подогревает спрос и уровень цен на квартиры, расположенные в непопулярных районах. Некоторые люди готовы заплатить любую сумму, чтобы жить в том же самом доме (даже если степень его изношенности весьма высока), где прошло их детство… Наконец, испорченные квартирным вопросом москвичи и гости столицы выкладывают неплохие деньги за жильё в пятиэтажках, предназначенных под снос. Случается, что, наоборот, некто срочно продаёт квартиру за сумму, заведомо меньшую её рыночной стоимости, и тогда этот объект вторичной недвижимости становится не худшим вложением средств, чем квартира в новостройке. Поэтому разговоры о конкретных цифрах стоимости вторичного жилья такой-то категории в таком-то районе всегда сохранят значительную долю условности.