Ирина Кис
31 мая 2005

Столичных застройщиков часто упрекают в завышенных ценах на жилье. Упреки звучат тем громче, чем старательней компании оберегают свои коммерческие тайны. Однако современный покупатель становится более разборчивым. Сегодня он, выбирая квартиру, интересуется не только транспортным сообщением района и видом из окна квартиры, но и практически всем, за что в итоге ему придется заплатить немалые деньги, поэтому и вопрос о себестоимости строительства с каждым годом становится для застройщиков все больнее.

Непростые вопросы

Если оперировать терминами, то, говоря о себестоимости жилья, следует различать две категории: официальную себестоимость, так называемую конечную цену квадратного метра, по которой покупателю и приходится расплачиваться за квартиру, и реальную себестоимость – общую сумму затрат застройщика при возведении дома. Именно вторую цифру все без исключения застройщики, а также риэлторы и чиновники стройкомплекса хранят как сокровенную тайну. Объяснений этому существует множество, но, как правило, доминирует одно: застройщики стараются всеми силами уменьшить реальную себестоимость, чтобы получить максимум прибыли от своей деятельности, «накрутив» побольше официальную, конечную цену.

Наверное, сложно упрекнуть какую-либо компанию в том, что она не хочет работать себе в убыток. Однако и покупателей тоже можно понять. Недвижимость всегда была недешевой покупкой, а сегодня и подавно многим семьям приходится копить не один год, чтобы приобрести квартиру. Добавим к этому тот факт, что согласно мировой статистике самых дорогих городов, Москва уже не первый год занимает почетное третье место, поэтому повышенный интерес современных покупателей к реальной себестоимости жилья становится вполне оправданным.

Несмотря на такое коллективное замалчивание подробностей ценообразования, попытки определить реальную себестоимость периодически предпринимаются. Особенно актуальным этот вопрос стал сейчас. Не секрет, что прошлый год ознаменовался небывалыми ценами на рынке элитного жилья. В районе Арбата стоимость квадратного метра составляла $10 тысяч, на Остоженке она преодолела отметку в $12 тысяч. И это был не единичный вариант эксклюзивной квартиры, а целый ряд предложений. Закономерно возникает вопрос: чем же застройщики умудряются так «начинить» дом, что стоимость квадратного метра стремительно взлетает?

Непростые ответы

Как правило, для любой российской стройки составляющие себестоимости одинаковы. Это:
- стоимость земельного участка,
- стоимость подключения к коммуникациям,
- стоимость стройматериалов,
- транспортные расходы,
- обслуживание кредитов,
- зарплата рабочих,
- стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлторов.

Но, необходимо учитывать также, что все затраты на строительство здания специалисты условно делят на две основные группы: местоположение и «начинка» дома. Собственно говоря, такая дифференциация вполне понятна, ведь несмотря на то, что до сих пор любая градация зданий в столице до сих пор носит весьма условный характер (элит- бизнес- эконом) именно точкой на карте и уровнем инфраструктуры объясняется принадлежность того или иного здания к определенному классу. Так, по мнению Эраста Жирякова, руководителя строительных проектов «МИАН-Девелопмент» себестоимость строительства объекта недвижимости складывается из так называемой «цены входа» - то есть стоимости участка под строительство и стоимости самого строительства, которая отличается от себестоимости строительства домов эконом- и бизнес-класса качеством используемых материалов (дорогостоящий кирпич, высококачественные окна, натуральный камень).

Точка на карте

Стоимость земельного участка не случайно идет первым номером в вышеприведенном списке, ведь цена квадратного метра напрямую зависит от того, построен ли дом в центе или на окраине города. Точка на карте тем более важна для элитного дома, так как вид из окна - фактически является его визитной карточкой. К тому же, как замечает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин: «География района должна обеспечивать максимум удобств и комфорта для своих жителей». Поэтому, говоря о строительстве элитного жилого комплекса, на первое место выходит именно стоимость земельного участка. Который, правда, еще нужно получить. Сегодня, когда центр столицы давно сформирован, найти свободную площадку для возведения нереально. А говоря объективно, строительство современного элитного дома возможно лишь на месте старой постройки. Поэтому бороться за право обладания территорией застройщикам приходится на особых конкурсах, которые организует правительство Москвы. Побеждает, как правило, компания, которая может предложить наилучшие условия реализации проекта. А точнее: архитектурные и качественные характеристики дома, цена жилья и т.д. Стоит сказать, дефицит участков заставляет аналитиков прогнозировать стремительный рост цен на столичную землю в этом году. Например, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова полагает, что земля в центре столицы будет дорожать на 1,5-2% в месяц.

Интересные подсчеты по себестоимости сделали в компании Blackwood. Согласно схеме управляющего партнера корпорации Константина Ковалева, пакет документов, необходимых для начала строительства 20-квартирного элитного дома в центре Москвы, в расчете на жилую площадь стоит около $3 тыс. за кв. м. Далее, по словам эксперта, если к этому добавить себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья - приблизительно $1,5 тыс., то получится $4,5 тыс. Если расписывать затраты на строительство элитного дома в ЦАО по пунктам, то будет следующий расклад: 30% от стоимости кв. м - это так называемые прямые затраты (подготовка территории, наружная и внутренняя отделка, лифты, проведение систем вентилирования и кондиционирования, благоустройство и т.п.), 4% - стоимость проектирования. Остальное - это прочие затраты, которые включают компенсацию городу, выкуп площадки под застройку и т. д.

Инфраструктура

Итак, вторым номером себестоимости идут, так называемые, прямые затраты. Как замечает заместитель генерального директора по экономике и финансам компании «Крост» Виктор Мосин, сегодня покупатель элитной квартиры интересуется практически всеми особенностями дома. И это, по словам эксперта, не банальное любопытство, это современная норма общения, ведь будущего владельца волнует, не какой именно марки в доме будет установлен лифт, а степень освещения кабины, не фирма-производитель кондиционеров, а какое именно предполагается установить кондиционирование: общее или индивидуальное и прочие мелочи, которые так важны в быту. Стоит отметить, что подобные профессиональные диалоги характерны именно для сегмента элитного жилья. Объяснений этому может быть несколько: и то, что престижное жилье – это яркое свидетельство статуса владельца или то, что это жилье повышенного комфорта, а может быть и то и другое вместе, но факт остается фактом: современный покупатель элитной квартиры очень отличается от будущего владельца жилья бизнес- или эконом-класса. 

Но вернемся к прямым затратам. Инфраструктуру современного элитного дома столичные застройщики условно поделят на четыре группы: надземную, подземную, внутренние сети и благоустройство. В компании «Крост» подсчитали средние затраты при строительстве элитного дома. Согласно исследованиям на надземную часть дома приходится 65-75% от общего объема себестоимости, на подземную 8-10%, на внутреннюю инженерию 20-25% и благоустройство 2%. Подчеркнем: приведенные процентные отношения рассчитаны как пример затрат себестоимости среднестатистического дома. Все, как отмечает Виктор Мосин, зависит от конкретно рассматриваемого здания. Например, если кровлю жилого комплекса предполагается эксплуатировать, то и затраты на надземную часть дома будут отличаться в разы. То же самое относительно самой скромной части себестоимости строительства – благоустройство, стоимость которого варьируется от минимальной $5 за квадратный метр до индивидуальной цены, которая устроит будущих жильцов элитного здания.

С этим мнением согласен и Эраст Жиряков, по словам которого надбавка за инженерную «начинку» самого последнего поколения, в которую входит система центрального кондиционирования (обычно составляет $50-100 за кв. м.), а также проектирование, оборудование и монтаж системы «умный дом» обходится застройщикам примерно в $250-500 за кв.м. К этим расходам нужно еще прибавить стоимость системы тонкой очистки воды, которая составляет примерно $100 000 на дом. Кроме того, добавляет эксперт, в себестоимость строительства элитного дома включается стоимость работ архитектора. Мы работаем со многими российскими ведущими проектными мастерскими, во многом определяющими архитектурный облик столицы. Стоимость услуг проектировщиков элитного жилья у известных архитекторов составляет от $70 до 100 за кв.м.