Ирина Кис
23 мая 2005

Сегодня на вторичном рынке Москвы царит стабильность: цены медленно, но растут. По предварительным прогнозам аналитиков, никаких серьезных потрясений на вторичном рынке не будет в течение всего 2005 г.

Тенденции
Подводя итоги первого квартала текущего года, можно констатировать, что вторичный рынок типового жилья в столице за 1 квартал 2005 года вырос на 2,7%. Так, средняя цена предложения в начале года была зафиксирована $1969, а в апреле она составляла $2041. Немного изменился и объем предложенных квартир: в начале года равнялся 96,8%, а на конец апреля немного повысился до 112,8%. Как отмечают все аналитики столичного рынка недвижимости, основная тенденция первого квартала заключается в том, что рост цен совпал с темпами инфляции, которая, как известно, составляла 1 – 1,5 %. Уже сам этот факт свидетельствует о том, что ситуация на вторичном рынке сегодня вполне стабильная.
Если поподробнее остановиться на объеме предложения, то, как замечает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев, в январе и феврале уровень предложения был очень высоким (примерно 35 000 - 40 000), но уже в марте началось сокращение (28 000). С точки зрения уровня предложения, это благоприятный момент, так как именно в эти месяцы (март-апрель) уровень спроса немного приблизился к уровню предложения и, таким образом, ситуация немного выровнялась.
Что касается спроса, то с начала года до апреля наблюдалось планомерное, постепенное повышение покупательской активности, но уже в конце апреля уровень спроса немного приостановился. Суммируя все эти факты, по мнению Сергея Елисеева, можно с уверенностью сказать, что сегодня вторичный рынок возвращается в свое нормальное русло.

Административные округа
Ситуация на вторичном рынке по округам отражает общую тенденцию первого квартала: цены растут, хоть и медленно. Никаких скачков зафиксировано не было, несмотря на то, что, по мнению некоторых экспертов, они еще вполне возможны в связи с изменениями в законодательстве. (Как правило, больше всего беспокойства вызывает закон о долевом строительстве). Пока же средняя цена предложения 1 кв.м. за последний месяц по данным аналитического портала www.arn.ru составила: в ЦАО $2935 (+ 1,3%), САО $1958 (+1,9%), СВАО $1798 (+1,2%), ВАО $1720 (+0,8%), ЮВАО $1615 (+0,9%), ЮАО $1719 (+1,2%), ЮЗАО $1946 (+1,4%), ЗАО $2197 (-0,1%), СЗАО $1790 (+0,6). В скобках указано изменение цены в округе в процентном отношении. Как видно из приведенных цифр, пальма первенства в ценовой категории принадлежит ЦАО, что неудивительно. Этот округ всегда лидировал в ценовой категории независимо от сегмента рынка. Незначительно из общей картины выбивается только ЗАО. 
Если говорить о процентной доле каждого округа в общегородском рынке, стоит отметить, что и здесь «номером один» идет ЦАО - 15,7%. В целом же ситуация не сильно разнородная: САО 11,1%, СВАО  9,4%, ВАО 11,5%, ЮВАО 11,6%, ЮАО 11,5%, ЮЗАО 10,1%, ЗАО 10,7%, СЗАО 8,0%.

Панель и монолит
Что касается типов домов, то за первый квартал 2005 г. наибольшее количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, пришлось на 9-ти этажные панельные дома — 13,3 %. Не секрет, что этот тип домов традиционно является самым большим сегментом рынка, и сегодня он не перестает задавать тон на рынке. Как и прежде, максимальный объем предложений был зафиксирован в Центральном административном округе. Там же была отмечена и наибольшая средняя цена предложения 1 кв. метра (в панельном доме $2500, в монолитном $3000). Если рассматривать среднюю цену предложения 1 кв.м. в кирпичных и панельных домах, то данным аналитического портала www.arn.ru цифры выглядят так:
 
ЦАО: панель – $2500, монолит – $3000 
САО: панель - $1700, монолит - $2200
СВАО: панель - $1700, монолит - $1800
ВАО: панель - $1600, монолит - $1700
ЮВАО: панель - $1550, монолит - $1600
ЮАО: панель - $1600, монолит - $2000
ЮЗАО: панель - $1800, монолит - $2500
ЗАО: панель - $2000, монолит - $2500
СЗАО: панель - $1700, монолит - $1800

Сегодня средняя цена предложения по рынку в целом составляет $2061 за 1 кв.м. (изменение +0,38%). Что касается цены предложения 1 кв.м. в панельных домах, то она равняется  $1803 за 1 кв.м. и изменилась на +0,42% (общая доля на рынке 59,61%). Цена предложения в кирпичных домах на сегодняшний день составляет $2385 за кв.м. изменение произошло на +0,30% (общая доля на рынке 40,39%).
Стоит отметить, что за последние время изменилось качественное состояние вторичного рынка: продолжает сохраняться ситуация, когда цены на низкокачественное жилье (так называемые «хрущевки») порой превышают цены на квартиры более высокого качества в новостройках. Объясняется это тем, что дешевые квартиры, расположенные в 5-ти и 9-ти этажных кирпичных и панельных домах, были выкуплены ранее, а оставшаяся часть квартир в силу своего территориального расположения ценится несколько дешевле.

Элитное жилье
Вторичный рынок элитной жилой недвижимости заметно оживился, начиная со второй половины февраля. Покупатели поняли, что падения цен так и не произошло, и начали принимать решения о покупке квартир. Как замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в первом квартале наметилась интересная тенденция: теперь покупатели стали более тщательно подбирать квартиры, у них больше времени уходит на принятие решения. Этот факт можно объяснить тем, что с прошлого года замедлившаяся активность покупателей, вызванная ожиданиями понижения цен, сохранилась и в начале года. За это время предложений квартир на продажу образовалось достаточно много, и покупатель сейчас имеет больший выбор вариантов квартир и соответственно ему требуется или он может себе позволить, больше времени для принятия решения о приобретении той или иной квартиры.
Среди особенностей спроса, как добавляет Константин Ковалев, можно отметить, что теперь  при поиске квартиры покупатели делают большой акцент на системе охраны дома (охранники, видеонаблюдение). То есть наличие просто консьержа в подъезде стало для покупателя явно недостаточным. Вторая особенность спроса в том, что чаще спрашивают квартиры с наличием минимум двух машиномест в подземном паркинге. Вариант наземной парковки во дворе устраивает потенциальных покупателей все меньше.
По данным компании Blackwood, в структуре предложения по площади квартир лидируют квартиры площадью 80-120 кв.м., такие квартиры составляют 68% от общего числа квартир выставленных на продажу. Далее спросом у покупателей пользуются квартиры более 200 кв. м – 19% от общего количества, потом квартиры 151-200 кв.м. – 8% и замыкают цепочку квартиры площадью 121-150% кв.м., на них приходится 5%.
Если попытаться выделить тенденции среди типов домов, в которых выставлено на продажу наибольшее число квартир, то здесь лидируют новостройки (37%), а также дома дореволюционной постройки (31%). Далее предпочтения покупателей распределяется между сталинскими (22%) и домами ЦК-Совмина (10%).

Комментарии специалистов:

Елисеев Сергей, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

Прогнозируя на ближайшее будущее, я полагаю, что в течение летнего периода цены, скорее всего, будут повышаться, но не больше чем на 1,5-2%: то есть незначительно опережать темпы инфляции. Что касается недавних изменений в законодательстве, а конкретно, закона о долевом строительстве, то я не думаю, что он сильно повлияет на вторичный рынок. Во-первых, этот закон направлен на первичный рынок, который слишком мал, чтобы вызвать значительные колебания на вторичном. Во-вторых, максимум, что можно ожидать от этого закона, это то, что он способен немного оживить покупателей на вторичном рынке. И если такая ситуация возникнет, я полагаю, что максимальный рост цен можно ожидать в районе 5-6%.

Андрей Бекетов, руководитель аналитического портала www.arn.ru :

В 1 квартале ситуация на вторичном рынке стабилизировалась. Во всяком случае, можно предположить, что кризисная точка пройдена. С большой долей вероятности можно сказать, что увеличение цен на рынках типового вторичного жилья в Москве продолжится. Итоговый рост цен за 2 квартал 2005 года может составить от 2 до 3 % в долларах.

Олег Репченко, руководитель аналитического портала www.irn.ru:

С начала года вторичный рынок медленно, но уверенно начал ползти вверх. Если в январе-марте общегородской индекс стоимости рос в основном за счет «дорогого» жилья, то теперь по всем сегментам жилья, примерно на 1% в месяц. Думаю что примерно такая ситуация сохранится до конца лета.