Ирина Кис
26 апреля 2005

Вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру напрямую, у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается, так еще и в связи с ростом цен на недвижимость от вас требуют немалую доплату.

Вот и сэкономили – думают ваши друзья и, учитывая сложившуюся ситуацию, обращаются за помощью к профессиональному риэлтору. Им быстро подбирают хороший вариант, но вдруг новоселье омрачается неожиданным звонком: документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?

Сложные вопросы - простые ответы

Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Однако не стоит рассчитывать на удачу или же объяснять проблему банальным невезением. Все в ваших руках. Сегодня действительно очень распространена услуга – приобретение квартиры напрямую, у застройщика. А недвижимость, как известно – покупка довольно дорогая, особенно в Москве, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже небольшую однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.

Застройщик

С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты (в среднем цена квадратного метра в течение строительства возрастает на 25-50%), но и прочими несоответствиями.
Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру. Размер ответственности составляет 10-30% от стоимости квартиры, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Штрафные санкции в этом случае составляют 5-10% от стоимости квартиры. К тому же, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.

С другой стороны, покупая квартиру без посредничества агентства недвижимости, можно получить не только гибкую систему оплаты, проще говоря, рассрочку, но и скидку (в зависимости от условий платежа), так как зачастую условия реализации жилья у застройщика одинаковые. Как замечает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин, сегодня, когда столичный рынок недвижимости давно сформирован - основной гарантией безопасности сделки служит имя, репутация той или иной строительной компании. Как правило, существуют узкоспециализированные организации, сфера деятельности которых направлена на один или два сегмента рынка. Например, ОАО «Квартал» и «Крост» строят и продают дорогие дома класса «элит» и «бизнес», а компания «Авгур Эстейт» занимается возведением и реализацией исключительно элитной недвижимости. Поэтому если вы хотите купить себе престижную квартиру в историческом центре столицы, достаточно определиться с застройщиком, которых в этой сфере не так уж много.

Риэлтор

Не стоит пренебрегать и репутацией московских агентств недвижимости, так как лидеров на рынке сегодня не так уж много. Это такие компании как МИАН, Миэль, Инком-Недвижимость, Домострой. Хотя бытует мнение, что как раз в ведущей компании найти профессионального риэлтора не так-то просто - из-за большой «текучки» кадров. Конечно, можно обратиться и в «нераскрученное» на рынке агентство. Однако стоит учесть, что если возникнут непонимание или проблемы с оформлением документов, жаловаться вам придется напрямую в МАГР или даже сразу в суд. Тогда как при любом крупном агентстве существует независимая конфликтная (примирительная) комиссия, работа которой заключается в рассмотрении и улаживании проблем между риэлтором и клиентом.

Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру, покупатель может вполне обойтись и без услуг риэлтора, ведь в основном его помощь необходима на вторичном рынке недвижимости, когда у квартиры есть «история», и посредник нужен именно для проверки ее юридической «чистоты». Однако и на первичном рынке есть своя «история». Как замечает маркетолог корпорации Инком-Недвижимость Ирина Егорова, инвестиционная цепочка (количество инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного,  привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом. Специалисты крупных агентств недвижимости обязательно проводят юридическую экспертизу инвестиционного проекта, оценивают надежность организаций – участников инвестиционного проекта, анализируют экономическую составляющую проекта и его административный ресурс. Только объединив полученные результаты, можно получить полное  представление об инвестиционном проекте.  

Конечно, идеальный вариант, когда риэлтором работает ваш близкий друг или еще лучше родственник. С другой стороны, если вы подкованы юридически, особой необходимости в услугах риэлтора нет, ведь, по сути, его помощь заключается в двух моментах: найти подходящий вариант и грамотно оформить все документы. Здесь вас может ожидать приятный сюрприз: ни один застройщик не предложит вам того разнообразия вариантов квартир, какое может предложить риэлтор. Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно поскорей реализовать все объекты, поэтому в процессе подбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риэлтор – независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.

Однако здесь тоже есть одно «но», на которое особое внимание обратить нужно тем, кто собирается приобрести элитную квартиру. Как известно, стоимость услуг риэлтора напрямую зависит от сделки, от цены за квартиру, поэтому, чем дороже покупка, тем больше гонорар посредника, а значит и здесь момент навязывания определенного варианта исключать нельзя. Хотя, как правило, будущий покупатель элитной квартиры точно знает, где он хочет жить и какими он желает видеть свои апартаменты, тем не менее, ему стоит учесть, что сегодня процент вознаграждения риэлтора колеблется от 3 до 10%.

Единственный вариант, когда от услуг риэлтора не надо отказываться – это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет гораздо более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риэлтора будут входить: консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск нужной квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и другие. Стоимость услуг риэлтора колеблется от 4 до 10%. Но в случае ипотеки количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. К тому же, по словам Ирины Егоровы: «Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риэлторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения». Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риэлторами, считая их работу гарантом чистоты оформления сделки. Ведь они не менее самого покупателя заинтересованы в стопроцентной надежности сделки.

Способы сэкономить

Один из наименее затратных вариантов сотрудничества с риэлторами - это заключение так называемого договора сопровождения. В этом случае агентство не занимается поиском покупателя на квартиру, организацией просмотров и сбором справок. Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но не хотите сами собирать необходимые документы, а решили доверить это профессионалу.  Ваш риэлтор подключится на этапе оформления сделки и поможет оформить вам все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег. Однако стоит обратить внимание на правильное оформление договора с агентством, упомянув его ответственность в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Стоимость услуги сопровождения может составлять от 1 до 3% от стоимости квартиры (или же оговоренную фиксированную сумму, обычно - около $1,5-2 тыс.).

Существует и способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риэлтором. Прибегать к этому варианту экономии стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риэлтора. Помните, на рынке до сих пор много «черных маклеров», которые готовы за меньшие деньги помочь вам с покупкой, но и никаких юридических гарантий такой помощи у вас не будет. Конечно, стоимость услуг независимого риэлтора существенно ниже, чем расценки агентства, но и риски немалые. И несете их исключительно вы: покупатель.
 
Бывают случаи, когда продавец и покупатель нашли друг друга, не пользуясь услугами агентств недвижимости. Они успешно договорились о цене, осталось оформить сделку. Сделать это можно в государственной компании, стоимость ее услуг по сбору и оформлению необходимого пакета документов (справок из БТИ, жилищных организаций и пр.), включая составление простого, не нотариального договора, составит менее $400. Однако покупатель должен иметь в виду, что подобная услуга принципиально отличается от договора сопровождения, который он может заключить с риэлтором. Функции некоторых государственных компаний исключительно технические и консультационные, и ее представители не будут присутствовать с вами при обсуждении всех моментов заключаемого договора. Также в их функции не входит оформление договора о задатке и соглашения с банком на аренду депозитной ячейки. Поэтому данный вариант для инвестора психологически более рискован, нежели договор сопровождения, когда риэлтор присутствует с ним на всех этапах, кроме просмотров и торга с покупателем.

Комментарии специалистов:

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «Инком-Недвижимость»:
Существует распространённое заблуждение об относительной дешевизне квартир у застройщика. На самом деле стоимость квадратного метра и у застройщика, и у агентства недвижимости в большинстве случаев одинаковая. В случае работы с новостройками оплата услуг риэлторов зависит либо от фиксированного комиссионного вознаграждения, оговоренного с застройщиком, либо, если точный размер стоимости услуг не установлен, от объёма выполняемой риэлтором работы.
    
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
И застройщик, и риэлтор являются профессиональными участниками рынка недвижимости. От того, насколько качественно они выполняют свою работу, зависит и их положение на рынке. Рынок недвижимости в Москве, да и в других крупных городах к сегодняшнему моменту сформировался, известны имена его основных участников. Поэтому те игроки рынка недвижимости, которые нацелены на долгосрочную перспективу, в первую очередь нацелены на соблюдение интересов покупателей.

Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood:
Агентство менее ангажировано в продаже конкретного объекта, поскольку может предложить большой выбор альтернатив. В этой связи покупатель, как правило, может получить более объективную информацию от агентства, чем от застройщика, для которого «его дитя» (объект) лучше всех.

Елена Егорова, начальник отдела маркетинга и рекламы «Авгур Эстейт»:
Обращаясь напрямую к застройщику, человек, в первую очередь, экономит свое время и деньги. Как известно, чем меньше посредников участвует в сделке, тем более прозрачной она является (договор заключается напрямую, а не через третьи руки). Отпадает необходимость платить риэлторам за посреднические услуги. Кроме того, приходя к застройщику, покупатель получает более достоверную информацию об объекте. Преимуществом агентства является большая база данных, возможность выбрать квартиру, как в новостройке, так и на вторичном рынке. Поэтому, если человек еще не определился, в каком районе и в каком доме (новостройка или вторичный рынок) он хочет жить, то целесообразно обратиться за профессиональной консультацией в агентство. Если же есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика – получится дешевле, быстрее и надежнее.