Иван Кабулаев
12 апреля 2005

Прошлый 2004 год был впечатляющим с точки зрения объемов роста: по данным Noble Gibbons, предложение офисов класса «A» и «B» выросло на 15% по отношению к началу 2004 года, и составило 550 тысяч квадратных метров. Общее предложение арендуемой офисной площади, по данным Colliers, составило порядка 700 тысяч квадратным метров. Валовое поглощение, по данным Noble Gibbons, было на уровне 825 тысяч кв. метров, что на 10% выше, чем в 2003 году, причем около 60% сделок совершены с новыми зданиями. Около 40% сделок по аренде было совершено с помещениями размером 151-400 квадратных метров (по данным Colliers).

В структуре предложения 38% занимают офисные здания класса «А», 62% офисные здания класса «B». В 2004 году, по данным Colliers, 46% от введенных в эксплуатацию офисных помещений было построено в центральном деловом районе – снижение этого показателя составило 28% по сравнению с 2003 годом.
На конец года уровень вакантных площадей в секторе офисов класса «А» составил 4,6%, в классе «B» - 10%. Средняя ставка арендной платы по классу «А» по сравнению с 2003 годом выросла на 4%, составив 650 долларов США за квадратный метр. По классу «B» также наблюдался небольшой рост, усредненный показатель арендной ставки составил 475 долларов США.
В 2004 году прошло несколько знаменательных сделок на рынке офисной недвижимости: Intel, BAT, Microsoft, Nokia, Sun Interbrew, арендовали помещения в бизнес-парке «Крылатские Холмы» ещё на  стадии строительства, причем компания Intel арендовала 10,9 тыс. кв. метров – рекордный показатель на рынке, а Microsoft – чуть более 6 тысяч кв. метров. МТС сняла почти 8 тысяч квадратных метров по адресу Дербеневская набережная 7, стр. 22. Компания «Северсталь» арендовала 6,6 тысяч кв. метров в Central City Tower. Компания ING арендовала 5 тысяч кв. метров в Amber Plaza. Развитие именно бизнес-центров сохранится и в течение всего 2005 года.
В середине марта компания Knight Frank открыла бизнес-центр Central City Tower. Бизнес-центр класса «А» состоит из двух зданий, расположенных по адресу Овчинниковская наб. 22-24. Первое здание готово к отделке, второе – еще в стадии строительства. Общая площадь – 38 тыс. кв. метров, арендуемая – 24 тыс. кв. метров. Минимальная арендуемая площадь в Central City Tower составляет 300 кв.м. Арендная ставка варьируется от $ 600 до 750 за кв. м в год.

Крупнейшие проекты 2005 года

Северное сияние
Здание центра имеет 15 наземных этажей и 2 подземных уровня, на которых расположен паркинг. Высота наземных этажей – от 3,15 до 3,75 м., подземных – 4,2 м. Общая площадь здания - около 39 тысяч кв.м. На первом этаже центра размещена центральная входная группа, центральный ресепшн, зона ритейла, офисные и технические помещения. На втором этаже расположены:  столовая ресторанного типа, кафетерий и офисные помещения. На 3–14 этажах находятся офисные блоки. 15 этаж – технический.
Офисные блоки сдаются «под чистовую отделку». Планировка свободная. Стоимость аренды: 650 $ за кв.м в год. Минимальный срок аренды – 3 года. В арендную плату включен НДС и операционные расходы (кроме электроэнергии и услуг связи). Компенсация стоимости отделки – 250$ за кв.м с учетом НДС.

Дукат Плейс III
Здание расположено вблизи станции метро Маяковская, на пересечении Тверской улицы и Садового Кольца, по адресу ул. Гашека, 8-10. Общая площадь – 31 тыс. кв. метров, минимальная арендуемая площадь – 550 кв. метров. Стоимость 1 квадратного метра составляет от $550 в год. Готовность помещений "под чистовую отделку" - декабрь 2005г.

Gorky Park Tower
Расположен на Ленинском проспекте, 13-15. Готовность к въезду – 3 квартал 2005 года, 22 этажное здание, общей площадью 33 тысячи метров. Стоимость аренды - от $550 до $700 кв.м/год, эксплутационные расходы составляют $90 кв. м/год. Характерен минимальный срок аренды – 5 лет.

Бизнес-парк «Крылатские холмы»
Первые два здания бизнес-парка «Крылатские холмы» готовы к въезду арендаторов в IV квартале 2004 года, а строительство двух других корпусов будет завершено в течение 2005 года.
Бизнес-парк «Крылатские Холмы», расположен на улице Крылатская, представляет собой комплекс из четырех малоэтажных зданий класса «А». Общая площадь всех зданий составит около 50 тыс. кв. м арендуемых офисных помещений, а каждого из корпусов - около 13 тыс. кв. м.
Площадь участка составляет 8 Га, на нем преимущественно будет расположена парковка. Девелопером проекта является компания CMI Development, архитектором - ABD Limited, эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду – Stiles and Ryabokobylko.

Торгово-офисный центр «Веста – Плаза»
7-этажный офисно-торговый комплекс «Веста-Плаза» расположен на Никольской улице. Общая площадь - 39 000 кв. метров с тремя подземными этажами. В здании представлены офисные и торговые помещения. Общая площадь торговой части - 14 000 кв. м. Минимальная арендуемая площадь – 50 кв. метров. Боулинг, кинотеатр, кафе, ресторан в торговой зоне. Подземная парковка на более чем 100 машиномест. Арендная ставка не афишируется. Готовность – IV квартал 2005 года. Консультант по сдаче в аренду – Knight Frank

«Мерседес-Бенц Плаза»
Площадь здания составляет более 15 тыс. кв. м. Помимо офисов компании «Даймлер Крайслер» в Плазе будут расположены выставочный зал, отделение банка, ресторан, автосалон и двухъярусная подземная автостоянка.
Проектирование, поставка и монтаж инженерных систем - Modul-engineering. В феврале были завершены строительные и отделочные работы. Площадь здания составляет более 15 000 квадратных метров.

"Эрмитаж Плаза"
В конце февраля крупнейший российский застройщик «Форум Пропертиз» представил публике свой новый проект - офисный комплекс класса «А», расположенный по адресу: ул.Краснопролетарская, д.2/4-6.
Компании-агенты: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Colliers International.
Строительство «Эрмитаж-Плаза» общей площадью около 42 000 кв. м началось в III квартале 2004 года и будет завершено в начале 2006 г. «Эрмитаж-Плаза» расположена между площадью Маяковского и Цветным Бульваром, рядом с «Садом «Эрмитаж». Комплекс состоит из трех зданий. Помимо существующего 5-этажного здания, известного по имени своего якорного арендатора - компании Caterpilar, строятся два новых: 4-этажное здание арендуемой площадью 2 300 кв.м. и 8-этажное здание арендуемой площадью 24 000 кв.м. Здания объединены большим благоустроенным внутренним двором, под которым находится подземная автостоянка, рассчитанная на 280 машиномест.

"Капитал Плаза"
Здание находится на ул. Лесной, вблизи станции метро «Белорусская». 14 этажей, класс «А», развитые коммуникации и инфраструктура.
Стоимость арендной ставки составляет 550$ за квадратный метр. Операционные платежи составляют 85$/кв.м. в год. Страховой депозит составляет 3 месячную арендную ставку. Минимальный срок аренды: 3 года. Готовность – апрель 2005 года.

«Аврора Бизнес Парк», вторая очередь
«Аврора Бизнес Парк» расположена на Садовнической набережной, д. 82. В нескольких минутах пешком от станции метро «Павелецкая». Общая площадь здания - 50 000 кв. м. Двухуровневая подземная парковка на 300 мест. Развитые коммуникации в здании и инфраструктура. Ставка аренды - от $510 до $600 кв.м/год, стоимость эксплутационных расходов составляет $75 кв.м/год. Минимальный срок аренды (лет) – 3.

Тенденции
В 2005 году будет введено, по разным оценкам от 700 до 900 тысяч квадратных метров. Одной из основных тенденций будет дальнейшее увеличение срока заключаемых договоров – в настоящее время средний срок по классу «А» составляет 3 года.
Продолжится децентрализация – вывод крупнейших офисных зданий за пределы Садового Кольца. Также ожидается существенное увеличение предложения по реконструированным зданиям класса «В».
Возможно появление новых проектов создания интеллектуальных парков – об «индийском» пути постоянно твердят члены правительства. Учитывая, что потенциал ученой отрасли довольно силен, вполне возможно, что в ближайшие 2-3 года на окраинах столицы или в Подмосковье появятся такие парки.
Увеличится количество сделок по купле-продаже крупных объектов недвижимости, а также количество договоров, заключенных на длительный срок с последующей возможностью выкупа. Одной из первых «ласточек» среди таких договоров стал заключенный «Вымпелкомом» 10-летний контракт на аренду 15 тысяч квадратных метров в бизнес-центре Wave на ул. Академика Сахарова, 8.
В целом, сохранится тенденция по небольшому увеличению арендной ставки в офисах класса «А». В офисах класса «В» ситуация неопределенная – возможны изменения в течение года как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения арендных ставок.