Ирина Кис
12 апреля 2005

Всего в двух с половиной часов перелета от Москвы находится страна, где море меняет цвет от ярко голубого до насыщенного зеленого, а на улицах можно услышать такие давно забытые книжные слова как «длань» и «десница», поэтому если вы обратитесь к прохожему на русском, никто не удивится. А называется эта страна - Хорватия.

С каждым годом Хорватия становится все больше привлекательней не только для туристов, но и людей, которые профессионально занимается инвестициями в недвижимость. Это неудивительно. Ведь с тех пор как закончилась война с сербами, прошло уже почти девять лет. Сегодня Хорватия – это активно развивающееся государство, власти которого понимают необходимость укрепления экономики, поэтому было бы странно, если бы страна с прекрасным побережьем и отелями, оставляла бы без внимания те преимущества, которые дают зарубежные инвестиции в туристический бизнес.

Визитная карточка
Республика Хорватия – государство, расположенное в Южной Европе с площадью 56 538 кв. км. Столица Хорватии - Загреб. Территория страны в большей части представляет собой низменности и равнины. Фактическая длина прибрежной зоны составляет около 1778 км. На Адриатическом побережье находится Динарское нагорье с самой высокой горой страны Троглав (1 913 м.), горный хребет Велебит (максимальная высота 1 758 м.), а также хребет Капела.
На территории Хорватии расположены 7 удивительных национальных парков, три из которых - на прибрежных островах: Бриуни возле Пулы, Корнати возле Задара и Млет возле Корчулы. В список всемирного наследия ЮНЕСКО внесены: Дубровник (старый город), Сплит (исторический центр и дворец Диоклетиана) и национальный парк Плитвицкие озера. Хорватия граничит со Словенией на севере, с Венгрией и Югославией - на востоке, с Боснией - на юге. На западе омывается водами Адриатического моря. В стране насчитывается около 1185 островов (мировой рекорд) и небольших островков вдоль тектонического затопленного Адриатического побережья, но только 66 из них населены. Общая протяженность побережья с островами составляет 5790 км.
Сегодня в Хорватии проживает около 5 млн. человек. 78% населения страны составляют хорваты, 12% - сербы. Здесь также проживают венгры, чехи, итальянцы, словаки, украинцы. Государственным языком является хорватский, письмо – латинское. Несмотря на то, что из иностранных языков наиболее распространен немецкий, многие жители понимают по-итальянски, а также по-русски. Большинство населения составляют католики - 80%, а также православные - 12% и мусульмане - 8%. Денежной единицей в стране является 1 куна, она равняется 100 липам.

Почему Хорватия
Путешествие в любую страну мира начинается с получения визы, и здесь россиян ждет первый сюрприз: для того чтобы находится в стране в течение летнего сезона (с середины июня до середины сентября) достаточно предъявить лишь приглашение хорватской стороны.
Немаловажным является и то, что в этой стране, расположенной в глубине залива под названием «Адриатическое море», нет ни изнуряющего пыльного зноя, ни раскаленного асфальта, свойственного большим индустриальным городам. Здешний климат можно сравнить с украинским: зима здесь недолгая и не так холодна, а лето длинное и солнечное. С севера страну защищают от холодных ветров хребты Альп, с востока и юго-востока - Балканы. Море смягчает жаркие ветра Италии, которые доходят до Хорватии теплым бризом, поэтому даже зимой температура воды в море не опускается ниже - 10, а летом достигает + 26. Прозрачность моря измеряется до 50 метров. Уже несколько лет подряд ЮНЕСКО присваивает Хорватии «Голубой флаг за самую чистую акваторию Средиземноморского побережья».
Если Египет ассоциируется с пирамидами, а Франция с Эйфелевой башней, то Хорватии трудно сразу подобрать аналогию. Тем не менее, эта страна с богатейшей историей, культурно-исторические памятники которой, мало кого оставят равнодушным. Наверное, первое, что бросается в глаза приезжим – старинные вилы и дачи, которые много веков назад римские императоры строили именно здесь. Вдоль всего адриатического побережья от Истры до Дубровника сохранились римские культурные и исторические памятники. Несмотря на то, что прошло много времени, итальянцы верны традиции, поэтому и сейчас любят отдыхать на хорватских пляжах.
Кроме памятников истории, в стране и за ее пределами широко известна «3агребская школа мультипликационного фильма», а в летние месяцы исторические места распахивают свои двери современному искусству. Дворцы, атриумы и площади старых городов становятся для жителей и туристов сценами традиционных международных фестивалей: летний фестиваль в Дубровнике, фестиваль кино в Пуле, «Сплитское лето», «Музыкальные вечера в Задаре», «3агребские вечера на Гриче», Вараждинские вечера барокко и многие другие.

Сколько стоит

Итак, если вы решились приобрести землю под строительство отеля или купить уже готовое здание, то лучше всего это сделать у моря. Сегодня в Хорватии вдоль побережья расположено много отелей. Но практически все они представляют собой постройки 20-летней давности. Часть их них, конечно, пережила несколько капитальных ремонтов, но, объективно говоря, все эти отели относятся к категории «три звезды» и лишены той особенной «изюминки», которая надолго запоминается туристами и заставляет их возвращаться вновь.
Очевидно, что сейчас лучшее время для того, чтобы выкупить такой отель и, оснастив его современными инфраструктурными новинками и коммуникациями, повысить его уровень до четырех- или пятизвездночного. Сегодня это тем более выгодно, так как недавно в Хорватии вступило в силу постановление о зонировании побережья для возможной отельной застройки, поэтому приобрести участок у побережья специально под застройку нового отеля, сейчас немного проблематично, хотя и возможно. Стоить это будет примерно от 500 до 1500 евро за сотку (зависит от близости к морю и наличия коммуникаций на участке).
В случае реновации отеля владелец может миновать несколько проблем, как например, согласование плана строительства. В таком случае в стоимость инвестиций войдут расходы на: выкуп недостроенного отеля, подготовки документации на завершение строительства и проведение строительно-отделочных работ, а цена на недостроенный объект может составлять от 60 000 до 500 000 евро и выше. Нередки случаи, когда хорватскому владельцу отеля необходим соинвестор для завершения строительства. Этот вариант можно считать наиболее удачным для инвестиций, так как при таком раскладе хорватская сторона берет на себя все обязательства по урегулированию документации. Российскому инвестору остается лишь вложить деньги и следить за выполнением работ. В таком случае вложения в среднем составят от 500 000 до 1 млн. евро (для сравнения, возведение среднестатистического индивидуального дома обойдется в 300 000 - 400 000 евро со стоимостью земельного участка).
Если говорить о коммерческой недвижимости, то цены на объекты (особенно используемые в туристическом бизнесе) сегодня стремительно растут. Так, стоимость ресторанов, бистро, кафе и других аналогичных объектов составляет примерно от 150 000 до 1,3 млн. евро.
Система налогообложения в Хорватии довольно гибкая для иностранцев. К тому же чем, больше составляет сумма инвестиций, тем меньше налог на прибыль. Например, при минимальном размере инвестиций в 10 млн кун (1,4 млн евро), рассчитанном на 10 лет, налог составляет 7%. При вложениях, составляющих более 20 млн кун (2,7 млн евро) с тем же сроком, налог равняется 3%, а инвестиции более 60 млн кун (8,2 млн евро) налогом не облагаются. К тому же оборудование, ввозимое как часть общего объема инвестиций, освобождается от уплаты таможенных пошлин.

Как купить

Приобрести недвижимость в Хорватии могут как иностранные физические или юридические лица, так и хорватская фирма с зарубежным соинвестром. В первом случае сначала оформляется письменное заявление с просьбой выдать разрешение, а экземпляр договора подается в консульский отдел Министерства Иностранных Дел Республики Хорватия в Загребе. Министерство рассматривает, насколько сделка законна, что подтверждается изданием административного акта. Необходимо учесть, что каждое заявление рассматривается Министерством в сугубо индивидуальном порядке, поэтому на это уходит от полугода до полутора-двух лет.
К заявлению вы также должны будете предоставить перечень документов, включающих оригиналы и заверенные копии:
- правоустановливающего документа по объекту недвижимости (договор купли-продажи объекта, свидетельства о праве на наследство и пр.).
- документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости (выписка из земельного кадастра не старше 6 мес.)
- разрешения на строительство объекта, выданного местными градостроительными органами, не старше 6 мес. (если речь идет о строительстве).
- документа, подтверждающего гражданство заявителя - иностранного гражданина или регистрацию иностранной компании (документы, подтверждающие факт регистрации иностранной компании).
- доверенности, если документы подаются через представителя или адвоката
- документа об уплате государственной пошлины.
В случае если недвижимость приобретается иностранным физическим лицом, то необходимо предоставление паспорта. Если же недвижимость или земельный участок покупает иностранная фирма, то к свидетельству о регистрации необходимо добавить Устав компании. Окончательная регистрация права собственности на недвижимость считается после внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, которые вносятся в кадастр после получения разрешения МИДа Хорватии. Естественно возникает вопрос о правовом статусе недвижимости в период после заключения договора купли-продажи и до протоколирования сведений о новом владельце в кадастре, ведь полное прохождение процедуры может занять около полугода и больше. Но волноваться нечего. Иностранный гражданин или зарубежная компания, заключившие договор купли-продажи и уплатившие полную стоимость за недвижимость, имеют на нее все права еще до получения разрешения МИДа Хорватии. Они вправе распоряжаться покупкой как полноправные собственники, в том числе продавать ее или сдавать в аренду. Если речь идет о приобретенном земельном участке, то иностранный гражданин или компания вправе возводить там объекты. При этом продавец теряет право совершать какие-либо юридические или фактические действия с объектом недвижимости. В завершении процедуры (после регистрации права собственности покупателя в кадастре) налоговые органы высылают владельцу извещение об уплате налога на переход права собственности, который составляет 5%.
Если же покупка недвижимости осуществляется хорватской компанией с иностранным соинвестором, то разрешения МИДа не требуется. В таком случае от вас потребуется предоставить:
- свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц.
- Устав компании.
- Учредительный договор (при наличии).
- протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании.
- Доверенность на подписание необходимых документов (если подписывается не Директором или Директорами компании).