Иван Кабулаев
4 апреля 2005

В отличие от офисов класса «А», менее качественные офисы классов «В» и «С» практически всегда остаются вне поля зрения отраслевых аналитиков и крупнейших компаний. Причина понятна – «заработать» на аренде офиса класса «С» можно намного меньше, чем занимаясь элитной офисной недвижимостью. Да и строить выгоднее офисы как можно более качественные и дорогие – это обусловлено в первую очередь высокой стоимостью земли в Москве. Тем не менее, офисы класса «В» и «С» обладают очень серьезным преимуществом, ценой: они намного дешевле для арендатора и позволяют заниматься бизнесом небольшим компаниями.

Признаки вида
Типичное офисное здания класса «С» - это здание советской постройки, в котором проведен косметический ремонт в помещениях (не всегда, кстати, ремонтом охвачены коридоры и лестничные проемы) и создана минимальная инфраструктура для осуществления деятельности. Замечу – минимальная инфраструктура. Обычно под классом «С» подразумеваются здания различных государственных учреждений (таких, как институты и некоммерческие организации), поэтому ни о каких фальшпотолках, системе кондиционирования и подземной парковке речь не идет.
Здание класса «В» подразумевает уже довольно серьезный ремонт (включая ремонт неарендуемых площадей сервисного назначения), более или менее развитую инфраструктуру (возможно наличие альтернативного оператора связи, поэтому проблема коммуникаций чаще всего так или иначе, решена). Чаще всего установлены сплит-системы или аналогичные по характеристиками системы кондиционирования, присутствует охрана (и уже не по принципу «предъявите паспорт, мы перепишем данные», который доминирует в объектах классом ниже), каким-либо образом решена проблема с парковкой (возможно, на прилегающих территориях).
Несмотря на отделку, здания описанных классов имеют довольно существенные негативные стороны, которые лежат в самом принципе «дешевле – хуже». Отдельно хочу отметить юридические проблемы, которые возникают у некоторых арендаторов. Иногда (это касается, в первую очередь, некоторых НИИ и унитарных предприятий) арендодатель не имеет юридически права сдавать в аренду принадлежащие ему помещения – в таком случае договор аренды трансформируется в нечто другое: например, по документам предприятие безвозмездно предоставляет площади компании, а та (якобы независимо) оказывает финансовую помощь. В таком случае арендатор таковым фактически не является и, соответственно, в случае возникновения каких-либо коллизий его права неясны.
В свете усиленного развития территорий, расположенных за пределами центрального района столицы, спрос на офисы (это в основном, как раз здания класса «В» и «С») в районах третьего транспортного кольца будет расти опережающими темпами. Другой движущей силой роста спроса на такие офисы будет политика государства, направленная на поддержание малого предпринимательства: если субъектов малого предпринимательства, к примеру, в секторе торговли в Москве достаточно много, то небольших компаний, производящих «интеллектуальный» продукт пока довольно мало. Такие сферы, как программирование, остро нуждаются в различных качественных, но недорогих помещениях.

Предложение
Аренда
По состоянию на конец года уровень вакантных помещений в офисах класса «В» составляет порядка 6-10%, в офисах класса «С» доля незанятых помещений еще выше – на уровне 7-12%. В среднесрочной перспективе уровень вакантных помещений имеет четкую тенденцию к снижению.
Что касается уровня арендных ставок, средневзвешенная арендная ставка, за офис класса «B» составляет порядка 412 долларов за кв. метр в год (разброс ценовых предложений – от 300 до 600 долларов). За офисы класса «С» в среднем хотят 350 долларов за кв. метр в год (разброс цен – от 250 до 600 долларов).
Несмотря на довольно высокий уровень вакантных помещений, арендные ставки имеют тенденцию к росту, причем в классе «С» их рост в 2005 году будет, возможно, даже выше, чем в классе «В» - это связано с меньшим объемом ввода новых помещений.
Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 150-400 квадратных метров, следом идут помещения менее 150 квадратных метров, а потом – размером более 400 квадратных метров.
Как и в других классах, цена зависит от состояния, расположения, транспортной доступности, коммуникаций, размера арендуемого блока и других свойств. Указанные цены не включают эксплуатационных расходов и НДС. Типичным сроком аренды является 1 год (или 11 месяцев – к указанию такого срока частенько прибегают для того, чтобы не регистрировать договор аренды).

Продажа
Цены продажи офисных помещений продолжают расти: для класса «В» разброс цен на продажу составляет от 1 500 до 3 500 долларов за квадратный метр (для особняков цена может вырасти до 5 000 долларов), для класса «С» разброс также велик – от 1 000 до 3 000 (для особняков цена может увеличиться до 4 000). На стоимость помещения очень сильное влияние оказывает в первую очередь местоположение.

Спрос
На офисы невысокого качества постоянно есть спрос, но его намного труднее систематизировать и вести статистику, чем в случае с офисными площадями класса «А»: это связано с тем, что в секторе офисов «В» и «С» класса преобладают небольшие компании.
Аналитики оценивают ежегодное валовое поглощение в 2004 году в 700-800 тысяч квадратных метров (рост – 10% по сравнению с 2003 годом), на долю офисов класса «В» пришлось 400-500 тысяч квадратных метров, то есть около 60%. К сожалению, достоверной статистики по объемам рынка офисов класса «С» нет. Следует только отметить, что строительство новых объектов по таким офисам практически не ведется: прирост предложения осуществляется т.н. «естественным» путем, из-за освобождения занимаемых помещений арендаторами, которые переезжают в более качественные офисы.

Тенденции
Количество незанятых помещений в классах «В» и «С» имеет четкую тенденцию к снижению – это обусловлено в первую очередь стабильным спросом на относительно недорогие офисные площади. Причем, если строительство офисов класса «В» ведется достаточно интенсивно, то доля менее качественных помещений на рынке не имеет тенденцию к увеличению. В среднесрочной перспективе арендные ставки увеличатся, но не скачкообразно – вероятнее всего произойдет небольшая коррекция на уровне рублевой инфляции (10%-13%), причем для менее качественных офисов более вероятен высокий рост.
Основной причиной для увеличения спроса на офисные помещения является повышение деловой активности в столице, причем основную долю офисов класса «В» и «С» занимают небольшие компании, часто субъекты малого предпринимательств. Исключения бывают, но они довольно редки: к примеру, аудиторско-консалтинговая компания «БДО Юникон», входящая в международную группу BDO, занимает несколько этажей здания по адресу Варшавское шоссе, 125 – это здание НИИ советской эпохи, минимально реконструированное, с несовременной планировкой, с проблемной (слишком маленькой) стоянкой автомобилей. Тем не менее, стоимость аренды в таком здании практически в два раза ниже, чем в офисном центре класса «А».