Данила Антоновский
29 марта 2005

Недавно компания МИАН заявила о своих планах по освоению относительно нового для современного российского рынка сегмента – организации доходных домов. Как заявил генеральный директор ЗАО МИАН Сергей Озеров, доходные дома могут появиться в уже построенных компанией домах и жилых комплексах. В качестве возможных вариантов рассматривается элитный «Коперник», расположенный на ул. Якиманка, ЖК «Шуваловский» на Ломоносовском проспекте и «Заповедный» на улице Островитянова. По словам Озерова, в том случае, если проект окажется успешным, то корпорация займется строительством специальных зданий для этих целей. Принимая во внимание  текущую конъюнктуру рынка недвижимости, а также острую нехватку в Москве 4-х и 5-звездочных гостиниц, инициатива МИАН выглядит вполне логично.

Историческое вступление
Первые прототипы доходных домов появились в Москве в конце конца XVIII века, однако наибольшее распространение они получили в 1830–1840 годы. Например, Александр Пушкин в январе 1831 года, накануне своей женитьбы, нанял за 2000 рублей второй этаж особняка на Арбате, принадлежавшего губернскому секретарю Никанору Никаноровичу Хитрову и его жене Екатерине Николаевне. Хозяев в это время в Москве не было, они жили в своем имении Дроново Орловской губернии. «Мой адрес: дом Хитровой на Арбате», – писал поэт друзьям.
После отмены крепостного права, в столице началось активное строительство доходных домов для малообеспеченных горожан. К этому времени Москва становится важнейшим экономическим центром России. В центре города резко увеличивается строительство купеческих, торговых и доходных домов, особняков, банков, железнодорожных вокзалов, пассажей. Примерно с 1870-х годов доходный дом становится господствующим типом жилого дома в Москве.
Сдаваемые внаем квартиры по своим характеристикам делились на богатые, «средней руки», дешевые для малоимущих слоев населения и бесплатные, содержавшиеся за счет города или меценатов.
Соответственно, стоимость проживания в доходных домах очень разнилась. Ставка аренды в доходном доме «дешевых квартир» колебалась от 10 до 100 рублей в месяц. Например, когда А.П. Чехов приехал в Москву в начале 1904 года на постановку «Чайки» в МХАТе, его жена О.Л. Книппер-Чехова сняла квартиру на 3 этаже доходного дома по Садово-Спасской улице за 80 руб. в месяц. В то же время в Москве стоимость квартиры в дорогих доходных домах достигала 1000 руб. в месяц и более.
После революции 1917 года эксплуатация и строительство доходных домов прекратились, а следующий проект подобного рода появился уже в 21 в.

Хорошо забытое старое
Первый в послереволюционной России доходный дом появился в октябре 2003 года в  адресу Большой Николоворобьинский пер., 10. Инвестором строительства выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. 
По словам представителей ДИПС, основной процент арендаторов квартир в доходном доме составляют представители регионального бизнеса или граждане других стран, чьи деловые интересы требуют длительного пребывания в Москве.
Уровень жилья, предлагаемого арендатором, относится к классу «элита». Цены на аренду квартир варьируются от $3000 до $12000 в месяц. В эту сумму входят следующие услуги охраны, техническое обслуживание инженерного оборудования и помыв колес и подкрылков автомобилей в осеннее-зимний период.
Отличительной чертой доходного дома является то, что за дополнительную плату арендаторам может быть предоставлен расширенный комплекс услуг, включающий в себя пользование подземным паркингом, уборку жилых помещений, пользование химчисткой и прачечной, доставка продуктов и обедов на дом и др.
После ввода доходного дома в эксплуатацию,  проект столкнулся специалисты рынка недвижимости оценивали его перспективы с большой долей скептицизма. Высказывались мнения, что доходный дом будет невыгоден из-за слишком низкого срока окупаемости. Эксперты утверждали, что при весьма благоприятной ситуации на рынке элитной недвижимости, застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, поскольку прибыль он получает практически сразу. В случае же с доходным домом,  он «замораживает» активы как минимум на семь лет.
Вместе с тем, осенью 2004 г. исполнился год со времени запуска данного проекта, и по мнению ДИПС, эксперимент по строительству и эксплуатации первого доходного дома в Москве можно признать удачным. Об этом, в частности, заявил первый заместитель главы ДИПС Сергей Волков 29 марта на заседании правительства столицы. По его словам, в 2004 году в первом доходном доме было сдано в аренду 74% жилых помещений, 71% машиномест в паркингах, а также все офисные помещения. В ДИПС уверены, что подобные показатели говорят об успешности проекта. «Рынок аренды дорогих квартир отличается повышенным спросом и стабильной динамикой роста арендных ставок,  - объясняет руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы Андрей Куприянов.  - По последним оценкам, с начала 2004 года, спрос на квартиры по цене от $3000 в месяц возрос почти вдвое. Учитывая специфику данного сегмента, доходный дом, безусловно, стал удачным проектом, доказавшим свою востребованность на рынке».

Новые лица
Несмотря на довольно критическую оценку проекта, данную специалистами ДИПС, похоже, что данное направление обладает большим потенциалом. Вслед за правительством Москвы, на неосвоенную нишу обратил свое внимание один из ведущих игроков российского рынка недвижимости – корпорация МИАН.
По словам Сергея Озерова, если раньше в Москве дома было выгоднее продавать, а не сдавать в аренду, то сегодня ситуация на рынке несколько изменилась, и крупные игроки с интересом присматриваются к новому для себя сегменту. По словам Озерова, арендные ставки в «доходных квартирах» будут ниже, чем в гостиницах соответствующего класса.
Основное внимание МИАН собирается уделить корпоративным клиентам. Предполагается, что они будут снимать большие площади в виде квартир для своих сотрудников для проживания на полгода-год. Причем расчет будет в основном на клиентов зарубежных компаний.
Участники рынка недвижимости разделились в своих мнениях относительно перспектив подобного проекта. Так, Денис Шмарев, руководитель отдела сервисных квартир британского риэлторского агентства Intermark, высоко оценил шансы на успех таких доходных домов. «Эта ниша абсолютно пуста. – говорит он, -  До 75% арендаторов дорогих апартаментов в Москве - иностранцы, и агентства с трудом подыскивают им предложения». Он также добавил, что МИАН очень важно проводить все платежи за аренду квартир в «белом» режиме, чего в Москве практически никто не делает. «Командировочные, в первую очередь иностранцы, требуют подтверждения оплаты через специальную справку-счет, которую они предоставляют в свои бухгалтерии. В Москве такие справки выдает небольшое число компаний, в основном западные фирмы. Потому иностранные арендаторы и предпочитают селиться в отелях, которые оформляют бумаги соответствующим образом»,- дополняет он.
Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, наоборот, выразил сомнения в успешности проекта. Он отметил, что сроки окупаемости доходных домов достаточно высоки, что не выгодно инвесторам. Аппелируя к аналогичному проекту ДИПС, он отметил, что на начало 2004 года ставки аренды в первом доходном доме были выше, чем для соответствующего уровня жилья в частном секторе. Это позволяло специалистам департамента говорить об окупаемости данного вида инвестиционных вложений за четыре-пять лет. По мнению специалистов компании Knight Frank, вкладывать деньги в проект со столь высоким сроком окупаемости может позволить себе только правительство Москвы.

Перспективы
И все же, большинство специалистов склоняются к тому, что город нуждается в подобного рода проектах. На сегодняшний день, большинству иностранцев или жителей российских регионов, чья работа требует долгосрочного пребывания в столице, просто негде остановиться. Столице остро не хватает гостиниц бизнес-класса, с европейским уровнем обслуживания и доступными ценами. В то же время, аренда частной квартиры имеет ряд существенных недостатков – в большинстве случаев, арендаторы не имеют официальных юридических гарантий, в то время как при аренде помещений в доходном доме клиентам гарантирована юридическая чистота сделки. Кроме того, при аренде частной квартиры, оплата осуществляется в «черном» режиме, что не устраивает многих потенциальных арендаторов.
Кроме того, существенным плюсом для деловых людей, постоянно испытывающих нехватку времени, является возможность получать дополнительные услуги. Арендатор получает не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную, и многое другое.
Таким образом, столичный рынок доходных домов обладает огромным потенциалом и имеет все предпосылки для того, чтобы развиться в отдельный сегмент.