Ирина Кис
15 марта 2005

Желание многих успешных деловых людей России удачно вложить деньги в зарубежную недвижимость понятно и очевидно. Однако следует четко различать покупку недвижимости для проживания за рубежом и вложение денег в недвижимость с целью получения дохода. Последнее, как правило, и рассматривают как инвестиции в недвижимость.

Египет с каждым годом все больше закрепляет за собой статус одной из самых популярных туристических стран,  а с позиции инвестиций – туризм сегодня, пожалуй, самая прибыльная сфера.

Египет знаменит не только своими древними памятниками: песчаные пляжи, чистая вода морского побережья, путешествия по Нилу и погуржения в сказочный мир коралловых рифов на Красном море оставляют незабываемые впечатления от посещения этой удивительной страны. Только за последний год там побывали более 8 миллионов туристов. Согласно статистике, Россия по числу отдыхающих в Египте занимает почетное третье место (почти 700 тысяч человек) после Италии (более одного миллиона) и Германии (почти миллион).

Шесть доводов  "за"...

Еще несколько лет назад главным камнем преткновения для большинства инвестиционных проектов в недвижимость Египта была серьезная бюрократическая система, существовавшая в этой сфере. Было сложно понять и разобраться какой чиновник отвечает за кредитование, налогообложение и т.д. Все это настораживало, а нередко и отталкивало зарубежных партнеров, которые хотели вложить деньги в недвижимость страны. Система явно требовала кардинальных перемен. В1991 г. при поддержке мирового банка и международной финансовой организации, было создано Министерство инвестиций и налажена «система одного окна». Таким образом, бюрократические проволочки исчезли. 

Кроме того, была проведена банковская реформа, благодаря которой египетские финансисты создали для зарубежных партнеров специальную программу гибких кредитов (гораздо выгоднее европейских) для вложения средств в недвижимость. Теперь зарубежные инвесторы могут брать долгосрочные кредиты (до 20 лет) под невысокую процентную ставку (6%). Стоит отметить, что земля для строительства отелей (особенно поощряются нетрадиционные архитектурные и дизайнерские решения) предоставляется по результатам открытого международного тендера. 

Третья причина состоит в том, что страной туристического паломничества Египет остается круглогодично. На курортах Красного моря лето жаркое и сухое, в дельте Нила и на средиземноморском побережье - влажное. Температура воздуха на курортах Красного моря и в Каире с мая по сентябрь достигает 35-40 градусов, а температура воды в Красном море в этот период обычно составляет 26-28 градусов тепла. Справедливо замечая, единственный невыносимо жаркий месяц из всего года – август, тогда как в других странах сезон отдыха всего составляет 6-9 месяцев. 
Немаловажен и тот факт, что Египет – древняя цивилизация тайн и загадок. Страна, в которой легко можно совместить комфортабельный отдых с посещением исторических достопримечательностей. Вдоль набережных, которые в Египте романтически называются «марины», расположено множество недостроенных отелей. Недавно власти республики решили, что сделка подлежит аннулированию (то есть отель будет перепродан), если в течение 3-х месяцев со дня покупки, проект остается нереализованным или же строительство туристического комплекса по каким-либо причинам приостановлено.

Основное преимущество Египта заключается в том, что отдых в течение 7-10 дней может позволить себе практически каждый россиянин. Для этого не нужен внушительный счет в банке, а оформление необходимых документов занимает несколько дней. К тому же, власти республики выделяют внушительные средства (порядка $1,5 млн в год) на рекламу в России своего туристического бизнеса, и как показывают статистические данные, затраты оправдывают себя. Средняя заполняемость отелей Египта в год равняется около 77%, а только за 2004 г. увеличение турпотока составило 29,2%. Уже сейчас отели не справляются c притоком туристов, растущим с каждым годом. Проще говоря, в стране наблюдается дефицит высококлассных отелей, поучаствовать в устранении которого с выгодой для себя, могут российские бизнесмены.

...И один против

Но есть одно существенное  «но». Дело в том, что в Египте иностранец, как физическое лицо, не может приобрести недвижимость. Однако выход из этой ситуации прост: регистрируется юридическое лицо (как правило, общество с ограниченной ответственностью) единственным владельцем (или совладельцем) которого является иностранный гражданин. Налогообложение недвижимости в Египте регламентируется законом АРЕ «О налогах на прибыль» и сводится к налогообложению прибыли, которая получена в результате использования такой недвижимости: земли и возведенных на ней строений (жилых зданий). Проще говоря, налог будет составлять 20%.

Сколько стоит отель построить?

Сотрудники Московской туристической компании Premier Travel Services совместно с консалтинговой компанией ITeam провели исследование структуры современного египетского рынка и рассчитали примерную стоимость строительства пятизвездочного отеля. В качестве примера аналитики взяли отель Dana Beach Hurghada, состоящий из 533 комнат, средняя заполняемость отеля равняется 74% в год.
 
Согласно расчетам, на землю и само строительство здания потребуется порядка $19 млн, на инженерию – $5 млн, на мебель и офисное оборудование - $3 млн, на транспорт $1, 2 млн, на предоплаченные расходы $4 млн и прочие инвестиционные расходы то есть в сумме затраты составят примерно $31 млн. Аналитики также посчитали, что если акционерный капитал будет составлять $7 млн, а максимальный кредит в банке $24 млн под процентную ставку 6%, то уже через год чистая прибыль составит $4 млн., а через 10 – $6 млн. Таким образом, индекс прибыли равняется 2,05 и с банком можно расплатиться уже через 3 года, а уже через 10 лет чистый денежный приток будет равняться $7 млн.

Ассортимент рынка

В Шарм-эль–шейхе (в переводе «царский залив») одно из самых прибыльных и интересных предложений на сегодняшний день Diamond Sharm. Это пятизвездочный отель на берегу Красного моря, состоящий из 255 комнат и 67 апартаментов. Сейчас в нем налаживают инфраструктуру, но совсем скоро отель уже сможет принять первых гостей.
Заслуживает внимания уже функционирующий отель Renaissance Golden View. Он относится к уровню «де люкс», расположен в 12 км от аэропорта (15 минут езды) и неподалеку от знаменитого морского заповедника Ras Mohamed. Отель также выгодно отличается развитой инфраструктурой: 3 ресторана (итальянская и мексиканская кухня), 4 бара, 4 открытых бассейна, два из которых детские, фитнес-студия.
Ibergotel Grand Sharm (5 звезд). Отель расположен в 12 км от аэропорта и в 5 км от залива Naama Bay. В нем имеется 2 ресторана, 4 кафе и несколько баров у бассейнов (3), магазины. 
Круизы по Нилу - это прекрасный способ отдохнуть и одновременно увидеть древние памятники Египта. Навигация круизных судов на Ниле осуществляется на участке от Луксора до Асуана и имеет протяженность около 220 км. Постоянный дефицит свободных мест вынуждает туристов бронировать места заблаговременно. Очевидно, что вложение денег в круизные лайнеры тоже сейчас очень выгодно. По расчетам аналитиков компаний Premier Travel Services и ITeam стоимость 1 корабля (класса 4 звезды) примерно $2-2,5 млн (с учетом необходимых обновлений). Полную окупаемость отелей на воде можно ожидать уже в течение 2 лет. Сейчас по Нилу курсируют около 200 кораблей.