Данила Антоновский
22 марта 2005

Период бурного роста цен на рынке недвижимости прошел, уступив место состоянию, определяемому аналитиками как «колебательная стабильность». Квартиры в новостройках уже не расходятся на этапе котлована, а большинство риэлторов и застройщиков предлагают своим покупателям значительные скидки, с тем, чтобы простимулировать вялые продажи.
Вместе с тем, столичный рынок аренды квартир по-прежнему отмечен положительной ценовой динамикой, а уровень спроса в данном сегменте находится на высоком уровне и  значительно превышает предложение.

Создается впечатление, что рынок аренды живет собственной, отдельной от общерыночных тенденций, жизнью. В то время как цены на квартиры замедляют свой рост и останавливаются, стоимость аренды жилья растет стабильными темпами. Так, наибольший прирост цен в этом сегменте был отмечен не в 2003 году, который прочно вошел в историю российского рынка недвижимости своей рекордной динамикой, а в 2002 г. За этот год, стоимость аренды возросла в среднем на 50%.
Подобная динамика легко объяснима стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Москва никогда не имела недостатка в арендаторах. Мерцая огнями, она как магнитом притягивает к себе жителей других городов и регионов России. Прибавьте сюда самих москвичей, нуждающихся во временном жилье, иностранцев, работающих в столице - и вы получите внушительную армию потенциальных арендаторов, стремящихся найти квартиру.

К вопросу о спросе
Сегодня, наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие, одно-двухкомнатные квартиры в домах типовой постройки, расположенных рядом со станцией метро. По данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке аренды недорогих квартир (стоимостью до $500) спрос превышает предложение в 5-7 раз! Сегмент более дорогого жилья ($500-700) отмечен двукратным превышением спроса над предложением.
Вместе с тем, по мнению специалистов, в последнее время наблюдается смещение спроса в сторону 2-х и 3-х комнатных квартир, обусловленное тем, что наиболее популярные однокомнатные квартиры слишком быстро «вымываются» с рынка.
По мнению заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Марии Жуковой, динамика цен на аренду квартир эконом класса повторяет ситуацию прошлых лет, что позволяет говорить об определенных закономерностях развития данного сегмента. «С января по июнь 2004 года на рынке наблюдалось затишье. Средние арендные ставки на однокомнатные квартиры составляли $400 в месяц, на двухкомнатные — примерно $510, на трехкомнатные — порядка $620. Начиная с августа 2004 года они начали расти. По сравнению с летними ставками уже в сентябре прошлого года цены на аренду однокомнатных и трехкомнатных квартир выросли на 7%, двухкомнатных — более чем на 9%.» По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» усредненная годовая динамика по рынку составила 13%. Во многом, это было обусловлено сезонным скачком цен, связанным с осенним притоком клиентов на рынок.
Такие показатели обусловлены неумолимыми законами свободного рынка - если спрос превышает предложение - цены неизбежно будут расти. На сегодняшний день, за удовольствие снимать самую простенькую однокомнатную квартиру в спальном районе придется ежемесячно отдавать около 450 долларов. Конечно, можно найти и дешевле. «У нас бывают варианты «однушек» и за 400 долларов, - говорит Мария Жукова, - Однако это единичные случаи. К тому же, такие предложения находят своих арендаторов  буквально за несколько часов». В целом, за год, нижний ценовой порог аренды типовой «однушки» поднялся с $350 до $400.

Бизнес-класс и элита
Повышенным спросом также пользуется жилье бизнес-класса. «Сегодня многие стремятся не просто найти самый выгодный в денежном отношении вариант, но и максимально комфортное жилье, с качественным ремонтом, расположенное в районе с развитой инфраструктурой, - говорит руководитель направления аренды корпорации МИАН Ирина Бобко. – По прогнозам специалистов, в ближайшем будущем спрос на аренду квартир в домах бизнес класса будет повышаться. На сегодняшний день, те, кто приобретает квартиры с целью их последующей сдачи в аренду, делают свой выбор в пользу средних и более дорогих ценовых категорий.»
«Рост доходов населения продолжается, - соглашается директор отделения «Наша Москва» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ольга Варакутина, -  соответственно, увеличивается процент клиентов, относящихся к среднему классу. У этих людей повышаются требования к уровню арендуемого жилья».
Активно развивается и рынок аренды элитного жилья. «Случаи покупки одним человеком, например, 3-4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду уже превратились в рыночную тенденцию. Эти клиенты постепенно формируют новое направление доходного бизнеса в Москве», - отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По данным компании Blackwood, наибольшим спросом во втором полугодии 2004 г. пользовались 2-3-х комнатные квартиры площадью до 100 кв. м. и 100-150 кв. м.  Что касается распределения спроса по стоимости аренды, то 30% и 29% потенциальных клиентов располагали бюджетами в диапазонах $1000-$1500 и $1500-$3000 в месяц соответственно; по 14% запросов поступило от клиентов с бюджетами $3000-$4500 и $4500-$6000 в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать квартиру по цене более $6000 в месяц, составила менее 10%. Отчасти подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир. По оценкам экспертов компании Blackwood, около 40% сделок по аренде элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных ставок $1000 - $1500 в месяц, еще 36% пришлось на апартаменты стоимостью $1500 - $3000 в месяц. Сделки в ценовых диапазонах $3000 - $4500 и $4500 - $6000 составили 10% и 7% соответственно. Доля сделок с апартаментами стоимостью более $6000 в месяц составила менее 10% от общего объема.

География «съема»
Что касается популярности тех или иных районов Москвы, то здесь все осталось без изменений. Дороже всего снимать квартиру в Центральном административном округе, стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $550 до $8000 за месяц, 2-комнатная квартира оценивается от $650 до $15000, а найм трехкомнатных апартаментов стоит от $800 до $25000 за месяц.
Традиционной популярностью пользуются Западный и Юго-Западный округа. Стоимость найма квартир здесь также довольно высока. Во многом, это связано с благоприятной экологией данных районов, их повышенной транспортной доступностью и развитой сетью инфраструктуры. Минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры здесь составляет $500 за месяц, двухкомнатной - $550-600, найм трехкомнатной квартиры обойдется минимум в $600-700 за месяц.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять от $450 до $2500, двухкомнатную – от $500 до $4500, трехкомнатную квартиру сдают от $700 до $8000 за месяц.

Предположения и прогнозы
Руководитель  управления аренды корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева считает, что в обозримом будущем понижения или даже стабилизации арендных ставок не произойдет. «Стоимость аренды растет во всех сегментах, - отмечает она, - Этому способствует постоянный приток в Москву потенциальных арендаторов и рост коммунальных платежей. В наступившем году будут расти цены и на самое дорогое жилье. Доходы основной клиентуры данного сегмента - российской бизнес-элиты -напрямую зависят от цен на нефть, которые сейчас невероятно высоки. Росту спроса на дорогие квартиры во многом способствует и нехватка в Москве четырех-пятизвездочных отелей. И, конечно же, на рост арендных ставок влияет понижение курса доллара.»
«В 2005 году предполагается плавный рост цен, - считает Ольга Варакутина. - По данным наших аналитиков,  за последний год арендная плата повысилась в среднем на 15%. Это означает, что среднемесячный рост составляет около 1, 2%. В наступившем году предсказывается приблизительно такой же рост цен с погрешностью в пол-процента.»
Таким образом, в ближайшие месяцы ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Сезонное повышение средней стоимости найма можно ожидать лишь к июлю-августу этого года.