Иван Кабулаев
28 февраля 2005

С момента появления свободных рыночных отношений на территории России неизбалованные хорошим выбором товаров покупатели начали массово скупать хлынувшие импортные товары. Ажиотаж довольно быстро спал, но спрос, тем не менее, не уменьшился. С течением времени российский (и в особенности, московский) рынок стал более или менее цивилизованным, а место вещевых рынков и палаток у дороги заняли гипермаркеты и магазины "cash and carry".

Таким образом, рынок ритэйла начал развиваться по законам и правилам, которые действуют во всем цивилизованном мире. В 2004 году оборот розничной торговли достиг 180 млрд. долларов (10% рост по сравнению с предыдущим годом) - высокие темпы роста розничной торговли и постоянное повышение покупательской способности населения являются одними из основных движущих факторов роста ВВП.

Location first

Залог успеха торговой точки издавна обеспечивают три составляющих: место, место и еще раз место. Именно правильно подобранное местоположение обеспечивает в подавляющем большинстве случаев быструю окупаемость магазина, поэтому, чем более популярным является расположение, тем более высокими будут ставки арендной платы. Принципов, по которым относят то, или иное место к разряду "выгодных" не так много: для торговой недвижимости (retail) основным является людской поток, ведь только наличие большого количества потенциальных покупателей приведет к большим оборотам, а те, в свою очередь, к высоким доходам.

В Москве самыми лакомыми торговыми местами являются так называемые "торговые коридоры" - удобная транспортная доступность, наличие различных достопримечательностей, развитая инфраструктура вкупе с большим количеством мест для отдыха и культурного досуга обеспечивают большой приток людей. К "торговым коридорам" относятся: ул. Тверская, ул. Новый Арбат, ул. Пятницкая, Кузнецкий мост, ул. Петровка, Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Садовое кольцо, Проспект мира, Ленинградский проспект, Арбат, 1-я Тверская Ямская.

Другим источником постоянного наплыва покупателей является метрополитен: вокруг большинства станций метро находится ореол магазинов, павильонов, а подчас и палаток. У различных станций и направлений есть своя "специализация": около "Савеловской" расположен компьютерный торговый центр, у метро "Царицыно" – радиорынок, "Багратионовская" и "Рижская" славятся большим количеством продавцов бытовой техники; в центре, около Кремля расположены дорогие рестораны, бутики, магазины одежды и обуви, сувенирные лавки, практически не продаются товары массового спроса; в спальных районах, наоборот, в основном продаются товары широкого потребления, продукты питания. Повсеместно распространены фаст-фуды, но, к примеру, кафе расположены в основном около скопления магазинов.

Преимущества King size

Важной характеристикой для ритейла является размер: чем меньше размер магазина, тем более высокие арендные ставки (из расчета за квадратный метр) - это связано со стабильным высоким спросом на такие помещения. Также значимыми характеристиками являются такие параметры, как витрина (чем больше стекла, тем лучше), удобный паркинг и транспортная доступность, наличие коммуникаций.

Своего рода конкурентами отдельно стоящим магазинам являются торговые центры. Плюсов у решения вести бизнес в торговом центре довольно много: развитая инфраструктура (включая такой сложный для создания обычному магазину паркинг); устойчивый людской поток, обеспеченный массированной профессиональной рекламой; отсутствие административных проблем (большинство вопросов с ремонтом, коммуникациями и обслуживание помещений решаются централизованно и своевременно). Фактически для быстрого разворачивания бизнеса торговые центры - идеальный вариант. Из минусов торговых центров можно отметить высокие арендные ставки (существенно выше, чем в том же районе в среднем) и возможность "встретить конкурента" (но это чаще всего оговаривается на этапе подписания контракта), также не исключено, что продавцу с тем или иным ассортиментом администрация центра может отказать в аренде, к примеру, со слишком дешевым товаром или с товаром с "безымянной" маркой (этим можно отпугнуть не только клиентов, но и других арендаторов).

Разновидностью торговых центров являются гипермаркеты, их отличает большой размер и расположение вдалеке от центра. Фактически, гипермаркеты искусственно создают так необходимые людские потоки (подчас прибегая к бесплатной доставке покупателей от метро).

Анализы и прогнозы

Сейчас в Москве торговые центры довольно сильно сконцентрированы в западной части города: по данным Stiles & Ryabokobylko, 57% существующих торговых центров расположены в юго-западном и северо-западном округах, в то время как в центре расположено около 20% торговых площадей. Также наблюдается очень малое количество качественных торговых центров между третьим транспортным кольцом и садовым кольцом. Особенностью центральной части города является практически полное отсутствие подземных торговых центров (единственный, «Охотный ряд» площадью 50 000 кв. метров) – на фоне дефицита площадей (уровень вакантных площадей составляет около 1%) это, возможно, приведет к тому, что в 2005-2006 гг. будут построены еще несколько аналогичных центров.

Торговая недвижимость - довольно привлекательный объект для инвестиций, это связано как с большой доходностью, так и с высокой ликвидностью таких объектов. По информации Swiss Realty Group, инвестиции в торговые объекты составят в 2005 году порядка 1,3 млрд. долларов (по данным Stiles & Ryabokobylko, правда, существенно меньше – порядка 700 млн. долларов), при этом около 20% инвестиций будут иностранными. В 2004 году было построено, по данным Stiles & Ryabokobylko, около 480 000 кв. метров в 17 торговых центрах, а на 2005 год прогноз составляет 500 900 кв. метров в 16 торговых центрах.

Структура рынка

По данным компании Colliers, основные торговые помещения занимают 4 категории предприятий: продукты (28,7%), одежда (18,0%), развлечения (14,8%), общепит (9,5%), доля остальных несущественна. Данная статистика коррелирует со статистикой распределения доходов населения – основную часть население тратит именно на продовольственные товары (около 40%) и одежду (около 13%).

Арендные ставки на торговые помещения очень сильно разнятся в зависимости от района. Так, в лучших торговых коридорах средняя ставка аренды на конец года составила, по данным Stiles & Ryabokobylko, 1 345 долл. за кв. метр в год. c учетом НДС (причем, рост за месяц составил 23,6% - сказываются сезонные колебания, ведь чуть ли не половину годовой выручки торговые компании делают в преддверии новогодних праздников). В то же время, в торговых центрах средневзвешенная стоимость аренды составила: в центре - 1 102 долл. за кв. метр в год. c учетом НДС, в других районах – 869 долл. за кв. метр в год. c учетом НДС, причем за последний месяц стоимость аренды не изменилась – это обусловлено, в первую очередь тем, что контракты на аренду площадей в торговых центрах заключаются на более длительный срок, чем в случае с помещениями в торговых коридорах.

Средний уровень вакантных площадей составил на конец года в лучших торговых коридорах порядка 4,15%, а в торговых центрах – менее 1%. По информации Stiles & Ryabokobylko, средний блок арендованных площадей в торговых центрах составил 173,6 кв. метра, не учитывая сделок с якорными арендаторами, продуктовыми и развлекательными арендаторами. Средняя ставка доходности по торговым центрам составила в зависимости от риска, расположения и качества помещений от 25% до 35%, а по торговым помещениям на улицах города от 15% до 25%.

В ближайшее время сектор торговой недвижимости будет расти: основными движущими факторами будут растущий спрос (из-за роста доходов населения) и неосвоенность некоторых территорий.

Основные тенденции 2005 года:

• Усиление конкуренции между торговыми сетями (более качественное управление, продуктовая дифференциация, повышение качества площадей).
• Экспансия торговых сетей в спальные районы.
• Доходность предполагаемых объектов будет оставаться сравнительно стабильной – на уровне существующей, в силу того, что рынок «переварит» предполагаемый объем строительства.
• Арендные ставки в центральном районе и в лучших торговых коридорах будут стабильно расти (спрос будет превышать предложение, годных территорий все меньше).
• Арендные ставки в спальных районах, торговых сетях и гипермаркетах останутся стабильными.