Ирина Кис
28 февраля 2005

Пентхаус – «дом на полях шляпы», как гласит дословный перевод. Особняк для любителей созерцать панорамне виды мегаполиса с головокружительной высоты. А выше – только небо. Впервые они появились на крышах американских небоскребов в 20-х годах прошлого века. В Москву мода на «поднебесные особняки» пришла лишь несколько лет назад, в 90-е гг., но пентхаусы мгновенно стали отличительной чертой любого элитного жилого комплекса.

Родина пентхаусов – Америка. Оттуда же пришло и классическое понимание пентхауса. Это двух или трехуровневый дом, построенный на крыше небоскреба. Несмотря на то, что особняк венчает многоэтажное здание, главной его приметой служит – обособленность. Человек как бы живет в огромном многоэтажном здании, и в тоже время отдельно от всех, поэтому часто пентхаус переводят еще и как «дом в доме». Кто-то называет эти дома надземными, а для кого-то они неземные, но очевидно одно: главным достоинством и отличительной чертой этих особняков даже по сравнению с самыми элитными квартирами являются открывающиеся виды из окон.

Пентхаусы по-русски

Элитность и пентхаусы – понятия неразделимые. Особняк на крыше уже давно стал атрибутом любого элитного здания. Более того, по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, сейчас ни один новый проект элитного комплекса не обходится без строительства пентхаусов. Для инвесторов это стало правилом хорошего тона. Однако российские пентхаусы сильно отличаются от своих западных предшественников. Они появились, когда исторические центры крупнейших городов России уже сформировались, а так как там практически нет высотных зданий, то классические американские пентхаусы в Москве можно найти лишь за пределами Садового кольца.

По этой же причине классификация «поднебесных особняков» достаточно расплывчата. Как правило, выделяют либо две группы А и В, либо четыре А, В, С и D. Это неудивительно, поэтому говорить о сформировавшемся рынке пентхаусов, в столице пока  рано. Градация носит условный характер еще и потому, что помимо высоких требований к самому дому, на котором располагается пентхаус: индивидуальный проект, небольшое число квартир, подземный паркинг и все составляющие высокоразвитой инфраструктуры (фитнес, магазины и проч.), особняк тоже должен отвечать определенным стандартам. Прежде всего, он должен быть оснащен отдельным входом, то есть иметь собственный лифт. Во-вторых, классический пентхаус невозможно представить без наличия просторной террасы и полного остекления стен, ведь в идеале вид на город должен открываться на все четыре стороны света. И главное: в таком доме жильцу должно быть уютно и комфортно в любое время года и зимой, и летом, так что помимо эстетических решений, пентхаус должен быть функциональным зданием.

К сожалению, в Москве на сегодняшний день практически ни одни пентхаус не отвечает этим требованиям. Часто под пентхаусом понимают просто квартиру на последнем этаже высотного элитного жилого комплекса. Основное несоответствие столичных «поднебесных особняков» заключается в отсутствии эксклюзивности. В Москве на одной крыше может располагаться два и больше домов, что не только сводит индивидуальность особняка к минимуму, но и сразу снимает вопрос об отчужденности, обособленности дома. Кроме этого, у московских пентхаусов немало и других недостатков. Часто вид из окон открывается не на четыре стороны света, а на три или даже две. Из-за небольшой площади терраса напоминает красивый, но все же балкон, а владельцам столичных пентхаусов приходится пользоваться общим лифтом здания, хоть и с персональным ключом чип-кода.

Что почем?

По словам Константина Ковалева, за прошедший год на московский рынок недвижимости было представлено 29 пентхаусов в ЦАО, из которых только 18-20 соответствуют вышеописанным критериям. Самым ярким примером может служить пентхаус в Молочном переулке дом №1 (застройщик Rose Group). По данным аналитического портала www.issledovanie.ru , составившего рейтинг самых популярных пентхаусов столицы, на сегодняшний день это единственный пентхаус, который относится к классу А. Несмотря на то, что он расположен на крыше не очень высотного здания, и с последних этажей соседних домов можно видеть все, что происходит на террасе этого особняка, дом отличается незаурядной планировкой, четырехметровыми потолками, его площадь равняется 500 кв.м, можно гулять по зимнему саду. Квадратный метр этого пентхауса стоит $7000, общая стоимость дома равняется $3,1 млн. Класс В насчитывает шесть домов, из которых заслуживают внимания: «Патриарх», «Венский дом», «Дворянское гнездо», «Времена года». Площадь всех этих особняков варьируется от 300 до 400 кв. м, они одно или двухуровневые с обзором на три части света. Диапазон цен за квадратный метр здесь колеблется от $11000 до $18000, а общая стоимость особняков от $2,3 до $7,5 млн. А вот пентахус «Цезарь» (застройщик Дон-Строй), обладающий чуть ли не самыми совершенными характеристиками (три уровня, восьмиметровые потолки, остекленное пространство под цветы, большая терраса, вертолетная площадка, отдельный лифт), принадлежит лишь к классу С. Во многом из-за того, что он построен на крыше дома «бизнес-класса», который расположен далеко от центра. Остальные пентхаусы этой категории практически все двухуровневые, с небольшими террасами. Основной критерий оценки этих пентхаусов зависит от его местоположения, поэтому стоимость квадратного метра, а соответственно и общей стоимости дома имеют сильный разброс: от $5600 до $20000, и от $1,6 до $12,3 млн. Категория класса D самая немногочисленная. Как правило, это двухуровневые пентхаусы, средняя площадь которых равняется около 300 кв.м., со скромными террасами, зачастую которых нет совсем. Квадратный метр здесь стоит в среднем $10 000, а дом $2,5 млн.

Портрет небожителя

Интересно, что пентхаусы, появившись на крышах американских небоскребов еще в начале прошлого века, сегодня не только не утратили своей востребованности, а скорее даже наоборот. Сейчас, когда рынок московских пентхаусов начал активно формироваться, вопрос о том, кто эти люди, предпочитающие жить на вершинах высотных домов, приобретает особую актуальность. Бесспорно, что пентхаус – очень дорогое приобретение, позволить которое себе могут очень немногие. Однако необычность покупки еще больше сужает круг потенциальных покупателей.

По мнению директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергея Лушкна, чтобы понять, кто этот человек – покупатель пентхауса, нужно несколько поменять угол зрения и абстрагироваться от рынка недвижимости как такового. Ведь жизнь в пентхаусе – это, прежде всего, ощущения, особое состояние души, вызывающее чувство легкости, полета, гармонии. Но, помимо захватывающей дух панорамы мегаполиса и невероятной близости неба, пентхаус по сути единственное жилье повышенной приватности. Своеобразный дом в небе, позволяющий максимально избавиться о соседей, особенно с осознанием того, что все остальные люди где-то далеко внизу: мнение о том, что роль башни как инструмента власти - давно уже не вызывает споров.

Условно владельцев современных столичных пентхаусов можно разделить на две категории. Первые ищут уединения и тишины, близости неба. Такие люди приобретают дом на крыше исключительно для жизни, комфорт которой заключается в обособленности от окружающих. Как заметил Константин Ковалев: «пентхаус – это, прежде всего, «жизнь на высоте». Такие дома приобретают исключительно для жилья. В последнее время даже наметился спрос очень маленькие дома (100-150 кв.м.). Их стремятся приобрести многие одинокие обеспеченные люди».

Среди риэлторов бытует и другое мнение, что владелец пентхауса – известная и публичная личность. По мнению руководителя направления элитной недвижимости ЗАО «МИАН» Ирины Рогачевой: «сегодня это, как правило, очень образованный и хорошо воспитанный человек, которого сопровождают юристы, финансисты и пр. Он достаточно хорошо ориентируется в предложениях, поскольку уже не в первый раз покупает дорогие объекты недвижимости». В таких случаях особняк приобретается исключительно как статусная недвижимость: не столько для проживания, сколько для приема важных гостей.

Красиво жить не запретишь

Пентхаусы придают элитному жилому комплексу солидность и завершенность. Сегодня это еще довольно редкое и необычное явление для столичной архитектуры. Однако огромные просторы, красивые мраморные террасы, стеклянные стены, – все это представляет интерес для любого архитектора и вдохновляет на самые неожиданные и смелые проекты. Если архитектура особняка должна быть выдержана в общем стиле здания, на котором располагается пентхаус, то внутренний дизайн владельцы создают по своему усмотрению. Пентхаусам, которые приобретают для проживания, не свойственен вычурный стиль, они просты и изысканны, каждая деталь в них подчинена удобству и комфорту его обитателя. Как подчеркнул Сергей Лушкин: «владелец такого пентхауса - это, прежде всего, хозяин-личность. Это человек, который знает цену вещам и умеет ценить Прекрасное». В особняках, рассчитанных для светских раутов, как правило, преобладает эклектика. Гости владельца такого пентхауса будут приятно удивлены смелыми сочетаниями стиля хай-тек с яркими витражами модерна и неоклассики.

Комментарии специалистов:

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев:

В этом году планируется начать строительство 39 новых объектов в пределах Садового кольца, т.е. на продажу будет предложено примерно 35-40 пентхаусов, а в следующем 22 дома. Так как пентхаус - «товар» штучный и редкий, а в связи тем, что в центре Москвы свободных мест под новую застройку остается все меньше и меньше, то цены на подобное жилье будут оставаться на высоком уровне. В настоящий момент в элитных домах, которые только начинают строиться, цены на пентхаусы достигают $15000 - $15500 за кв. м. По отдельным проектам, такими как «Золотой остров», объявлены цены $20 000 за кв.м. Что касается площадей пентхаусов, то пока застройщики проектируют в среднем 300-400 кв.м. Однако уже сейчас появляются проекты пентхаусов как небольших площадей (150-200 кв.м.), так и достаточно больших площадей (700 – 1000 кв.м.).

Руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Ирина Рогачева:

Сегодня спрос на пентхаусы довольно высок. Учитывая это, а также возможность спроектировать эксклюзивное и оригинальное жилье, застройщику при строительстве любого элитного комплекса всегда интереснее представить на последних этажах пентхаусы и выставить их по высоким ценам, чем предлагать просто «квартиры на последних этажах». 
      
Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин:

До тех пор пока пентхаусы будут позиционироваться как эксклюзивное, индивидуальное жилье, емкость этого рынка в ближайшем будущем увеличиваться не будет. Спрос, хотя и сохранится, но останется стабильным, поскольку круг людей, стремящихся к такому образу жизни, достаточно ограничен. Рынок пентхаусов - это не тот рынок, где возможно перенасыщение.