Ирина Кис
8 февраля 2005

Элитная недвижимость Подмосковья

С 2000 года Подмосковье  застраивается не менее активно, чем столица. За последние два года число коттеджных поселков возросло в пять раз, а в прошлом году на подмосковный рынок недвижимости было выведено около ста новых поселков. При этом основными покупателями особняков по-прежнему являются vip-клиенты.

Если рынок жилой элитной недвижимости Москвы уже давно сформировался, то с элитным жильем Подмосковья все далеко не так понятно. Из-за отсутствия четкой классификации понятие «современный элитный поселок» сегодня очень условное. И если сейчас вы захотите приобрести престижный загородный дом, то быстро поймете, что степень элитности в этом сегменте рынка каждый застройщик трактует по-своему.

Критерии

Практически все крупные агентства недвижимости уже давно расчертили карту Подмосковья на определенные зоны. Это неудивительно. Динамика развития загородного рынка недвижимости поставила столичные компании перед необходимостью создания ее классификации. В связи с этим условно было выделено четыре категории коттеджных поселков А, В, С и D. Градация создавалась на основе двух принципов: степень удаленности от МКАДа и уровню инфраструктуры поселка. Таким образом, только первые две категории поселков можно без тени сомнения отнести к «элите».

По словам аналитика загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость» Ивана Воробьева, основными характеристиками элитных посёлков являются, как современные технологии строительства домов, так и «престижные» и удобные направления: Рублёвка, Новая Рига, Калуга. Удаленность таких объектов от МКАД, считает Светлана Кондачкова, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН», не должна превышать 15-30 км. Поселок также должен быть обеспечен круглосуточной профессиональной охраной, собственной службой эксплуатации, всеми центральными коммуникациями  и отличным качеством подъездных путей.

Вторым отличием элитного поселка от остальных является наличие развитой инфраструктуры. Она должна включать детский клуб, многофункциональный спортивный комплекс, открытые спортивные площадки, гостиницу, ресторан, кафе, бар, торговый комплекс, административные здания, гостевые парковки. «Наличие в посёлке или рядом с ним, на примыкающей территории, лесного массива – одно из основных показателей принадлежности к «элите», - подчеркивает Иван Воробьев - В большинстве своём такие посёлки стоят «на воде», так что нередки яхт-клубы, эллинги и достаточно обширные пляжи. Как правило, такой элитный коттеджный посёлок состоит из 100-200 домов по 250-600 кв.м. каждый с участками от 12 до 50 соток». «Если поселок расположен вне зоны лесных насаждений, - замечает Светлана Кондачкова - либо в  непосредственной близости от него нет водоема, то говорить о его элитности уже не приходится».

Спрос и предложение

2004 год показал, что рейтинг предпочтений покупателей загородной недвижимости практически не изменился. Почетное первое место занимает Новорижское шоссе, второе место за Рублево-Успенским, на третьем - Калужская трасса. Популярность последней в том, что на протяжении 40 км в этом направлении нет промышленных предприятий. Помимо благоприятной экологии, шоссе известно своими красивыми видами: вдоль трассы расположены смешанные леса, луга и реки. Дмитровское шоссе можно по праву назвать приятной неожиданностью 2004 г. Сейчас оно прочно удерживает четвертое место по количеству заявок, и вполне возможно, что в этом году из направления «бизнес-класса» перейдет в «элитное».

Несмотря на активное развитие Новорижского направления, одним из его основных минусов является недостаточное количество сложившихся, обжитых коттеджных поселков. По мнению управляющего директора компании Blackwood Марины Макаровой, многие клиенты предпочитают покупать коттедж в уже отстроенном, устоявшемся поселке. И в этом плане Новорижское направление уступает Рублево-Успенскому шоссе, на которое приходится основной объем предложения коттеджей в элитных поселках на вторичном рынке. Цены на  землю здесь достигали до $90 000 за сотку. Доля предложений на Новорижском шоссе от общего объема спроса на элитную загородную недвижимость в среднем составила 25%.

По прогнозам аналитиков компании Blackwood, в 2005 г. доля  элитных коттеджных поселков в общей структуре предложения увеличится и составит 25%. В минувшем году лидером продаж стал загородный комплекс «Резиденции Бенилюкс», расположенный в 17 км от МКАД на Новорижском шоссе. Общая площадь поселка составляет более 150 га. Там можно купить земельный участок, как с подрядом, так и без него. Вся территория разделена на 4 зоны, которые оформлены в разных архитектурных стилях, но при этом общая застройка поселка осуществляется в рамках единого концептуального плана.

Не меньшей популярностью пользовался коттеджный поселок «Павлово» расположен в 14 км от МКАДа на Новорижском шоссе. Его территория окружена смешанным лесом и  включает в себя естественный природный водоем. Общая площадь поселка составляет 68 га. Проекты домов разработаны ведущими архитекторами в области загородного строительства.

Из других предложений можно отметить поселки «Усов престиж» на Рублево-Успенском шоссе и «Лукоморье» на Калужском. Первый расположен в 12 км от МКАДа и выгодно отличается  своей «клубностью»: в нем всего девять домов. Коттеджи построены по архитектурным проектам различных стилей: классический, кантри и хай-тек. Поселок расположен в двух километрах от Жуковки, поэтому рядом находится вся развитая инфраструктура. Это несколько торговых, развлекательных и спортивных комплексов, рестораны и фитнесс-клуб. Площадь домов в поселке составляет от 530 до 800 м.кв. под ключ со всеми коммуникациями на больших участках от 30 до 45,5 соток.

Коттеджный поселок «Лукоморье» находится в 10 минутах езды от Москвы, на 2-ом км Калужского шоссе. Насчитывает в себе 19 домов, площадь которых 745 кв.м., расположенных на участках площадью от 23 до 40 соток. Все коттеджи трехуровневые, свободной планировки. К домам пристроены гаражи на 2 машины. Своим названием поселок обязан живописному природному ландшафту, основной частью которого является дубовая роща. 

A propos...

В течение 2004г. на рынке наблюдалось превышение спроса над объемом предложения. Это говорит, о том, что постепенно происходит насыщение рынка. Из общего количества строящихся в Подмосковье коттеджных поселков на долю проектов класса «А» пришлось всего около 10%. По данным компании Blackwood, около 55% всех заявок пришлось на коттеджи стоимостью от 1 млн. до 2 млн. долларов. Далее по уровню спроса идут  коттеджи с бюджетом $500 000-$1 000 000, их доля составляет в среднем 27%. Уровень спроса на наиболее дорогие объекты стоимостью от $4 000 000 в общем объеме заявок в среднем не превышает 5%.

Классика снова в моде

Как известно, количество рано или поздно переходит в качество. Сейчас, когда «коттеджный бум» в Подмосковье подходит к завершению, vip-клиенты все больше внимания уделяют вопросам дизайна и архитектуры домов. Сегодня практически вся загородная элитная недвижимость представляет собой смешение элементов и мотивов различных направлений архитектуры. По мнению Ивана Воробьева это объясняется тем, что: «эволюция развития «элитного» загородного жилья шла в несколько этапов. От старинных «стародачных» мест и особняков Рублёвки и Ильинского через нефункциональные, непрактичные, аляповатые пятиуровневые дворцы с неудобной внутренней планировкой, стоящих на гектарных участках начала 90-х, элитное загородное жильё приобрело свои современные черты». Понятие стиля сугубо субъективное, а потому у всех владельцев разное, но, несмотря на это, помимо общего соответствия особняка ландшафту, внешний облик коттеджей должен быть соблюден в большей или меньшей степени по принципу единства или стилевой совместимости домов.

Предпочтения vip -аудитории делят между собой два стиля: классический и современный. Лидирует классика, которая у многих ассоциируется с колоннами и лепной отделкой. Не меньшей популярностью пользуется неоклассический стиль, отличающийся от первого лишь отсутствием колонн. Особняк, выполненный в современном классическом стиле – это «та простота, которая очень дорого стоит», он лишен позолоты и обильного декорирования, но полон скромного очарования. Остальные архитектурные решения условно относят к «модерну». Тем не менее, довольно высоким спросом пользуются американо-канадский и скандинавский стили. Как правило, это небольшие двухэтажные дома из дерева и камня. А вот экстравагантные, смелые конструкции из стекла и бетона «hi tech» уже почти вышли из моды. Из последних модных тенденций стоит отметить стили «лофт» и шале. Самым ярким примером первого может служить коттеджный поселок X-Park, дома которого представляют собой большие короба в виде буквы «Х» с большими окнами и единым внутренним пространством. Особняки в стиле шале – это дом первый этаж которого выполнен из камня, а второй - из дерева. Взгляд также притягивает огромная пологая крыша.

Комментарии экспертов:

Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость»:

Рынок загородной недвижимости бурно развивался последние годы и, говоря о росте цен данной категории коттеджных посёлков, следует сказать, что рост в этом сегменте рынка (как и во многих остальных) наблюдался в пределах 20-30 % в год. Принимая во внимание не такой уж большой спрос, такие темпы роста цен объясняются достаточно ограниченным предложением.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

За последние полгода значительно увеличился спрос на элитную недвижимость «под ключ», то есть на объекты с внутренней отделкой высокого качества, выполненной согласно дизайн-проекту. Подобных домов на рынке пока представлено мало. Новой тенденцией является и то, что на рынок элитного загородного жилья выходят крупные финансовые компании и банки (пример такого поселка – поселок «Бенилюкс», финансируемый компанией «Вимм-Билль-Данн»), а также профессиональные управляющие компании, которые готовы полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселков. При таком подходе  покупатели получают гарантию качества домов и инженерно-коммуникационных сетей, которую им предоставляют застройщик и эксплуатирующая организация.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood :

Цены на загородную недвижимость в 2005г. продолжат свой рост, но более низкими темпами, около  20% в год. Продолжение роста цен на загородные коттеджи в первую очередь будет обусловлено стабильным повышением стоимости земельных участков Подмосковья. Основной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в 2004 г. стало структурирование и стабилизация рынка, рост объема предложения новых коттеджных поселков, ужесточение конкуренции. В связи с этим  в 2005 году на первом месте по уровню спроса будут коттеджные поселки с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей  потребительские предпочтения выбранной целевой аудитории.