Алексей Лоссан, Иван Кабулаев
11 января 2005

Развитие московского рынка коммерческой недвижимости началось преимущественно с приходом на отечественный рынок западных компаний. Как и в других областях, выработанные в более развитых странах стандарты были перенесены успешными менеджерами на российскую почву. И если в сфере элитной и загородной недвижимости до сих пор существует некоторая неясность в  терминах, то в области коммерческой недвижимости риэлторами давно разработана четкая классификация.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что офисные помещения можно подразделить на классы, традиционно обозначаемые литерами А и B. Чтобы сдаваемый в аренду офис относился к высшей категории, необходимо, чтобы он соответствовал определенным критериям.

Местоположение
Как и в других областях рынка недвижимости, одним из главных критериев отнесения здания к классу А является его географическое расположение. При этом ценность того или иного района зависит от двух аспектов: престижности места и его транспортной доступности.
Престижными московскими районами традиционно считаются популярные торговые коридоры столицы, в частности, Тверская, Новый Арбат и Садовое кольцо. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости корпорации МИАН Эльзы Талиповой, «офисами класса А считаются бизнес-центры, расположенные только в пределах Садового кольца». Однако, в центре столицы у арендаторов довольно много проблем  с подъездными путями. Как известно, центральные улицы Москвы зачастую перекрываются при проезде правительственных кортежей и периодически замирают в бесконечных пробках.
Поэтому, некоторые компании предпочитают переносить свои офисы из ЦАО в другие столичные районы. После центрального округа в рейтинге предпочтений арендаторов стоит западное направление. Его деловой престижности способствует тот факт, что в этом районе расположены главные офисы крупнейших российских топливно-энергетических компаний – Газпрома и РАО «ЕЭС». Деловые партнеры этих компаний предпочитают арендовать офисы в том же районе, а таких партнеров не так уж мало.
Кроме того, все больший интерес вызывают у арендаторов офисные помещения, расположенные вблизи МКАД. Удаленность от центра позволяет возводить целые комплексы офисных помещений на более дешевой земле, а МКАД обеспечивает высокую транспортную доступность.

Бизнес-парки
Офисные помещения в центре столицы отличаются высокими арендными ставками и дефицитом новых площадей. Поэтому, последнее время сложилась традиция, когда крупные компании имеют один – «имиджевый» офис в центре, и второй – за пределами Садового кольца. Совсем недавно в Москве появился новый сегмент рынка коммерческой недвижимости – так называемые бизнес-парки.
Бизнес-парк – это небольшой офисный «городок» западного образца, состоящий из нескольких малоэтажных зданий разных площадей, расположенный вблизи одной из основных автомобильных магистралей. Главные преимущества бизнес-парков – это удобные подъездные пути, достаточное количество парковочных мест и низкий процент потери свободных площадей. Одним из самых успешных проектов, возведенных за последнее время в этом сегменте рынка, эксперты считают бизнес-парк «Крылатские холмы».

Старый друг лучше новых двух?
Арендаторы, предпочитающие центр столицы, периодически вынуждены переплачивать за историческую ценность арендуемого здания. И тут на их решение влияют два критерия: престижность здания и практичность офисного помещения. В качестве примера такого бизнес-центра обычно называют Гостиный Двор.
Некоторые оценщики считают, что арендные ставки в этом бизнес-центре сильно завышены из-за архитектурной ценности здания. На сегодняшний день арендовать офисное помещение в Гостином Дворе стоит $650-850 за квадратный метр в зависимости от этажа. Однако, арендаторы офиса не могут похвастаться ни удобным подземным паркингом, ни рациональной планировкой помещений, а без специального разрешения проводить перепланировку здания запрещено. Как видим,  архитектурная ценность бизнес-центра далеко не всегда является плюсом для арендатора.

Качество продукта
Не менее важным криетрием, чем местополжение остается качество здания и отделки помещений. По оценке специалистов компании «Инком», в офисных помещениях высшей категории высота от пола до пола следующего этажа должна составлять на менее 3,6 м, а в самом рабочем помещении расстояние от фальшпола до подвесного потолка не должно превышать 2,7 м. Строгие требования выдвигаются и к планировке здания. Глубина этажа от окна до окна в таких офисах составляет не более 18-20 метров, при этом сами окна должны быть рационально расположены.
Такие офисные помещения отличает эффективная планировка этажа, в частности, рациональная сетка колонн, расстояние между которыми, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости корпорации «Инком Недвижимость» Юрия Ускова, не должно превышать 6 метров. А нагрузка на межэтажные перекрытия, по данным Московского исследовательского форума, должна быть менее 450 кг на квадратный метр. Этот факт объясняется тем, что офисное помещение высшей категории должно быть прочно и надежно.

По последнему слову техники
Одним из главных требований, выдвигаемых к офисам класса А, является высокое качество инженерного обеспечения здания. Офисные помещения высшей категории должны иметь профессиональное управление зданием, современные системы инженерного оборудования, высококачественную систему кондиционирования (не ниже 2-х трубной), современные окна, высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
Не менее важно, чтобы офисные помещения имели бесперебойный источник питания, поэтому обычно в бизнес-центрах класса А есть два независимых источника электроснабжения. Мощность для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на квадратный метр полезной площади, при этом дополнительно 20 Вт выделяется для освещения. А телекоммуникационные услуги должен обеспечивать надежный и опытный провайдер.

Инфраструктура
В лучших офисных центрах должно быть все удобно: и для сотрудника, и для клиента. Поэтому офисные помещения высшей категории не только расположены в лучших районах, построены и оснащены по последнему слову техники, но имеют и развитую инфраструктуру. Как правило, в зданиях бизнес-центров есть и конференц-залы, и места бытового обслуживания, кафетерии для сотрудников и комнаты отдыха. Особенно развита инфраструктура в бизнес-парках, что связано с большим количеством свободных площадей.
Одним из главных компонентов инфраструктуры является паркинг. Экспертами различных компаний уже давно выработаны единые стандарты для количества парковочных мест. Согласно этим стандартам,  количество парковочных мест определяется из расчета не менее 1 места на 100 квадратных метров арендуемой площади здания. Если такое застройщиком соотношение не соблюдено, то офисные помещения в этом здании сложно отнести к высшей категории. Кроме того, офисы высшей категории должны хорошо охраняться и иметь собственную службу безопасности.

Ценообразование
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в Москве активно развивается и только за прошлый – 2004 год  – в эксплуатацию было введено около 400 тысяч квадратных метров офисных площадей, арендные ставки на офисы класса А уже второй год растут очень медленно. По оценкам экспертов компании «Pauls’s Yard», cредневзвешенная ставка аренды в зданиях класса А составляет 620 долларов за кв.м. в год без учета НДС, включая операционные расходы. Эта цена всего на 1,5 % выше, чем в 2003 году.
Однако, в некоторых районах столицы арендные ставки значительно превышают среднестатистические показатели, в частности это касается самых престижных московских торговых улиц – таких, как Тверская и Новый Арбат. Арендные ставки в этих районах составляют более 1000 долларов за квадратный метр.
В целом цену на офисы класса А формирует местоположение, транспортная доступность и площадь арендуемого помещения.

Кто арендует?
Офисное помещение, соответствующее целому ряду критериев, стоит довольно дорого, поэтому обычные игроки российского рынка не стремятся арендовать офисы в престижных бизнес-центрах класса А, вроде «Аврора Бизнес Парк». Несмотря на высокие арендные ставки, а следовательно на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность. Как считают некоторые специалисты, офисные помещения высшей категории привлекают прежде всего крупные иностранные компании.
По мнению Эльзы Талиповой, доля иностранного капитала в этом сегменте рынка достаточно велика.
«Рынок формировался прежде всего фактом прихода иностранных девелоперов и профессиональных управляющих. Сегодня же стало выгодным и даже модным вкладывать деньги в коммерческую недвижимость и, в частности, в развитие офисной недвижимости как наиболее понятной ее части», – считает эксперт.

Комментарии специалистов:
Эльза Талипова – руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
Новейшие строительные технологии, способы отделки помещений, наличие «интеллектуальных» – автоматических универсальных систем  управления электропотребителями  – эти и другие показатели выгодно отличают современные офисы класса «А» от помещений других категорий. Офисы класса «А» принадлежат крупнейшим зарубежным и отечественным корпорациям. Обязательные требования к офисам этой категории – наличие собственных служб безопасности, профессионального управления и обслуживания, подземная автостоянка, современные инженерные коммуникации, системы безопасности и управления микроклиматом.  Как правило, здания бизнес-центров включают в себя офисные помещения, конференц-залы, места бытового обслуживания и отдыха.
Современный рынок коммерческой недвижимости активно развивается. Высокие объемы строительства новых бизнес-центров  позитивно влияют на ивестиционный климат Москвы в целом. Что касается арендных ставок, то они претерпели совсем небольшие изменения – не больше 10% с начала прошлого года. Для помещений класса А ставка составляет сегодня в среднем от 580 до 630 долларов за квадратный метр.

Юрий Усков  – руководитель отдела коммерческой недвижимости Корпорации «Инком Недвижимость»:
К офисам класса А относятся помещения во вновь построенных  офисных комплексах с первоклассным географическим расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Бизнес-центры класса А имеют инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой и средствами связи, конференц-залы.  Имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному заказу арендатора.
В центре  города и вдоль главных магистралей цены самые высокие. В этих местах стоимость квадратного метра колеблется от 500 до 700 у.е. за год. А в престижных местах, таких как Патриаршие пруды, Тверская улица, Гостиный Двор, она может превышать 1000 у.е. В названные цены не входит плата  за коммунальные, эксплуатационные  услуги и НДС.
В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.

Приложение:
Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А должно соответствовать установленному минимуму или превышать его в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.
1.       Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием).
2.       Профессиональное управление зданием.
3.       Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
4.       Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог.
5.       Подвесные потолки.
6.       Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м.
7.       Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
8.       Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).
9.       Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение.
10.    Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
11.    Подземная парковка.
12.    Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
13.    Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания.
14.    Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
15.    Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16.    Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
17.    Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия  400—450 кг на 1 кв.м.
18.    Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19.    Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.
20.    Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.
Источник: Московский исследовательский форум (в составе «Colliers International», «Jones Lang LaSalle», «Noble Gibbons / CB Richard Ellis», «Stiles & Riabokobylko / Cushman & Wakefield Healey & Baker»).