Татьяна Лассо
21 января 2005

О развитии ипотечнорго кредитования с экранов теливизоров и страниц газет нам говорят так давно и красиво, что получения кредита уже представляется процедурой несложной и массово доступной. Однако, на практике без особых проблем вы можете получить кредит разве что на видеокамеру или пылесос, а если речь идет о квартире или загородном доме, радужная картина сильно теряет краски.

Гражданин, пожелавший приобрести взаймы загородный дом, обнаружит, что на помощь кредитных организаций ему особо рассчитывать не приходится. Из почти полусотни банков, работающих на рынке недвижимости, только у трети разработаны схемы по кредитованию покупок загородного жилья. А реально действующих программ вряд ли наберется и десяток.

Нам не страшен неплатеж

Причины слабого развития рынка загородного кредитования ни мало не отличается от тех причин, которые сдерживают рвение банков в прочих сегментах.
Первая причина в том, что большинство домов не достроены, обременены обязательствами и их трудно оценить. Кроме того, оформление документов даже в Московской области тянется до полугода, а в регионах  "хождение за справкой" может затянутся и на полтора года. Вторая важная причина состоит в том, что  механизм возврата кредита за зхагородный дом нигде законодательно не прописан и кредитование того или иного дома чересчур зависит от субъективных причин, например, от добросовестности конкретного застройщика или модели поведения местных чиновников. Но ведь всегда можно продать дом неплательщика через суд! - скажут наиболее осведомленные из наших читателей. Действительно, в законе об ипотекепрописан подомный механизм компенсации затрат банка, но практика, увы, вносит свои коррективы... 
Как рассказывает Роберт Халакян, юрист отдела ипотечного кредитования Фора-банка, "обычно при получении кредита обеспечением займа является залог на дом и землю, который действует до полного погашения кредита. При этом часто у домовладельца либо вовсе отсутствуют документы на землю, либо они есть, но нигде не зарегистрированы... В обоих случаях, если клиент утратит платежеспособность, пострадает банк: он не будет иметь никаких прав на этот объект". Впрочем, если даже документы на землю оформлены грамотно - банку это мало поможет: действующее законодательство запрещает взыскания на земельные участки физических лиц, если они не используются в предпринимательской деятельности. Следовательно, реализовать банк может только дом.  А по словам старшего аналитика аналитического управления Банка корпоративного финансирования Юрия Лопухина, «обычно банку бывает сложно реализовать этот объект. Во-первых, стоимость коттеджей значительно выше, чем стоимость квартир; во-вторых, коттеджи — это индивидуальное жилье, а не типовое, и не всякому оно будет по вкусу».
Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов также считает, что «кредитование покупки или строительства индивидуальных загородных домов — сложный продукт с гораздо большими рисками, чем кредитование типовой квартиры. Это связано с юридическими вопросами, например, оформлением земли в собственность, страхованием объектов недвижимости, более сложным процессом оценки и контроля за целевым использованием средств».
Оценив все эти сложности, большинство банков предпочитает выдавать кредит на покупку квартир или таун-хаусов, которые по сути те же самые типовые квартиры. Однако есть и те банки, кого названные сложности не пугают, и они кредитуют покупки загороднго жилья.

Верхняя планка
У тех банков, которые работают по «загородным» ипотечным программам, условия выдачи кредитов на покупку коттеджей отличаются от «квартирных» займов только выдаваемыми суммами и процентными ставками. Например, в Raiffeisenbank кредит для покупки коттеджа начинается от $30 тыс., а для квартир — от $20 тыс. Верхняя планка займа обычно составляет $500 тыс. Наиболее популряный размер такого кредита  -  $100-500 тыс.
По словам специалиста департамента загородной недвижимости компании Panny Lane Realty Алексея Пащенко, «чаще всего кредиты выдаются для покупки домов стоимостью до $500 тыс. Столичным банкам выгоднее предоставить несколько небольших кредитов разным людям, чем выдать крупную сумму одному человеку».  Это мнение подтверждает тот факт, что Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования в прошлом году понизило верхнюю планку выдаваемых кредитов в сторону ее понижения. «Условия получения кредита по стандартам АИЖК рассчитаны на людей с низким и средним уровнем дохода. Обеспеченные же люди, как правило, в состоянии сразу приобрести загородное жилье без привлечения дополнительных финансовых средств»,— заявили в пресс-службе компании.
Те банки, которые работают на рынке кредитования загородного жилья, стараются страховать свои риски высокими процентами и уменьшением сроков кредитования. И если по кредитам на покупку квартир ставки изменяются в сторону уменьшения и колеблются в диапазоне 10-12%, то в кредитовании загородного жилья они стабильно держатся на уровне 15-16%.  Сравните эту цифру с американскими процентами по кредеиту - от 1% до максимум 3% и уровень развития этого рынка в России станет вам понятен... Кроме того, на Западе кредиты выдаются на 30-50 лет, а унас максимум на 10 лет. И причины просты: мало кто из банков может предсказать, что будет с Россией даже через 3 года, не говоря уже о сроках в 30 лет.
Разумеется, обеспечивать собственную безопасность и держать высокий процент помогает банкам в первую очередь факт отсутствия конкуренции в этом сегменте.

Взгляд в перспективу
Что же получается? Сегодня для снижения собственных рисков банки предъявляют достаточно высокие требования к коттеджам и к заемщикам. И те, и другие и не всегда эти требования могут выполнить. Но - цивилизованный рынок качественного загородного жилья уже формируется, спрос и предложение постоянно растту, демонстрируя рост благосостояния общества в целом. Это дает основания думать, что у рынка загородной недвижимости неплохие перспективы.
Очевидна, что среднему классу задумываться о покупке качественного загородного жилья пока сложно, но есть прослойка людей с уровнем дохода порядка $10-15 тысяч в месяц, кеоторый претендуют на определенный уровень жизни, но не могут разово потратить сумму порядка $300 тысяч. Для людей с таким уровнем дохода стимулом к принятию решения о взятии кредита будет являться не улучшение условий кредитования, а активность банков в привлечении клиентов. Со стороны предложения популярность данной услуги будет зависеть от роста конкуренции в других сегментах потребительского кредитования, а также от последствий либерализации банковской системы, например прихода в Россию большего числа иностранных банков, владеющих технологиями работы на данном рынке.