Алина Бруман
21 июня 2005

Частные фирмы  на рынке жилищно-коммнуальных услуг - кто они? Отважные первопроходцы, пытающиеся поднять разваливающуюся отрасль экономики, или бревно в глазу у отечественных ДЕЗов, а может,  просто расчетливые предприниматели? Какие услуги они предоставляют? И откуда у них опыт работы в этом сегменте, если этому рынку в  России нет и пяти лет? И есть ли вообще этот рынок?

По мнению экспертов, говорить о рынке и тенденциях еще довольно рано. По самой оптимистичной оценке, частные компании обслуживают не более 10% всего жилья в Москве. Специально этот рынок еще никто не оценивал, хотя он активно развивается. Безусловно, появление частных компаний – это позитивный сдвиг, так как от традиционных ДЕЗов их отличают высокая эффективность, оперативное реагирование на обращения жильцов и квалифицированный персонал.
Впрочем, этот рынок достаточно динамичен. В последние годы на нем уже появились компании, накопившие практический опыт, сосредоточившие кадры специалистов соответствующей квалификации, и способные предоставить управленческие услуги требуемого качества по конкурентным ценам. А значит, есть о чем говорить и спорить.

ДЕЗы и частные компании: тонкости отношений
Сегодня есть немало частных фирм, которые в последние годы начали работу в сфере городского коммунального хозяйства, но муниципальные ремонтно-экплуатационные службы пока не воспринимают их как серьезных конкурентов. Причина проста: ДЕЗ обладали и обладают рядом существенных преимуществ. Это касается аренды помещений, уплаты  налогов, но самое главное -  получения заказов от управ. Не секрет, что подряд достается, как правило, государственной, а не частной структуре.
В то время как частные копмнаии сетуют на предвзятость тендеров и сложные услови яработы, у государственных контор тоже есть свои претензии к ним.  Малые предприятия участвуют  в основном как посредники, - говорят они,  -  выполняя договоры подряда, и не спешат взваливать на себя управление жилым комплексом. Действительно, из 125 столичных ДЕЗов только в одном районе - Жулебино в порядке эксперимента создана частная управляющая компания. Но при этом ей передали лишь часть функций, а именно - эксплуатацию жилого фонда, который, кстати, находится в очень приличном состоянии и не требует больших затрат. А вот имуществом (а вдруг подведет!) решили не рисковать: им по-прежнему распоряжается город в лице Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.
Проблема, отчасти, связана с тем, что более 20% жилья в Москве нуждается в капитальном ремонте. Ни бюджет, ни те, частные инвесторы пока не готовы вложиться в это затратное предприятие.  Зато чиновники, повинуясь указанию мэра, начали передавать в частные руки функции, которые раньше выполняли РЭУ и РЭПы, - обслуживание населения. Приватизация муниципальных ремонтно-эксплуатационных контор началась с Юго-Западного округа, после чего, подобно эпидемии, начала распространяться по всей Москве.  К сожалению, изменение статуса далеко не всегда сопровождается улучшением качества оказываемых услуг. Причина не только в пресловутом кадровом вопросе (чинить кран приходит все тот же сантехник, причем не всегда трезвый), но и в том, что новоиспеченные "частники" могут выполнять работы исходя из того объема средств, который им выделяет управляющая компания - ДЕЗ, а это крохи по сравнению с потребностями.
Несмотря на сложности во взаимотношениях с государством, а также отсутствие опыт работа на рынке жилищно-коммунальных услуг,  столичным предпринимателям все же удается пробиться на рынок. К примеру, одно из малых предприятий, три года назад получившее заказ на уборку территории в районе "Соколиная гора", недавно заключило договор с управой на ремонт улиц и на работы по благоустройству дворов. Кое-какие подвижки наметились и во взаимодействии с ГУПами, в частности с "Мосводоканалом"; частные компании занимаются перекладкой внутридворовых сетей, санированием водяных труб. Но в целом, мелкий бизнес приживается в этой сфере крайне медленно.

Доходный вопрос
В качестве утешительной перспективы можно заметить, что за рубежом бизнес по управлению жилищным фондом развит довольно хорошо. Россия же делает в этом направлении только первые шаги. Правда, шаги эти пока весьма неуверенные и специфичные: добровольно-принудительно создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ), изредка появляются мелкие управляющие компании, как правило, дочерние по отношению к компаниям-застройщикам, кроме того, до сих пор еще не осуществился переход на 100%-ю оплату населением ЖКУ, не работают механизмы прямого субсидирования граждан.
Возникает вопрос: можно ли сегодня рассматривать российский рынок ЖКУ с точки зрения открытия на нем нового направления бизнеса - управление жилищным фондом?
Для начала рассмотрим саму отрасль. Прирост валовой добавленной стоимости в этой сфере в течении последних семи лет составлял чуть более 1,5% в год. При этом, несмотря на постоянный рост стоимости ЖКУ и инвестиций в основной капитал ЖКХ из бюджетов различных уровней и внебюджетных источников, износ основных фондов ежегодно увеличивается на 5-7%. На сегодняшней день величина просроченной дебиторской задолженности по российским предприятиям ЖКХ составляет порядка 55% от общей величины задолженности, доля просроченной кредиторской задолженности - 61%. Столь высокий уровень просроченной задолженности говорит о низкой платежной и исполнительной дисциплине в сфере ЖКХ, что в свою очередь является следствием отсутствия четкого механизма взыскания дебиторской задолженности с жильцов, собственников жилья и государства, которое до сих пор дотирует данную отрасль.
Все это говорит о том, что ЖКХ в России постепенно стагнирует и является отнюдь не динамично развивающейся отраслью. Но, тем не менее, частные компании, управляющие жилым фондом все же создаются. Возникает второй немаловажный вопрос  - какие доходы может иметь управляющая компания и в рачете на что создается этот бизнес?
Во-первых, прибыль компании формируют вознаграждения от собственников жилья за управление жилым фондом (10-15%% от стоимости жилищно-коммунальных услуг). Во-вторых, возможны доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, предоставляемых ДЭЗами, например - уборка квартир. Кроме того, прибыль можно получать от разницы между фактическим потреблением населением жилищно-коммунальных услуг и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Правда, рассчитывать на этот вид дохода можно лишь в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов. По экспертным оценкам фактическое потребление ресурсов населением на 30% ниже, чем нормативное, конечно, если в обслуживаемом доме, в одной из квартир, где официально зарегистрировано два человека, не проживает цыганский табор.
максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилым фондом, - 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса "А". Наверное, в России существуют сферы, где можно получать и более высокую отдачу на вложенный капитал. Андрей Шаров, генеральный директор "Управления по эксплуатации и ремонту", еще менее оптимистичен: "Доходность эксплуатации жилых объектов составляет максимум до 10%, именно поэтому частные управляющие компании занимаются, в основном, коммерческой недвижимостью, где ставки выше, а условия работы проще".
Впрочем, если расчеты в процентах кажутся вам слишком абстрактными можно попробовать рассчитать объем рынка коммунальных услуг в живых деньгах. По данным Госкомстата, средний россиянин платит за коммунальные услуги  около 2500 руб. в год. Средний дом насчитывает порядка 250 квартир, в средней квартире проживает 2,5 человека. Таким образом, в среднем доме проживает 625 человек, вследствие чего в  году годовой платеж среднего дома за жилищно-коммунальные услуги должен составлять порядка 1,5 млн. руб.
Средний ДЭЗ в городе Москве обслуживает порядка 300 домов. Таким образом, если управляющая компания по количеству домов выйдет на уровень московского ДЭЗа, она сможет рассчитывать на годовой доход в размере 225 млн. руб. (8 млн. долларов США). Вы спросите, почему 225 млн. руб., а не 450 млн. руб.? Очень просто, потому, что порядка 50% платежей населения за ЖКУ составляет оплата газовой и электрической составляющей, а так же оплата услуг телефонной связи, которые население оплачивает, минуя управляющую компанию, непосредственно поставщикам вышеперечисленных услуг.
Тем не менее, емкость рынка в 8 млн. долларов США - это довольно не плохо. При таком уровне доходности деятельность управляющей компании можно считать хорошим бизнесом, к тому же, помимо указанной суммы управляющая компания может рассчитывать на получение бюджетных средств.

Перспективы бизнеса
В чем же проблема? Почему до сих пор на рынке не появилось компании, чей оборот составляет пресловутые $8 млн? Дело не только в препонах  государственной машины, но и в том, что 28-35% населения постоянно задерживают платежи (эта цифра была получена от одной частной управляющей компании города Москвы и относится преимущественно к жителям муниципальных домов), причем, порой задержки достигают 6 месяцев. Примерно такая же ситуация с платежами из бюджетов различных уровней. Быть может, данная проблема со временем решится, когда система  перейдет на прямое субсидирование граждан, но пока она еще актуальна.
Так же, чтобы выйти на уровень рынка ДЕЗов, вновь создаваемая управляющая компания должна либо построить порядка трехсот домов, либо произвести захват части рынков других управляющих компаний. Согласитесь, что первый вариант довольно сложно осуществить технически, во втором варианте существует огромная проблема, связанная с передачей задолженностей от одной управляющей компании к другой. Представьте себе компанию, у которой основным активом является дебиторская задолженность и половина ее просрочена, а основным пассивом - кредиторская задолженность с теми же просроченными 50%.
Существует еще возможность захвата части рынка с помощью конкурсов, организуемых компаниями-застройщиками, не имеющими своей управляющей компанией. Однако, следует учитывать тот факт, что дома, находящиеся в управлении, должны быть расположены в непосредственной близости друг от друга в целях снижения затрат, связанных с их обслуживанием.
Согласно исследованию, проведенному Московской городской жилищной палатой, управление жилым фондом становится рентабельным в случае, если площадь управления превышает 40 тыс. кв. м жилой площади, а это порядка восьми домов с площадью в 5 тыс. кв. м. Захватить такой объем рынка не сложно, однако сложно назвать бизнесом функционирование управляющей компании при годовом доходе в $160 тыс..
Таким образом, для крупных инвесторов российский рынок ЖКУ выглядит не стишком привлекательно с точки зрения создания компании в целях управления жилым фондом, а значит, в ближайшее время серьезной конкуренции ЖЭУ, ЖЭКам и ДЭЗам не предвидится.

Интерес застройщиков
Частные управляющие компании все же создаются, но создаются они преимущественно при компаниях-застройщиках, преследующих цель повышения стоимости жилья в своих новостройках. Цена на жилье, в первую очередь, зависит от классности жилья, а при определении классности не последнюю роль играет организация профессионального менеджмента здания. Поэтому, можно сказать, что такие управляющие компании выполняют скорее сервисные функции компаний-застройщиков и не стремятся к захвату новых рынков и развитию бизнеса по управлению жильем.
Так, например, компания "Квартал" имеет в своей структуре компанию "Квартал сервис", которая выполняет весь спектр работ по обслуживанию домов Квартала."Так как каждый год вводится в эксплуатацию 1-2 новых дома, то такая система выгодна прежде всего экономически - обслуживание большего количества домов на одной территории позволяет снижать себестоимость услуг.", - говорит PR менеджер компании Анна Швидунова.  Часть секций в своих новостройках Квартал передает в мугиципальное ведение, и эти секции обслуживает ДЭЗ, но со временем установилась практика, что по инициативе жильцов и муниципальные квартиры переходят на обслуживание в "Кварт-сервис", т.к. стоимость услуг почти одинаково, а качество коммерческих - выше.
В ГК «Конти» считают: если систему коммунального хозяйства выстроить правильно, то тяжкое бремя упадет с плеч государства, а  активное привлечение инвесторов приведет к тому, что соотношение цены и качества будет выгодным для конечного потребителя. Некоторое время назад специалисты Группы компаний «КОНТИ» обратилась к этой проблеме. Первый опыт был  реализован в Туле. Дочернее предприятие «КОНТИ-Тулэнерготепло» смонтировало и пустило в эксплуатацию теплотрассу с повышенной пропускной способностью. Вкладывая деньги в ЖКХ, компания берет госимущество не в собственность, а в аренду. В настоящее время, по словам пресс-службы компании,  ГК «Конти» продолжает инвестировать средства в развитие российского ЖКХ
В группе компаний ПИК, после строительства дома совместным решением города и  инвестора выбирается, то ли дом обслуживает ДЭЗ, то ли его принимает на баланс дочерняя организация компании "Жилстройэксплуатация".  Это касается как домов точечной застройки, так и крупных жилых комплексов, - говорит  пресс-секретарь компании Наталья Коновалова.   Такая же ситуация при введении в строй домов возводимых в регионах, в частности в М. области. Самим обслуживать свои объекты выгодней - это деятельность, которая при грамотной организации приносит прибыль, считает Н. Коновалова. 
Дома, построенные компанией "Авгур Эстейт" также обсуживает собственное эксплуатацимонное управление - Управления по эксплуатации и ремонту(УЭР). Генеральный директор УЭР Андрей Шаров считает, что осуществляемый частными УК сервис находится на довольно высоком уровне, и уж конечно, эффективность работы частных компаний выше, чем ДЭЗов. Частные УК более внимательно относятся к поступающим запросам и оперативно реагируют на жалобы. А если складывается ситуация, когда навязанная жильцам эксплуатирующая организация их не устраивает, ТСЖ на общем собрании может поставить перед своим правлением вопрос о замене УК на основе тендера. Мы, например, готовы взять в эксплуатацию любой новый объект, при условии, что он не требует капитального ремонта, а также при готовности собственников платить по нашим расценкам, - говорит А. Шаров.
Интересно, что у питерских застройщиков  принципиально иная позиция, чем у московсикх. Татьяна Скаландис, директор Управляющей компании "Бекар", рассказала , что Бекар в свое время рассматривал возможность работы в управлении жилым сектором. Рассматривался, прежде всего, элитный сегмент. Компания приняла участие в тендере на управление жилым комплексом «Новая звезда» (RBI) и выиграла его. Но в результате от этого заказа отказалась, несмотря на то, что в отличие от многих жилых домов (даже в элитном сегменте), инженерная инфраструктура комплекса «Новая звезда»  была построена очень грамотно. "Управляющей компании куда выгоднее и проще работать с собственником коммерческого здания, чем с ТСЖ. Группа жильцов с разными интересами всегда менее оперативна в принятии решения, неизбежно возникает много конфликтов и проблем, в том числе связанных с получение платы за эксплуатацию. Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день управление жилыми зданиями для управляющих нерентабельно", - говорит Татьяна Скаландис.
Что же касается двух компаний, которые сейчас в Петербурге берутся за управление жилыми зданиями, то у них, видимо, есть свои далеко идущие стратегические цели, далекие от получения прибыли в данных проектах. У «Дурсмана» наработан большой опыт управления жилой в недвижимостью (в Германии эта услуга популярна и развита). Возможно, эта компания рассматривает взятый в управление проблемный район как  стартовый проект для выхода на питерский рынок. Что касается «Ленспецсму», то дома были переданы в управление этой компании по инициативе администрации. Вероятно, прибыль по этому проекту будет измеряться не доходами от управления объектами, а пятнами под застройку, - сделала предположение Т. Скаландис.

Частные компании и ДЕЗы: вопрос цены
Если вопрос качества в основном очевиден и, как правило, те компании, которые сделали работу на рынке ЖКУ своим бизнесом, превосходят по качеству услуг ДЕЗы и РЭУ, то вопрос стоимости этих услуг остается  открытым. Большинство считает, что оплачивать частную обслуживающую компанию это слишком дорого. Так ли это?
Заместитель директора «Аудиторской компании Городской центр экспертиз», занимающейся, в частности, экспертизой тарифов, Игорь Прошков, говорит что в ходе проверок деятельности частных компаний  они обнаруживали некоторые огрехи, связанные, обычно, с ошибками бухгалтерского учета, но в целом предприятия ЖКХ предоставляют верные расчеты о целесообразности изменения тарифов. "Последние наши экспертизы, проведенные в Северо-Западном и Южном федеральных округах, показали даже некоторое занижение тарифов. С точки зрения рентабельности, их повышение – жизненно необходимо. Другое дело, что предприятия должны иметь инвестиционные программы развития, как минимум на год, и, исходя из этого, прогнозировать изменения тарифов. Наш опыт показывает, что планов развития как таковых у коммунальщиков нет", - говорит И. Порошков.
С ним согласен и Андрей Шаров.  "Обслуживание домов частными УК производится по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах, - говорит он, -  Сейчас Москва постепенно идет к 100-процентной оплате за услуги ЖКХ: постоянно растут тарифы на воду, телефон, электричество. И по ним платят одинаково и собственники, и жители муниципальных квартир. И пока услуги коммунальщиков растут быстрее расценок управляющих компаний". Однако, отмечает Шаров,  стандартный пакет услуг УК обычно включает: уборку территории,  вывоз мусора, технические обслуживание инженерных систем (включая лифтовое оборудование) и охрану. Именно за эти сервисы и платят жильцы. Качество и стоимость этих услуг, как и оснащение дома, отличаются. В многоквартирных домах бизнес-класса все расходы делятся на большее количество семей, поэтому и стоимость обслуживания 1 кв. м там получается ниже. А в малоэтажных домах, например, где живет 10-20 семей, итоговая сумма платежей с одной семьи может доходить до $800-1100 в месяц (в зависимости от площади жилья).