Ирина Кис
4 марта 2005

Наверное, трудно найти на карте мира город, в котором бы окраина не была застроена типичными однообразными домами. То, что панельное жилье эффективное решение социальных проблем, в России поняли еще в советские времена. Как и в те года, когда проблему коммуналок власти решили расселением семей в небольшие квартиры, так и сейчас современные панельные новостройки предназначены обеспечить москвичей новыми квартирами. 

Краткое содержание предыдущих серий...

Первое  панельное жилье  -  так называемые «хрущевки». Конечно, народное название возникло неслучайно. Дома появились в нашей стране больше сорока лет назад, как раз в годы правления Н. С. Хрущева, «с легкой руки» которого и возникли. Это были однотипные пятиэтажки со скромными квартирами, от которых в скором времени останется лишь одно упоминание на страницах учебников по истории строительства. Сейчас их активно сносят, а на их месте возникают новые модернизированные панельные дома. Среди которых наибольшей популярностью у застройщиков и населения пользуются: 

- И-155. Как известно, основной недостаток панельных домов заключается в том, что из-за множества несущих конструкций в них невозможна перепланировка, в этом они сильно проигрывают монолитным зданиям. Владелец квартиры в панельном доме может экспериментировать только с дизайнерскими решениями в оформлении помещений. Так было до тех пор, пока строители не создали И-155, второе название которого «дом-трансформер». Конструктивные особенности этих домов (трехслойные панели толщиной 320-400 мм, от 10 до 24 этажей, площадь квартир - от 36 до 99 кв. м) позволяют производить перепланировку, кроме того, в домах этого типа повышенная звуко- и теплоизоляция.

- Наружные стены домов П-44Т (трехслойные панели толщиной 300 мм, 17 этажей, площадь квартир - от 38 до 79 кв. м) облицованы декоративным кирпичом. Из других преимуществ: вентиляционный стояк вынесен из кухни, что увеличило ее площадь (до 10,9 кв.м.), а в домах появились эркеры.

- В домах П-111М (наружные трехслойные панели толщиной 350 мм, от 12-14-16-17 этажей, площадь квартир - от 50 до 100 кв. м) также возможны перепланировки, в том числе и двухуровневые. Это крупнопанельные дома, квартиры отличаются увеличенным метражом, наличием больших лоджий и второго санузла.

- Дома П-3М (однослойные панели толщиной 350 мм, от 17 до 23 этажей, площадь квартир - от 43 до 87 кв. м) оборудованы индивидуальными счетчиками расхода воды, гостевым санузлом в четырехкомнатных квартирах, балконы и лоджии застеклены.

- КОПЭ-М-«Парус» (трехслойные панели толщиной 300 мм, 11-16-18-22 этажей, площадь квартир - от 38 до 100 кв. м) пожалуй, это самые заметные дома на панельном рынке новостроек. Они отличаются яркой архитектурой, полусферическим остеклением балконов, а в четырехкомнатных квартирах этих домов окна выходят на три стороны света. Квартиры в этих домах строятся с шумозащитными полами и покрытием из ламината.

Кто строит панель?

Поскольку сегмент панельного жилья имеет свою сложившуюся историю, то и рынок застройщиков уже давно сформировался. Лидируют здесь четыре компании: ДСК-1, СУ-155, Мосстроймеханизация и Главмосстрой.

ДСК-1 был основан на заре строительства панельных домов, в 1961 году, поэтому комбинат можно по праву считать профессионалом в этой области. Сейчас он строит около 80 квартир в день, и неудивительно, что дома компании можно увидеть во многих районах столицы.

СУ-155 входит в пятерку крупнейших строительных компаний в России. Корпорация является строительным гигантом в прямом и переносном смыслах. Во-первых, СУ-155- это несколько десятков небольших комбинатов, объединенных в одну компанию, а во-вторых, компания существует на рынке уже почти 50 лет, и за эти годы построила не один миллион квадратных метров.

Результаты деятельности МСМ-5 наглядно подтверждают многочисленные награды и сертификаты. Структура компании насчитывает 11 управлений механизации и строительства. Ежегодно МСМ-5 вводит в эксплуатацию около 2 миллионов квадратных метров жилья и обслуживает порядка 70% всего муниципального строительства.

Не уступает остальным компаниям и Главмосстрой, за полвека работы которым было возведено 150 миллионов квадратных площадей, что составляет примерно три четвертых жилищного фонда столицы. Компания тесно сотрудничает с правительство Москвы, выполняя их заказы по строительству жилья.    

Куда идем, товарищи?

Еще несколько лет назад панельные новостройки составляли 85% всех новых домов, сдаваемых строителями. Сегодня ситуация стремительно меняется. Согласно исследованиям аналитического портала IRN.RU уже сейчас на московском рынке новостроек доля панельных сократилась до 30%, вместе с муниципальным жильем – 50%. Это неудивительно. Сейчас монолитные дома составляют серьезную конкуренцию панельным, в основном, по двум причинам: во-первых, квартиры в этих домах возможны перепланировки по вкусу владельца, а во-вторых, средняя стоимость квадратного метра не намного выше, чем в панельных (для сравнения – цена квадратного метра в панельном доме $1500, а в монолитном $2093). Но главная причина, по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, заключается в том, что для возведения панельных жилых массивов требуются большие территории, которых в Москве практически не осталось.

Вопрос цены и места

Панельное жилье всегда было самым доступным для населения. По сути, его приобретают не столько для жизни, сколько для сна. Не даром ведь районы получили название «спальных». Тем не менее, цены на квадратные метры далеко не всегда одинаковы в различных районах. Многое зависит от того, насколько близко находится метро, количества зеленых насаждений и парковых зон, а также степени загрязнения района промышленными предприятиями. Вызывает интерес и тот факт, что цены в новостройках не сильно отличаются от цен в уже построенных домах. Объясняется это тем, что новые квартиры после сдачи дома – это фактически голые бетонные стены, нуждающиеся в отделке (на которую по самым скромным подсчетам придется потратить около $200 на квадратный метр), тогда как в  квартирах вторичного рынка ремонт уже сделан.

Москва и область   - близнецы сестры

Если говорить о московском рынке, то самые дешевые квадратные метры панельных квартир сегодня можно приобрести в Бутово (ЮВАО). Причина проста: роза ветров района притягивает все вредные выбросы промышленных предприятий восточного округа столицы. Средняя цена квадратного метра в новостройках с «маленькими кухнями», расположенных там, равняется $1600, примерно такие же цены в девятиэтажных панельных новостройках ЮАО. По причине хорошей транспортной доступности, самые высокие цены приходятся на новостройки в Юго- и Северо-Западных районах  - примерно $1800. Такая же ситуация повторяется и в ЗАО, а средняя цена квадратного метра в Восточном административном округе в панельной новостройке равняется $1600.

Подмосковье сейчас для застройщиков, работающих с паньными домами – одна из самых интересных зон деятельности. Только за последние пять лет там построено около 30 млн кв.м. жилья. Цена здесь напрямую зависит от степени удаленности района от МКАД и стадии строительства. Сейчас активно застраиваются такие города как Химки, Лобня, Мытищи, Красногорск и Реутов. Если говорить о ценовой категории, то начинается она с $350 за квадратный метр (стадия «нулевого цикла») и, возрастая, может достигать до $500 (в построенных объектах). 

Комментарии специалистов:

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU :

Несмотря на то, что строительство панельных новостроек значительно сократилась, мне кажется, о закате «панели» говорить еще рано. Я думаю, ближайшие 10 лет строители будут возводить немало панельных домов, особенно в части муниципального жилья. Что касается ценовой категории, то я полагаю, что сохранится текущая тенденция, хотя возможны незначительные колебания и корректировки в пределах нескольких процентов.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood :

Панельное домостроение, как и строительная индустрия в последнее время шагнули далеко, и сегодняшние панельные дома значительно отличаются по качеству от панели пятилетней давности. Тем не менее, монолитная технология и вертикальная опалубка позволяют соперничать по срокам строительства, но, конечно, проигрывают «панели» по цене.

Владимир Фомин, руководитель пресс-службы СУ-155 :

С экономической точки зрения панель строить необходимо. Сегодняшняя панель – совсем не то, что мы имели еще недавно. Панельное домостроение постоянно развивается, по своему качеству, прочности, конструкционным решениям современная панель максимально приближена к вариантам монолита. В то же время, панельное домостроение остается на порядок дешевле монолитного и, значит, интересно для определенного покупателя, желающего сэкономить на жилье, отказавшись от вложения денег в монолит.