Ирина Кис
15 марта 2005

Если Подмосковье сейчас переживает «бум» панельных новостроек, то у москвичей все большей популярностью пользуются дома бизнес-класса. По статистике на этот сегмент рынка сегодня приходится 55% от всех остальных типов жилья, а в 2005 г. в Москве планируется построить более 7 тысяч квартир (около 75 домов).

Трудности перевода

Современное жилье бизнес-класса вызывает много вопросов. Во-первых, категория людей, на которых оно ориентировано, достаточно расплывчата. Как правило, это «средний класс», который уже не хочет жить в однотипных панельных домах, но еще не может позволить себе роскошные апартаменты. Во-вторых, если определяющие факторы элитного дома – это местоположение (исторический центр) и высокий уровень инфраструктуры, то выделить доминанту бизнес-дома, четко его характеризующую, не так-то просто. С одной стороны, перечень инженерии бизнес-домов не уступает требованиям к элитному дому, с другой - центр столицы сейчас активно застраивается не только престижными жилыми комплексами. В совокупности все это (и расплывчатость границ целевой аудитории, и отсутствие точных критериев оценки дома) вносит путаницу в термин «жилье бизнес-класса», чем, конечно, и пользуются недобросовестные риэлторы, зачастую выдающие добротное жилье бизнес-класса за элитные квартиры в престижных домах. 

Родоначальником жилья бизнес-класса на столичном рынке недвижимости можно считать компанию «Дон-Строй», которая шесть лет назад построила жилой комплекс «Алые паруса». Тогда проект тоже позиционировался как элитный, вслед за ним в Москве возникло много подобных зданий, которые только два-три года назад перешли в разряд бизнес-класса. Сегодня в столице строят такие дома практически во всех районах, в том числе и в центре, поэтому надо понимать, что бизнес-класс ориентирован, не столько на точку на карте столицы, сколько на определенный уровень жизни.

Современный бизнес-класс

Одной из особенностей домов бизнес-класса является то, что большинство из них строится по индивидуальным проектам. Проще говоря, это кирпичные или монолитно-кирпичные дома, при строительстве которых используются новейшие технологии, благодаря чему количество несущих стен меньше, чем в панельных домах типовых серий. Именно это обстоятельство позволяет планировать внутреннее пространство квартиры по своему усмотрению. Здесь также предусмотрены квартиры-студии, имеется возможность объединения соседних квартир в блоки и т.д. Да и сами квартиры, как правило, большей площади (например, однокомнатные квартиры от 42 до 70 кв.м., тогда как в панельном доме максимально возможный вариант – 40 кв.м.). Часто в таких домах есть подземный гараж, а в подъезде предусмотрено место для консьержки и охраны. По данным компании Blackwood на сегодняшний день процент таких домов составляет 70%, а в конце 2004 г. домов бизнес-класса в Москве насчитывалось 262 (на разных стадиях, т.е., чье строительство началось в 2004 году или закончилось), сейчас жилье в основном сосредоточено на Западе столицы.

Что есть и что будет

Журнал Building опубликовал рейтинг жилых домов бизнес-класса, в котором указаны 20 самых дешевых и дорогих квартир, а также 10 крупнейших проектов 2006-07 гг. Согласно исследованию пятерка самых дорогих квартир сосредоточена в центре столицы. Это жилые комплексы с говорящими за себя названиями «Тверская плаза» (застройщик фирма «Элберт лдт.»), «Резиденция La D’efence» (застройщик «Стройтекс»), «Оболенский» (застройщик «РЕАЛЭСМЕДИА») и другие. «Тверская плаза» (Весковский туп. владение 5) - самый дорогой дом из всего представленного сегодня на рынке жилья бизнес-класса. Общая стоимость квартир в этом доме (площадью 126 кв. м.) составляет $693 000 (один квадратный метр - $5 500). Если говорить о средних расценках в двадцатке самых дорогих квартир жилья бизнес-класса, то в квартирах площадью от 77 до 140 кв.м. стоимость квадратного метра варьируется от $3 800 до $4 900, а общая стоимость квартир от $292 600 до $573 300.
    
Названия самых дешевых домов бизнес-класса звучат гораздо скромнее. Лидируют в этой категории жилые комплексы «Северный город» (застройщик «Капитал груп»), «Восток» (застройщик «ЭНБИЭМ-Стройсервис»), «Южный» («Еврогруп-девелопмент») и т.д. Если средняя этажность дорогих домов бизнес-класса равняется около 10 этажей, то эти дома в два раза выше – 20 этажей. Например, квартиру в доме «Восток» (ВАО ул. Магнитогорская вл. 12) площадью 73 кв. м. можно приобрести за $99 280 (стоимость одного квадратного метра $1 360). Средняя площадь квартир в этих домах равняется примерно 50 кв. м., минимальная цена квадратного метра - $1 140, максимальная – $1 780, соответственно общая стоимость квартиры варьируется от $57 000 до $82 770.

Согласно рейтингу практически все крупнейшие проекты жилья бизнес-класса планируется возвести на Западе столицы. Например, в ЗАО в следующем году появится жилой комплекс «Дом на Давыдковской», «Дом на Мосфильмовской», «Миракс-Парк», примерно в это же время в ЮЗАО - «Дирижабль», в 2007 г. в СЗАО «Континенталь». Дома сильно различаются этажностью (от 15 до 48), средняя площадь квартир в них будет составлять 65 кв. м., стоимость одного квадратного метра варьируется от $1 150 до $2 280, общая цена квартиры от $73 600 до $161 880.  

Комментарии специалистов:

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

Цены на жилье бизнесс-класса наименее подвержены росту (по итогам прошлого года 0,2-0,5 %) в связи с очень большим строительством объектов бизнес-класса по Москве. В ближайшее же время цены на квартиры в недостроенных домах немного «просядут» ввиду насыщенности рынка, поэтому было бы правильным воспользоваться этим небольшим отрезком времени для того, чтобы войти в инвестиционные проекты. Другими словами - приобрести квартиру для последующей ее продажи после введения ипотеки и, как следствие, скачка цены. Квартира, купленная сегодня за $100 000, равнозначна покупке квартиры за $400 000 года через полтора. Но главное - обратить особое внимание на каждый проект в отдельности при выборе инвестиционного инструмента, правильно оценить риски, обратившись к услугам консультантов, так как покупать квартиры в больших домах бизнес-класса до сдачи все-таки рискованно. Риск, в первую очередь, связан с тем, что финансирование идет за счет покупателей. Возможности кредитования пока ограничены, и стройка может быть заморожена. Средние цены: Запад – $2290 кв.м., Северо-Запад - $2196 кв.м., Юго-Запад - $2064 кв.м.

Елена Комова, директор управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой»:

Основная инвестиционная привлекательность заключена в высокой ликвидности квартир в домах бизнес класса. С одной стороны, на начальных стадиях строительства потенциальный инвестор имеет возможность вложить меньшие денежные средства, а когда дом уже готов к заселению, быстро высвободить денежные средства путем продажи квартиры, тем самым, защитив деньги от инфляции и получив возможность заработать на разнице цен этапов строительства. Мы прогнозируем, что минимальный рост цен будет составлять не менее 15% в год. Сейчас наша компания сфокусирована на реализации двух основных объектов бизнес-класса в ЮЗАО: это жилой комплекс «Адмирал 2» в Новых Черемушках и объект на ул. Гарибальди. Мы осознанно ориентируемся на объектах, которые в сегментах бизнес класса отвечают всем требованиям данной категории, включая хорошее и удобное месторасположение объектов.

Олеся Михайленко, старший менеджер отдела продаж риэлтерского управления концерна «Крост»:

Жилье бизнес-класса инвестиционно привлекателен по нескольким причинам: оно значительно дешевле, чем элитное, соответственно, его проще продать и проще купить, во-вторых, рост стоимости квадратного метра в этой категории гораздо значительнее, чем в категории элитного жилья, в том числе при покупке квартиры на начальных этапах реализации проекта. К тому же элитную квартиру редко покупают с целью вложить деньги, это «индивидуальный продукт», квартира для себя. Многие эксперты прогнозируют резкий скачок цен в том случае, если не будут приняты поправки к жилищному законодательству. Если же поправки все же будут приняты, то рост цен останется на прежнем уровне - 1,5-2 % в месяц или 20-24 % в год.