Ирина Кис
22 марта 2005

Вы купили дачу,  уже собирались было отпраздновать событие, и тут выясняется, что юридическая «чистота» покупки под большим вопросом. Неожиданно обнаружился один из прежних владельцев с претензиями, или же оказалось, что на земле, на которой построен дом, вообще ничего нельзя было возводить. В результате праздник отменяется, настроение испорчено.... А в перспективе - только судебные разбирательства.

Конечно, мало кому хочется оказаться в подобной ситуации. Именно поэтому в 1997 г. был принят Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Тем не менее, согласно статистике сегодня в Москве оспаривается каждая сороковая сделка с недвижимостью, а если взять Подмосковный регион, то статистические данные будут намного печальнее.

Группы риска
Застраховать любой объект недвижимости можно от двух групп рисков. Первая – это  угроза порчи или уничтожения дома в результате внешних сил (пожар, наводнение и т.д.). Вторая – именно та малопривлекательная ситуация, которая представлена в самом начале статьи. Для того чтобы ее избежать, необходимо осуществить титульное страхование, или как оно называется на юридическом языке – страхование имущества в результате утраты прав собственности.
Во всем мире право собственности регистрируют двумя способами. Первый («титул собственности»), который  распространен в Европе, предполагает регистрацию объекта недвижимости и уверенность владельца, что его не лишат этих прав ни при каких условиях. Если же вдруг обнаружится прежний владелец с какими-то претензиями и выяснится, что сделка была проведена незаконно, то государство компенсирует пострадавшему ущерб, а потом разбирается с виновными.
В США и России все несколько иначе. Государство регистрирует только саму сделку («актовая регистрация»), но не дает никаких гарантий от всевозможных «вдруг». Поэтому впоследствии владелец может лишиться покупки, а недобросовестных риэлторов никто искать не будет, соответственно и наказывать. Как ни печально, но в нашей стране каждый человек рискует оказаться в ситуации, когда права на объект недвижимости оспорены, а виноватых нет. Именно поэтому титульное страхование предпочтительней актового, так как защищает не от тех событий, которые могут произойти в будущем, а от тех последствий, которые уже произошли во время сделки, однако были не известны по каким-либо причинам. Проще говоря, титульное страхование – это страхование имущественного интереса покупателя, тогда как актовое – только самого имущества.

Особенности загородного страхования
Процедура страхования сделок на рынке загородной недвижимости в целом не сильно отличается от городского. Однако есть несколько существенных моментов. Во-первых, если в городе жилье в основном представлено типовыми квартирами, стоимость которых можно определить хотя бы примерно, то в Подмосковье объектом может быть дача, коттедж или просто деревенский дом. Индивидуальность постройки сильно осложняет и замедляет процесс оформления страховки. Во-вторых, сам дом и земельный участок, расположенный на нем – это две разные вещи, поэтому и свидетельств о регистрации будет два. В такой ситуации может выясниться, что на участке ничего нельзя было строить, так как она предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования, хотя коттедж на нем прекрасно смотрится. В итоге, прежний владелец уже не при чем, а вы вот-вот лишитесь постройки. В-третьих, процедура кадастрирования земельного участка в различных районах Московской области тоже не всегда одинаковая, поэтому если у вас нет юридического образования, и вы не следите за всеми тонкостями изменений земельного кодекса, то лучше титульным страхованием не пренебрегать.

Страхование as is

Понятно, почему необходимо застраховать дачу или коттедж от пожара или непредвиденного стихийного бедствия, непонятно другое – зачем страховать сделку, когда есть риэлтор, регистратор, нотариус. Однако сегодня на рынке недвижимости все крупные компании принимают различные меры, чтобы максимально обезопасить своих клиентов.
Условно столичные агентства недвижимости можно разделить на две категории: тех, которые сами страхуют клиентов и тех, которые проводят процедуру через посредников, то есть пользуются услугами страховых компаний. Первой политики страхования придерживаются такие крупные компании как «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», а также Penny Lane Realty. Эти компании берут на себя всю ответственность за возможные нежелательные последствия для своих клиентов. Те, в свою очередь, могут воспользоваться помощью страховых компаний, однако солидные имена агентств и их уверенное положение на столичном рынке недвижимости – более чем гарантируют грамотность проведения страхования сделки.
Например, в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» клиентам при страховании сделок на вторичном и загородном рынках выдают специальный документ – «гарантийное обязательство». Обязательство бессрочное, поэтому в случае осложнений, пострадавший может всегда обратиться за помощью в компанию. Примерно такой же документ – «гарантийный полис» - выдает своим клиентам компания «ИНКОМ-Недвижимость». Полис (также бессрочный) обеспечивает возмещение ущерба. В этом случае, корпорация принимает на себя следующие обязательства: безвозмездно предоставлять правовую помощь в суде, а в случае признания сделки недействительной возместить собственнику ущерб.
По другую сторону – не менее известные корпорации Blackwood, МИАН и «БЕСТ-Недвижимость». Например, Blackwood проводит любой вид страхования, работая с известными страховыми компаниями. Конкретно страхование сделок на рынке загородной недвижимости осуществляется, по словам управляющего директора Марины Маркаровой, при сотрудничестве с такими солидными столичными страховыми компаниями как РОСНО, РЕСО-Гарантия, Росгосстрах, Ингосстрах.
Трудно сказать, в каком агентстве страхование сделки будет надежнее. Некоторым достаточно «гарантийного обязательства» признанной и стабильной компании, другие же твердо полагают, что лучший бизнес – когда каждый занимается своим делом: нотариус регистрирует, риэлтор выступает как посредник, а специальные страховые компании занимаются исключительно страхованием.

Предъявите документы

Итак, вы все-таки решились застраховать сделку покупки дачи от возможных неприятных сюрпризов. Для этого вам необходимо предоставить определенные документы. Приведем основной список бумаг, необходимых для оценки ситуации.

Во-первых, это приватизационные документы:
-  Договор передачи жилого/ нежилого помещения в собственность.
-  Разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.

Во-вторых, правоустанавливающие документы после приватизации:
-  Свидетельство о собственности на помещение.
-  Договор купли-продажи, дарения или мены.
-  Свидетельство о праве на наследство, а также и справка ЗАГСа о смерти наследодателя. В-третьих, документы на участников сделки – продавца и покупателя:

Физическое лицо:
-  Копия паспорта.
-  Копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на совершение сделки.
-  Разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.

Юридическое лицо:
-  Учредительные документы – копии устава и учредительного договора.
-  Копии свидетельств о внесении записи в ЕГРЮЛ и постановки на налоговый учет.
-  Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (копия приказа о назначении на должность, протокола об избрании, доверенности и т.д.)
-  Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату – формы №1 и №2.
И последнее -  информация об «истории» возникновения и переходов права собственности на объект недвижимости (полная выписка из домовой книги, копии договоров и т.д.)

Комментарии специалистов:

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:
Клиенты не часто хотят воспользоваться страхованием от утери права собственности. Мы видим этому два объяснения. Либо покупатели так уверены в собственнике, что не считают нужным делать титульное страхование, либо просто надеются, что с ними этого не произойдет (ведь вероятность и правда не слишком велика, по сравнению с другими рисками, от которых страхуется недвижимость), поэтому не хотят тратить лишние средства и время на оформление такого вида страховки. Данное страхование может помочь в том случае, если предыдущие сделки с этим объектом были совершены с нарушением процедуры или нормы законодательства, и в связи с этим последняя сделка купли-продажи может быть признана недействительной.