Ирина Кис
22 марта 2005

Темпы строительства в Подмосковье с каждым годом все больше набирают обороты. По статистике, только в 2004 г. в Московской области были возведено около 3 млн кв.м жилья. Ожидается, что в период 2004-2010 гг. в Подмосковье будет построено 30 млн кв.м жилья, из которых 21 млн кв.м придется на многоэтажные здания, а оставшаяся часть (9 млн кв.м) будет занята индивидуальным строительством.

Преимущества Подмосковья

Инвестиционную привлекательность подмосковной недвижимости можно объяснить несколькими причинами. Главная заключается в том, что в отличие от столицы Московская область не испытывает дефицит свободных площадей, поэтому вот уже несколько лет застройка активно ведется как точечно, так и комплексно. Квартира в Подмосковье все серьезней становится альтернативой столичной еще и потому, что средняя цена квадратного метра в областной просторной новостройке на порядок меньше, чем в Москве. Хотя не за горами тот день, когда цены на жилье в ближайшем Подмосковье догонят столичные. Уже сейчас квартира в г. Химки по стоимости почти равняется квартире, расположенной на окраине столицы. Эта тенденция подтверждается и данными компании «Домострой», согласно которым сейчас рост цен на новостройки в Подмосковье немного опережает рост цен на новостройки в Москве и составляет порядка 2 % в месяц. Таким образом, ценовая категория постепенно стирает границы мегаполиса и ближайшего Подмосковья. Немаловажным фактором является и то, что расширение областных трасс привело к тому, что времени на дорогу, например, в Зеленоград в среднем приходится тратить столько же, сколько москвичи проводят в пробках. Не последней причиной, которой руководствуются покупатели, выбирая квартиру в области, является хорошая экология, т.е. чистый воздух, отсутствие крупных промышленных предприятий. С этой точки зрения, самым неблагоприятным регионом считается восточное направление: Реутов, Люберцы. Экологически благоприятным направлением слывет западное, где расположены города Красногорск и Одинцово. Если попытаться описать примерный портрет современного владельца квартиры в Подмосковье, то можно выделить несколько групп. Сегодня жилье в области является вполне доступным для молодых московских семей (20-25%) и приезжих из отдаленных регионов страны (40-50%) со средним доходом, а также пожилых людей, уставшими от суеты столицы, доплата от продажи или обмена московской квартиры которым пришлась бы очень кстати.

Зоны Подмосковья

Несмотря на то, что подмосковный рынок недвижимости активно застраивается уже в течение нескольких лет, говорить о нем как о сформировавшемся пока рано. Тем не менее, застройщики и риэлторы условно делят область на несколько зон. Так называемое ближнее Подмосковье или «почти Москва», это города, расположенные в 10-15 км от МКАД: Химки, Одинцово, Красногорск, Долгопрудный и т.д. Дорога туда на электричке или на маршрутном такси в среднем занимает около получаса, соответственно и цены на жилье там самые высокие по сравнению с другими городами Московской области. Согласно статистике, средняя цена квадратного метра в городах ближайшего Подмосковья составляет примерно 70% от средней стоимости квадратного метра в столице. К тому же большой плюс этого региона заключается еще и в том, что до всех крупнейших торговых центров (самый известный, пожалуй, IKEA), которые сейчас выносятся за МКАД, жителям буквально «рукой подать». К средней полосе Подмосковья относят города, расположенные в 15-30 км от МКАД: Лобня, Троицк, Щербинка и т.д. Добраться туда на пригородной электричке можно за час-полтора, а средняя стоимость квадратного метра равняется 40-50% от средней стоимости столичного жилья. Соответственно, все города, находящиеся за 30 км от МКАД попадают в категорию дальнего Подмосковья. Путь до Москвы может занять несколько часов, поэтому и стоимость квадратного метра здесь равняется примерно 20-30% от стоимости в Москве. 

Что строят и кто строит

Поскольку Подмосковье уже несколько лет переживает строительный «бум», то, как замечают некоторые риэлторы, возводят дома там сейчас «все, кому не лень».  Если попытаться примерно определить соотношение московских и региональных застройщиков, то оно будет 50/50. Однако уже давно уверенно на областном рынке недвижимости работают, по крайней мере, два столичных строительных гиганта: ДСК-1 (в г. Химки, Щербинки, Железнодорожный) и СУ-155 (Одинцовский и Красногорский районы). В г. Мытищи хорошо зарекомендовали себя московские застройщики «Стройтэкс», «Альянс», «Жилищный капитал». Добротными и красивыми домами украшает г. Долгопрудный строительная организация с внушительным названием ООО «Строймонтажсервис+».
Если в Москве сейчас все большую популярности приобретают монолитные дома, то в Подмосковье уверенно лидирует «панель». По мнению маркетолога компании «ИНКОМ-Недвижимость» Егоровой Елены, это объясняется тем, что «по сравнению с домами, возводимыми по индивидуальному проекту, панельные имеют ряд неоспоримых достоинств, которые очень важны для покупателей подмосковной недвижимости. Прежде всего – ценовая доступность. Наибольшим покупательским спросом сегодня пользуются квартиры небольших площадей, что присуще как раз для типового жилья. При этом нужно учитывать, что большинство монолитных домов сдаются без межкомнатных перегородок, что влечёт дополнительные затраты. Срок возведения панельных домов, который составляет в среднем 9 месяцев – тоже неоспоримый плюс, по сравнению с  1,5 – 2 годами возведения монолита». Говоря о типовом многообразии панельных новостроек Подмосковья можно выделить лидирующие серии. Например, еще пару лет назад законодательницей областной панельной моды была серия П-111, но сейчас на первый план выходят дома ПЗМ, КОПЭ, П44Т. Особенно интересная серия, как замечает Олег Коленьков, руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН», В-2000 – панель, обложенная кирпичом.

Цены

По данным агентства недвижимости МИАН, сегодня самым дорогим городом Подмосковья является г. Химки. Там средняя стоимость квадратного метра в новостройке равняется $1213. Продолжают список города Видное – $1210, Одинцово – $1207, Реутов – $1180, Мытищи – $1105, Красногорск – $1074, Долгопрудный – $1014, Королев – $1001, на девятом месте Нахабино $988 и замыкает десятку г. Люберцы $966. Прогнозируя ценовую категорию на ближайшие несколько месяцев, Олег Коленьков уверен, что если на рынке недвижимости не произойдет макроэкономических потрясений, связанных с государственным регулированием, то цены на квартиры в новостройках будут расти планомерно, без всплесков, на 1,5% в месяц.
Немного отличается рейтинг подмосковных городов, а соответственно и цен, компании «ИНКОМ-Недвижимость». Пальма первенства за городом Химки, где средняя цена в панельном доме $898, а в монолитно-кирпичном $1038. Далее следуют города Одинцово ($895 и $840), Красногорск ($780 и $940), пос. Трехгорка ($910 в панельном доме), Реутов ($830 и $939), Мытищи ($890 и $939), Видное ($876 в монолитном), Щербинка ($820 и $860), Балашиха ($730 и $810) и Люберцы ($790 и $800).

Комментарии специалистов:

Ирина Егорова,  маркетолог корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
Темпы строительства в Московской области сегодня приблизились к московским. Наиболее активным спросом пользуются новостройки ближнего Подмосковья. Всего в 2005 году в Подмосковье планируется возвести 5,5 миллионов квадратных метров жилья.  Вероятнее всего, цены на подмосковную недвижимость будут продолжать медленно, но стабильно расти. Думаю, что при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации рост составит, в среднем, 1% в месяц.

Олег Коленьков, руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН»:
Сейчас строительство в Подмосковье переживает настоящий бум. В 2004 году был поставлен рекорд – в эксплуатацию ввели 5 млн квадратных метров жилья. В 2005 году также прогнозируется рост темпов строительства. На этом рынке уже работает огромное количество столичных и подмосковных застройщиков. Те компании, которые еще не возводили дома в области, также с интересом смотрят в Подмосковье. Один из крупнейших застройщиков г. Москвы -  ДСК-1  активно строит дома в  Московской области. Кроме того, в Подмосковье возводится много кирпичных домов. Таких зданий много в городах Жуковский и Дзержинский.