Татьяна Выводнова
29 марта 2005

Пакет законов о доступном жилье содержит на сегодняшний день едва ли не сотню законов, как новых, так и подвергшихся изменениям. Рассказать обо всех этих законов сегодня невозможно не только из-за огромного объема новой информации, но и потому, что многие законы еще не начали действовать или не были применены на практике. Пока же, остановимся на двух наиболее важных законодательных актах – Законе о долевом строительстве и Жилищном Кодексе.

Эта несчастная доля
Итак, с 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон призван оградить граждан, решивших принять участие в долевом строительстве жилья, проще говоря – купить квартиру в «долевке», от недобросовестных застройщиков и снизить все возможные при заключении такой сделки риски (неудовлетворительное качество строительства, недострой, несвоевременные сроки сдачи объекта и т.д.).
Говоря простым языком, изменения коснутся, например, следующего момента. Раньше весь пакет документов (постановление на строительство, акт о передаче земли в аренду и т.п.) был нужен застройщику только для регистрации готового объекта в ГУФРС. Продавать же квартиры частным лицам можно было уже при наличии документа о том, что город дал застройщику попользоваться землей, и постановления на проектирование. Застройщик, таким образом, «малой кровью» сбывал недостроенные квартиры, а после окончания строительства годами длились сборы документов для регистрации объекта. Терпеливо ждущие окончательной «сдачи в эксплуатацию» «своей» квартиры покупатели фактически ничего не могли с этим поделать. По новому закону, теперь все документы застройщик должен иметь на руках до начала строительства, и, следовательно, до продажи квартир. Для покупателя это гарантия того, что случайно не обнаружатся «темные пятна» на теле застройщика и что регистрация объекта пройдет относительно безболезненно и быстро.
Закон еще не вступил в силу, а в рядах тех, кто планировал покупать квартиру на этиапе строительства, уже муссируются разные версии развития событий. По неофициальным сведениям, к переходу на новые условия продажи квартир готовы едва ли 20% застройщиков. Следовательно, у «неготовых» продажа квартир приостановится на неопределенное время, «готовые» же тем временем потирают руки, предвкушая растущий спрос, а, соответственно, и цен на предлагаемые ими объекты.
Помимо названного можно выделить следующие основные положения, являющиеся новшеством в законодательстве на рынке строительства недвижимости:
1.Строго определен вид договора, заключаемый между участниками долевого строительства с установлением существенных условий, без указания которых договор считается незаключенным,
2. Законом установлена обязанность застройщика включать в договор положение, конкретизирующее срок передачи объекта недвижимости непосредственно самому инвестору по акту передачи;
3. Установлены особенности рекламы строящихся объектов недвижимости;
4. Закреплена обязанность застройщика обнародовать проект строительства с введением в оборот нового документа - «проектная декларация»;
5. Установлен перечень необходимой информации о застройщике и проекте строительства. Представление проекта по требованию заинтересованного лица теперь является обязанностью застройщика,
6. Введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам;
7. Установлен начальный срок, с которого застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;
8. Закреплено требование о целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком;
9. В закон включена норма, распространяющая законодательство о защите прав потребителей на инвесторов – граждан, участвующих в строительстве не в предпринимательских целях;
10. Регламентирована ответственность застройщика перед инвестором при невыполнении обязательств,
11. Введен минимальный гарантийный срок на объект недвижимости, в течение которого инвестор вправе предъявить требования к качеству объекта недвижимости;
     Закон содержит многочисленные нормы, регламентирующие порядок поведения застройщика с описанием прав, обязанностей и ответственности. Как известно, любой новый нормативный акт рождает множество вопросов по его применению. Закон содержит немало норм отсылочного характера, в связи с чем Правительством РФ и уполномоченным органом по контролю за деятельностью участников рынка долевого строительства должны быть изданы соответствующие нормативные акты, чтобы новая правовая база заработала.
     Результат влияния норм Закона на рынок долевого строительства недвижимости сформируется со временем. Поэтому еще рано говорить о характере принятого Закона. Несомненно, Закон содержит некоторые нормы, вызывающие сомнение в их реализации и применении на практике. Вместе с тем новеллы, содержащиеся в Законе, сформированы существующими проблемами и сложившейся судебной практикой. В целом Закон отразил стремление государственной власти усилить административный контроль над строительным рынком.

Жилищный кодекс
О необходимости  усовершенствования жилищного законодательства и  приведении его  в соответствие с реалиями нового времени говорили все много и правильно. Проблема действительно назрела. И вот, наконец, свершилось - новый ЖК РФ вступил в действие с 1 марта 2005 г.
Разумеется, все новации в законодательстве, особенно такие полномасштабные,   всегда воспринимаются очень болезненно. Наработанной практики еще нет,  возможности наделать невольных ошибок – масса. И  в этой ситуации очень важно не только внимательно читать каждое слово новой нормы закона, но и правильно ее толковать.
           Есть в новом Кодексе безусловно позитивные изменения. Так,  внесенные поправки выгодны тем москвичам, которые не знают, как избавиться от опостылевшей супруги/супруга, клюнувших в свое время на «прописку». Отныне, если квартира была приобретена в собственность до заключения брака, а потом в нее прописались новоявленный супруг и его родственники, при расторжении брака никаких прав на эту квартиру они иметь не будут, более того – проживать в ней без вашего согласия смогут недолго (не более года) и будут выселены по решению суда, если откажутся уходить добровольно. В идеале, для таких «выселенцев» законом предусмотрено социальное жилье, однако как это положение будет применяться на практике – неясно, ведь строительство этого жилья и обеспечение им всех нуждающихся пока строится только в перспективе. На квартиры, приобретенные уже в браке, эти изменения не распространяются, даже если только один из супругов по документам числится собственником. Если вы, заключая брак, готовитесь после этого въехать в квартиру супруга – заключите брачный договор, где будут оговорены условия раздела жилья и прочего имущества в случае развода, иначе рискуете остаться ни с чем.
Однако, есть в ЖК РФ и недостатки. И большинство споров происходит именно из-за различного подхода к толкованию отдельных норм. «На мой субъективный взгляд практикующего адвоката,  - говорит адвокат МОКА Татьяна Трифаленкова, - в новом ЖК очень много моментов, позволяющих чиновнику прочесть норму ЖК не так, как хотелось бы гражданину, чьи жилищные права регулирует эта норма.»
Она рассказала «Недвижимости для всех» о потенциально возможном толковании ст.  50  ЖК РФ.
П. 2 этой статьи  определяет, что «норма предоставления (площади жилого помещения - авт.)  устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам  социального найма, и других факторов».
Таким образом, исключена норма «старого» ЖК,  устанавливавшего норму жилой площади в размере 12 кв. м на одного человека.
По новому кодексу  орган местного самоуправления  самостоятельно  высчитывает уровень обеспеченности граждан жилыми помещениями в своем муниципальном образовании, и предоставляет жилье в зависимости от него. От соблазнов установить норму поменьше местные власти,  и   без того известные своим «человеколюбием», не застрахованы.  В переводе с юридического на обывательский это  значит, что новое жилье, предоставляемое по договору социального найма нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть совсем ненамного больше того, из которого Вас и поставили на учет и кардинального решения Вашей жилищной проблемы не последует.
Разумеется, это  обстоятельство может потихоньку «нагревать»  рынок недвижимости, заставляя людей  решать  свои жилищные проблемы  иными путями, например, через ипотеку. Хотя сейчас проценты по ипотеке достаточно высоки, да еще необходимо наличие определенной немалой суммы первоначального взноса, что для малоимущих (а это обязательный критерий для принятия на учет граждан в качестве  нуждающихся  в жилых помещениях) может стать непреодолимой преградой.
В этой связи неудивительно, что сейчас активно расплодились всевозможные жилищно-строительные кооперативы, обещающие райские кущи «почти совсем задаром». Но это уже отдельный разговор.