Ирина Кис
29 марта 2005

Новорижское шоссе стало открытием 2000 года и с тех пор уже несколько лет уверенно занимает второе место по популярности среди всех остальных направлений. Более того, все чаще специалисты высказывают мнение, что совсем скоро по мере насыщения территорий Рублево-Успенской трассы, она уступит пальму первенства именно Новорижскому шоссе. Именно с рассказа об этом шоссе мы начинаем серию публикаций о загородной недвижимости Подмосковья.

Преимущества Новорижского шоссе
Новорижское шоссе (или как оно официально называется М9 «Балтия» или Е22) заслуженно считается одним из самых красивых и экологически безопасных мест Подмосковья. Две реки – Истра и Москва, березовые рощи и осиновые леса, сменяющиеся луговыми полянами, но главный козырь этого направления – отсутствие крупных промышленные предприятий. Это место уникально и наиболее выгодно не только для любителей спокойного отдыха на даче, но и для жизни в уютном коттедже.
Новорижское шоссе – это шестиполосная скоростная трасса, которая по мнению руководителя департамента инвестиционных проектов АН «Домострой» Германа Барыша, отвечает всем требованиям современных автобанов. Поэтому в отличие от большинства подмосковных дорог, имеет неоспоримое преимущество: езда по ней - именно езда, а не потеря драгоценного времени в бесконечных пробках. Если транспортные проблемы Рублевки давно уже стали притчей во языцех, то сейчас под Серебряным Бором идет строительство тоннеля, благодаря которому Новорижское шоссе  соединится с Краснопресненским проспектом. Таким образом, жители поселков смогут быстро добираться до Третьего транспортного кольца.
Очень выгодно отличает трассу – просторность. Новорижское шоссе было построено в 80-х годах именно как скоростная трасса и шло в стороне от населенных пунктов. Коттеджное строительство здесь началось несколько лет назад, поэтому по сторонам от шоссе до сих пор много свободных земель. С одной стороны это небольшой минус, так как некоторые богатые люди, желающие приобрести элитный коттедж, ориентируются на уже застроенные, обжитые поселки с развитой инфраструктурой. С другой стороны, специалисты рынка недвижимости оценивают земельный потенциал этого направления в тысячи гектаров, поэтому размеры предлагаемых там на продажу участков иногда достигают нескольких га.

Элитные поселки
Согласно данным компании Blackwood сейчас Новорижское шоссе лидирует по общему объему строительства коттеджных поселков. По словам управляющего директора компании Марины Маркаровой, сегодня поселков насчитывается около 82, из которых 42  заселены не полностью. Всего по данному направлению 38 поселков находится на стадии строительства. Их площадь варьируется от 150 га (максимальная) до 28,5 га (средняя). Если говорить о средних показателях коттеджа в строящемся поселке, то цена квадратного метра составляет $2200, а средняя площадь равняется 373 кв.м. 
В числе интересных проектов Новорижского шоссе стоит отметить поселки «Павлово» и «Резиденция Бенилюкс». Оба проекта в прошлом года пользовались популярностью у покупателей элитного жилья, но лидером продаж  в том же году стал загородный комплекс «Резиденции Бенилюкс». Он расположен в 17 км от МКАД, общая площадь поселка составляет более 150 га. Как замечает Марина Маркарова: «там можно купить земельный участок, как с подрядом, так и без него. Вся территория разделена на 4 зоны, которые оформлены в разных архитектурных стилях, но при этом общая застройка поселка осуществляется в рамках единого концептуального плана». Стоимость домов здесь составляет от $1 000 000 до $3 000 000.
Коттеджный поселок «Павлово» находится на 14 км от МКАД, поэтому добраться до поселка можно приблизительно за 15 минут. Общая площадь поселка составляет 68 га. Площадь участков варьируется от 20 до 70 соток, а площадь коттеджей от 400 до 700 кв.м. Проекты домов разработаны ведущими архитекторами в области загородного строительства. Поселок «Павлово» на втором месте по уровню цен. Дома здесь стоят от $900 тыс. до $1 млн 800 тыс.
Также стоит отметить поселок «Третья охота», который распложен в 8 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Общая площадь поселка 33 000 кв.м. В нем находится 66 коттеджей, вся территория охраняется, максимальный размер участка составляет 80 га, минимальный – 15. Инфраструктура поселка обеспечит комфорт самого требовательного владельца дома. Здесь есть и спортивный центр, закрытый пляж, теннисные корты, площадки под сквош, волейбол, бадминтон, детская площадка, супермаркет, аптечный киоск, медпункт, филиал банка и т.д. Рядом с поселком – лицей, планируется строительство детского сада, общественного центра, торгово-бытового комплекса. В километре от поселка находится конно-спортивный комплекс. Дом здесь можно приобрести от $320 тыс до $2 млн 100 тыс.

Бизнес-класс

Если Рублево-Успенское шоссе давно славится своими элитными особняками, то  на Новорижском направлении жилье этой категории сегодня только развивается. Изначально в этом направлении преобладали поселки бизнес-класса, поэтому некоторые исследователи рынка утверждали, что Новая Рига вряд ли составит конкуренцию Рублевскому шоссе, а останется просто добротным недорогим направлением. Однако время идет и можно с уверенностью констатировать, что обе категории развиваются вполне динамично. 
Сегодня самый заметный проект бизнес-класса на Новорижском шоссе – поселок «Величъ». Изначально он позиционировался как первый экогородок. Поселок расположен в 38 км от МКАД и рассчитан на 58 домов, половина из которых уже имеет своих владельцев. Поселок создавался по единой архитектурной концепции, разработанной студией «Архстройдизайн». Все дома кирпичные, выполнены в западноевропейском стиле и созданы с учетом российских традиций и особенностей местности. Площадь зданий варьируется от 300 до 500 кв. метров. Участки в 15-30 соток оформляются в собственность. 50% территории поселка отведено под инфраструктуру и общественные зоны. Инфраструктура поселка достаточно разнообразна: комплекс ЭКО для занятий спортом, в котором разместятся просторный бассейн, крытый теннисный корт «олимпийского» размера, боулинг, ресторан, гостиница. Приобрести дом здесь можно от $280 тыс.  до $850 тыс. в зависимости от метража и степени готовности коттеджа.
Другой интересный поселок - «Старая Рига». Он расположен в 25 км от МКАД, так что у владельца дома уйдет примерно 20-30 минут, чтобы добраться до поселка. Общая площадь поселения 6 га. «Старая Рига» ярко отличается индивидуальной проектировкой: от прокладки инженерных сетей до ландшафтного дизайна и обустройства общественных территорий. Сейчас застройка поселка ведется целевым образом, что обеспечивает сдачу общестроительных работ в I квартале 2006 года целиком во всем поселке. Архитектурное решение представляет собой уникальное сочетание уюта старинного города с современными архитектурными тенденциями. При этом авторские проекты коттеджей площадью от 200 до 500 кв.м. отличаются свойственной 21-му веку функциональностью и позволяют максимально рационально использовать жилое пространство. Приобрести дом здесь можно от $250 000 до $440 000.

Едем на дачу

Открытие дачного сезона не за горами, и вопрос приобретения дачи уже более чем актуален. Справедливости ради, надо сказать, что сейчас слово дача уже не так популярно, как было еще несколько лет назад. У многих покупателей оно ассоциируется с грядками, тогда как сегодня большинство покупателей ориентируются на приобретение коттеджа или загородного дома. Поэтому современный рынок дач сегодня не только не отличается широтой выбора, но и располагается дальше всех остальных видов жилья. Например, дачные участки на Новорижском шоссе находятся в пределах около 60 км от МКАД и дальше.
Из существующих сегодня на рынке предложений одним из привлекательных является проект «Истринские дачи». Поселок находится в 75 км от МКАД на живописной поляне, окруженной лесом в 2 км от Истринского водохранилища. Поселение рассчитано на 55 домиков площадью от 157 до 300 кв.м. Площадь каждого участка равняется 20 соткам. Дома построены из кирпича с оцилиндрованными бревнами. В каждом доме предусмотрены: гостиная с каминным залом, столовая, спальни, минимум 2 санузла, веранда, балконы. В поселке работает служба технического обеспечения и магазин. Приобрести домик здесь можно по цене около $86 350.
Другое предложение, опровергающее устаревшее представление о дачах – поселок «Истра Кантри Клаб», распложенный сравнительно недалеко от МКАД – в 38 км. «Истра Кантри Клаб» занимает территорию около 20 га и представляет собой удачное объединение нескольких дачных поселков. Площадь каждого поселка варьируется от 5 до 40 га. Каждый поселок состоит от 30 до 100 домов, и обеспечен центральными коммуникациями, общей инфраструктурой.  
Активно предлагаются земельные участки для дачного строительства в Курсаково (55 км от МКАД) площадью 37,6 и 52 га. Площадь при возведении домов не ограничена, имеются технические условия для подключения газа и электричества. Цена за сотку в Курсаково $1700. Чуть дороже $4000 за сотку предлагаются участки в Петровском парке-2. На земельном участке площадью в 21 га планируется возвести 95 дачных домов.   

Комментарии специалистов:

 Марина Маркарова, Управляющий директор компании Blackwood:

Учитывая высокую стоимость земли в Подмосковье можно прогнозировать увеличение плотности застройки в строящихся поселках, рост объема предложения таун-хаусов и малоэтажного жилья. А также активизацию строительства  на расстоянии более 30 км от МКАД. Развитие сегмента эконом-класса приведет к росту цен на землю с удаленностью более 30 км и снижению разрыва между ценой участков с удаленностью 15-30км и более 30 км. На данный момент разница в стоимости участков расположенных до 30 км от МКАД и далее 30 км может составлять 30-50%. Цены на загородную недвижимость в 2005г. продолжат свой рост, но более низкими темпами, около  20% в год.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

В настоящий момент строительство новых коттеджных поселков на Новорижском направлении активно продолжается. Тенденцией 2004-2005 года является освоение строительных площадок в радиусе 40 - 60 км от МКАД.  В 2005 г. планируется открыть реализацию еще 15 новых коттеджных поселков. Сейчас на Новорижском направлении  присутствует элемент искусственно подогретого спроса. Существует опасность кризиса перепроизводства. Лишь третья часть  выставленных на продажу поселков удовлетворяет истинному покупательскому  спросу. Предложение на этом направлении превышает спрос. Поэтому резких изменений в цене не ожидается.

Герман Барыш, руководитель департамента инвестиционных проектов АН «ДОМОСТРОЙ»:
Новорижское шоссе лидирует по количеству строящихся коттеджных поселков. В настоящее время это самое застраиваемое направление. На нем находится 65 коттеджных поселков, что составляет 26%  от общего числа поселков и 27% - от общего числа участков.  Соответственно и цены на землю в этом направлении являются одними из самых высоких – в среднем $20 000 – $40 000 за сотку. Стоимость зависит от степени готовности поселка. От начала строительства поселка до сдачи ГК (как правило, этот период длится около трех лет) цена может возрасти до 100% и даже больше.