Ирина Кис
4 апреля 2005

Прежнее название Рублево-Успенского шоссе – «Царская дорога». Оно и сейчас не потеряло своей актуальности, ведь только здесь можно встретить и звезд шоу-бизнеса, и депутатов, и деятелей искусства. С 15 века тут стремятся жить те, кого сегодня принято лаконично обозначать vip-аудиторией.

Историческая справка
Если Арбат, Патриаршие пруды и Остоженка – это «Золотая миля» столицы, то Рублево-Успенское шоссе (А 105) – элитная дорога Подмосковья. Трасса длиной всего 60 километров, каждый из которых отмечен историей. Нынешняя Рублевка – не что иное, как старинная дорога Московского княжества. По ней российские цари совершали пешие паломничества  в  Саввино-Сторожевский монастырь, расположенный в Звенигороде, а Иван Грозный специально приезжал в Барвиху на охоту. В конце 18 века вдоль дороги и в ее ближайших окрестностях уже было 16 княжеских и 4 графские усадьбы, а через сто лет к ним прибавились две императорские усадьбы.
В послереволюционные годы здесь жили писатели и артисты. Сейчас для всех желающих открыт музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. Его соседями по даче были именитые люди: народные артисты СССР В. И. Качалов и А. В. Нежданова, писатель А. С. Новиков-Прибой, полярник О. Ю. Шмидт, физик и нобелевский лауреат П. Л. Капица, выдающийся композитор С. С. Прокофьев и многие другие.
Как и прежде, так и сейчас проживание на Рублево-Успенском шоссе является своеобразной визитной карточкой, наглядно демонстрирующей высокое положение в обществе хозяев загородных особняков. Сегодня здесь живут и отдыхают режиссер и телеведущий Федор Бондарчук, певицы Лада Дэнс и Жасмин, известный актер Леонид Ярмольник и многие другие.

Плюсы и минусы современной Рублевки
Не секрет, что основная проблема трассы – многочисленные пробки. Если удастся не попасть в пробку, то от Жуковки до центра Москвы на дорогу уйдет примерно полчаса. К сожалению, с каждым годом транспортная проблема только обостряется: давая возможность инвесторам осваивать большие массивы земли под жилищное строительство, власти Московской области не позаботились о пропускных способностях магистрали - она довольно узкая. В час пик по этой трассе проехать весьма сложно. Как один из вариантов решения этой проблемы, подмосковное правительство рассматривает проект прокладки платной магистрали-дублера, строительство которой возьмут на себя частные инвесторы. Предполагается, что пройдет она параллельно основной, на месте «Усовской» железнодорожной ветки, которая для пассажирских перевозок практически не используется.
Если же говорить о плюсах направления, то сегодня Рублевка единственная трасса, которую выгодно отличает высокий уровень инфраструктуры. Вдоль шоссе расположены многочисленные торговые точки, кафе, ресторанчики, автозаправки и станции техпомощи. Вблизи - престижные спортивные клубы, фитнес-центры, теннисные корты и многое другое.
Казалось бы, при таком высоком уровне инфраструктуры и огромном количестве людей, экология элитного направления должна оставлять желать лучшего. Однако это не совсем так. С одной стороны, здесь до сих пор сохранились прекрасные леса и старинные парки, а также нет ни одного крупного промышленного предприятия, поскольку еще в 1664 году царь Алексей Романович указом запретил их строительство. Именно поэтому сегодня в «рублевской» Москве-реке до сих пор водится рыба и растут желтые кувшинки. Вокруг Звенигорода вдоль русла реки расположено множество санаториев, домов отдыха, детских лагерей, конно-спортивных баз. Эти места считаются заповедной зоной и даже называются подмосковной Швейцарией.
Безопасна питьевая вода, так как в день столетнего юбилея Рублевской водопроводной станции был запущен новый насосный комплекс, включить который специально приезжал Мэр Москвы Юрий Лужков. Вода действительно уникально чистая еще и потому, что три года назад здесь стала применяться озоносорбция. Кроме того, после очищением озоном и фильтрацией песком, вода проходит через слой активированного угля, благодаря чему по вкусу не уступает воде из природного источника или той, что продается в бутылках. Однако есть и свои проблемы. Например,  на юго-востоке в открытых водоемах вода не замерзает даже в самые лютые морозы из-за того, что в них сливаются отходы.
Не все понятно и с такой характеристикой Рублевки, как - территориальная насыщенность. Как замечает руководитель загородного направления ЗАО «МИАН» Светлана Кондачкова: «Да, действительно, наиболее привлекательные участки с точки зрения местонахождения и природного ландшафта, уже выкуплены и освоены либо находятся в процессе освоения. Однако стоит отметить, что качественных предложений в новых поселках на сегодняшний день все же гораздо меньше, чем на вторичном рынке». Сегодня все чаще проскальзывают мнения, что из-за сильной плотности застройки, совсем скоро Рублевка окончательно сдаст позиции, поскольку возводить будет негде. Другие специалисты, напротив, считают, что сформировавшийся рынок недвижимости Рублево-Успенского шоссе  только плюс. Ведь многие клиенты предпочитают жить в поселках «с именем», с отлаженной инфраструктурой и определенным кругом соседей.

Что почем?
Несмотря на то, что по предложению пальма первенства в прошлом году перешла к Новорижскому шоссе, по спросу Рублево-Успенское шоссе по-прежнему занимает лидирующее положение. Как замечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, желание  чиновников и преуспевающих бизнесменов жить единым социумом вблизи от дачи руководителя государства в Барвихе в начале 90-х легло в основу формирования имиджа Рублево-Успенкого шоссе, как наиболее престижного и дорогого. Жить на Рублевке стало признаком материального благосостояния и положения в обществе.
По итогу 2004 года на долю Рублево-Успенского шоссе пришлось 40% запросов от общего числа. По данным компании Blackwood средняя стоимость коттеджа в новом элитном поселке, расположенном пределах 15 км от МКАД по данному направлению, составляет $5 700 за кв.м. Рост цен относительно прошлого периода в сегменте элитного жилья  на Рублево-Успенском шоссе равнялся 37%.
Одним из интересных проектов, расположенных по Рублево-Успенскому шоссе, является коттеджный поселок «Барвиха-2». Он находится в 8 км от МКАД и представлен 94 домами, каждый из которых монолитно-кирпичный. Дома площадью от 180 до 310 кв. м имеют отдельный вход и гараж. У всех коттеджей плоские крыши, которые можно использовать как открытые террасы или застекленные зимние сады. Дома построены на участках от 2 до 5 соток. Поселок выполнен в едином архитектурном стиле под руководством архитектора А. Асадовым. В поселке есть все атрибуты развитой инфраструктуры: бассейн, фитнес-центр, торговые предприятия и многое другое, что обеспечивает комфорт и делает проживание удобным. Стоимость — $1 400 кв. м (дом + земля).
Коттеджный поселок «Жуковка» расположен в 10 км от МКАД. В нем насчитывается 50 монолитно-кирпичных домов общей площадью 500-760 кв. м., которые построены на участках 22-25 соток. Стоимость дома с участком составляет $1 400 000-$1 700 000. В каждом доме есть бассейн, а на территории поселка частная общеобразовательная школа.
Поселок «Березовая роща» находится в 14 км от МКАД и насчитывает 12 домов общей площадью 600 кв. м. с участками17-23 сотки. Материал домов - керамический кирпич и сборные железобетонные изделия с элементами монолитного железобетонного литья. Жилая часть выполнена из бруса сосновых пород. Дома построены в едином архитектурном стиле и стоят от $970 000.
«Романово-2» расположен в15 км от МКАД и состоит из 26 кирпичных коттеджей общей площадью 600-1000 кв. м., стоящих на участках 20-100 соток. Площадь поселка равняется 7 га, на которой расположены: теннисный корт, детская площадка, парковая зона. В километре от поселка — известный клуб «Дворянское гнездо». Стоимость одного квадратного метра в коттедже этого поселка $1 500-$2 000 (дом + земля).
Кроме того, по данным компании «МИАН» несколько новых коттеджных поселков обещают стать новинками в этом году. Например, в районе «Горок -6» планируется строительство 2-х коттеджных поселков, рассчитанных  на 40 домов, также на 18-м километре Рублево-Успенского шоссе также закладывается строительство нового коттеджного поселка. 

Коттедж на лето
Аренда коттеджа по Рублево-Успенскому шоссе обойдется сегодня от $6 000 до $25 000 в месяц. Ставка зависит от размера дома и участка, удаленности от МКАД, природного окружения и т.д. Из поселков с домами в аренду по данному шоссе можно назвать: «Барвиха МТД» (7 км от МКАД). Общая территория поселка 1 га, в аренду предлагаются 6 таунхаусов,  площадью 200 кв.м. Стоимость аренды 7500-9000 долларов в месяц. Сейчас есть свободные таунхаусы. Арендовать дом можно и в поселке «Сновидово», расположенном в 25 км от МКАД. В аренду предлагаются 20 коттеджей площадью 235-270 кв.м. Стоимость аренды $6000-$8000 в месяц. Минимальный срок аренды 1 год.

Комментарии специалистов:

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

Рублево-Успенское шоссе, как и прежде, остается наиболее дорогим направлением по уровню цен на коттеджи и землю. Если два года назад сотка земли в Жуковке стоила около $20 тыс., сегодня тот же участок уходит по цене $70 тыс. за сотку. В целом же, средняя стоимость земли  на этом направлении колеблется от $29,8 тыс. до $70 тыс. за сотку, в зависимости от характеристик предлагаемого объекта (средняя цена лесного участка от $47 тыс. за сотку). Сохраняются высокие темпы роста цен на предложения в лесных массивах и в районах водохранилищ. Уже сегодня стоимость лесных участков при прочих равных условиях до 30% выше стоимости обычной земли, при этом согласно опросам, 68% потребителей предпочли купить именно лесные участки.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

Рост цен на объекты на Рублево-Успенском шоссе в 2005 году, по моему мнению, продолжится. Однако в связи с серьезной конкуренцией Новорижского шоссе, ожидаемый средний рост цен составит лишь 15 %. Хотя  в рейтинге престижности и самого дорогого направления Рублевка еще долго будет удерживать свои позиции.

Майя Соколовская, аналитик АН «ДОМОСТРОЙ»:
Благодаря своему особому статусу это  направление точно будет сохранять за собой позицию  ценового лидера в обозримом будущем. Так, средняя цена сотки по этому направлению составляет около 29 000$, а  средние цены на контракты находятся в интервале от 800 000 до 1 600 000$. Здесь надо отметить, что  высокая стоимость коттеджей обусловлена не только престижностью этого направления, но и многими другими факторами: большими площадями домов и участков, более высокими требованиями к качеству строительства и используемым материалам, развитой инфраструктурой, хорошей экологической ситуацией и большой долей лесных участков.   
Что же касается роста цен в коттеджных поселках, то он будет стабильным, и составит 20-25%, как и на всем рынке в целом.