Лада Фишер
3 мая 2005

Портал о недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает рассказывать своим читателям о новостройках города. Предыдущие обзоры были посвящены новостройкам Южного, Восточного и Юго-Западного административных округов. Сегодня мы предлагаем вашему вниманию жилые объекты Юго-Восточного округа Москвы.
 
 Характерной особенностью Юго-Востока, влияющей на количество и качество нового строительства, на покупательский спрос и предпочтения, является присутствие на территории округа большого количества промышленных и перерабатывающих предприятий. Слава о плохой экологической обстановке ЮВАО идет уже давно. Виной тому и расположение округа – сюда приносит ветром все московские "воздушные отходы", -  а так же то, что в районах Юго-Восточного округа  большое количество заводов и предприятий, сконцентрированных в огромные промзоны. Многие помнят, уже ставший символом, факел, пылающий днем и ночью над нефтеперерабатывающим заводом в Капотне, поля аэрации в Люблино и прочие экологические прелести Юго-Востока. Именно благодаря экологической неустроенности Юго-Восточного округа Москвы жилье на его территории вот уже более десяти лет является самым дешевым в столице.
Строить в округе дорогое жилье просто не имеет смысла – никто из тех, кто может за него заплатить, не согласится жить в Печатниках или Капотне, поэтому застройщики возводят проверенные временем панельные дома типовых серий, квартиры в которых не очень дороги, да изредка радуют покупателей монолитными новостройками.
При этом объемы продаж квартир в новых домах ЮВАО стабильны. Именно благодаря низкой цене за квадратные метры, округ постоянно притягивает к себе покупателей, среди которых до 60% приезжие из других регионов.

Картина в целом
 Новостройки Юго-Восточного округа относятся к низкой ценовой категории, а объемам строительства еще далеко (или уже далеко, если вспомнить период массовой застройки Марьино, Печатников, Капотни) до среднего городского уровня. Сегодня, в Юго-Восточном округе столицы новые квартиры продаются всего в 24 домах.
По количеству новостроек лидирует район Выхино-Жулебино – там продаются квартиры в 6 домах, активно ведется строительство в районе Печатники – 4 дома, по 3 дома возводят в Кузьминках и Лефортово, по 2 – в Люблино, Марьино и Нижегородском.
За первый квартал 2005 года полностью закончены продажи в десяти домах округа – 3 из них распроданы в Марьино и 3 -  в Капотне.
В округе, с подавляющим преимуществом, лидируют панельные дома – 20 (83% от всех новостроек), на втором месте – монолитно-кирпичные – 3 дома (13%), монолитный дом на сегодня строится только 1 (4%).Площадей под новую застройку в округе еще достаточно.    

 Все возводимые на Юго-Востоке 24 дома относятся  к эконом-классу.
По степени готовности новостройки ЮВАО распределились следующим образом: на сегодняшний день квартиры продаются в 11 сданных домах, в 2 домах, проходящих этап приемки Государственной комиссией и в 11 строящихся зданиях.

Дома, строящиеся сегодня в Юго-Восточном округе не отличаются разнообразием форм – это панельные новостройки в 10-12-14-15-16-17-18 этажей. Самый высокий, из ныне возводимых  в округе - 24 этажный монолитно-кирпичный дом в Выхино-Жулебино.

Кузьминки. Что строим, что сносим?
Последние годы много и успешно строит на Юго-Востоке Москвы «СУ-155». О своих строительных программах в округе и планах на будущее нам рассказали специалисты компании. ГК «СУ-155» выступает в Кузьминках и в качестве инвестора и в качестве генерального подрядчика. В настоящее время строительство и снос жилья в Юго-Восточном административном округе идут по двум кварталам района Кузьминки: 114 кварталу и 117 кварталу. В прошлом году согласно городской программе «СУ-155» снесла в Кузьминках девять пятиэтажек.

Снос  пятиэтажного  жилого фонда по ЗАО «СУ-155» в 2004 году в ЮВАО

Во втором квартале 2005 года под снос предназначены еще четыре пятиэтажки.
Как рассказали в компании «СУ-155»: «В настоящее время в районе Кузьминки 114 строится второй по счету корпус дома серии И-155 (первый корпус был сдан под заселение в прошлом году).  Этот дом нашей родной серии возводится на средства городского бюджета».
 После отселения находящихся в 114 квартале трех пятиэтажек будут возведены еще два корпуса серии И-155. Согласно инвестиционному контракту, предусматривается и инфраструктура, которой ГК «СУ-155» должна в обязательном порядке обеспечить жителей нового микрорайона. В данном случае это строящийся здесь же детский садик на 280 мест. Общая площадь застройки составит  17,5 тыс. кв. м. В следующем году планируется застроить еще 13,5 тыс. кв. м. жилья.
 В 117 квартале микрорайона Кузьминки уже построен дом серии И-155 (корпус 5). Сейчас, также на горбюджетной основе, строится еще один подобный дом (корпус 7). Ведется работа по отселению жителей, для подготовки площадок под строительство корпусов 6 и 6 А.
 До конца следующего года планируется снести еще 5 пятиэтажек, на их месте будут строиться новые дома. Уже в 2006 году в 117 квартале «СУ-155» планирует выйти  на рубеж 35 тыс. кв. м. жилых площадей.
Говоря о сложностях, связанных со строительством, в компании отметили, что любое строительство, тем более, если речь идет о Москве, где требования к строителям предъявляются более жесткие, чем в других регионах, без сложностей не обходится. Например, отселять жителей пятиэтажек полагается с учетом их пожелания поселиться в доме в том же районе. В Кузьминках, таким образом, переселение происходит «по горячим следам» в только что возведенные дома.
 Весьма затратным и хлопотным делом является вопрос перекладки коммуникаций, которые в таком мегаполисе, как Москва бывают весьма сложными. Наконец, проблема транспортной схемы. В Кузьминках пришлось проложить временные бетонные подъезды для большегрузных автомобилей - панелевозов, так как двигаться в заселенном городском районе, по уже имеющимся дорогам, было невозможно.
 
Цена за квадрат
Цены квадратных метров строящегося на Юго-Востоке жилья одни из самых низких в Москве. Состояние цен на апрель 2005 года. Средняя минимальная цена предложения по округу – $1341. Для удобства, разделим условно все новые дома округа на три ценовые группы – новостройки, в которых цена за1 кв. м. не превышает $1300, дома, квадратный метр в которых дороже $1600 и  промежуточная, самая густонаселенная категория – дома с ценой за квадрат от $1301 до $1600.
 В низкой ценовой категории ($1300 и ниже) представлено 9 домов, что составляет 38% от всех новостроек округа. Средняя минимальная стоимость квадратного метра – $1092. В 7 домах минимальная цена предложения не превышает $1150. Самое дешевое предложение –$900 за квадратный метр в двух панельном домах на улице Хлобыстова, правда их строительство еще не начато. Как сообщили в корпорации «С-Холдинг», в соответствии с Постановлением Правительства Москвы компанией должны быть построены два семисекционных 14-этажных дома, общей площадью - 66 тыс. кв. м. Отселить жильцов из сносимых домов должны были ДЭПР и префектура. Но отселение жильцов по этому адресу еще не проведено, и даже не предусмотрено вплоть до 2007 года. Корпорация «СХолдинг» попросила дополнительные площадки для обеспечения отселения жителей в пределах микрорайона. «Сегодня согласно предварительным эскизам застройки в разработку  переданы 3 площадки под муниципальное строительств, а корпорации «СХолдинг» дано поручение за свой счет откорректировать проект планировки микрорайона, что за собой повлечет выпуск нового РПМ» - рассказали в компании.
Другое дешевое предложение - $1035 за квадратный метр – монолитно-кирпичный дом на улице Привольной в Выхино-Жулебино. Дом планируется к сдаче в 2007 году. Из новостроек, планируемых к сдаче в 2005 году – самые дешевые дома в микрорайоне 34д в Печатниках - $1125 и на Окской улице в районе Волгоградский - $1135 за квадратный метр. С начала года цена квадратного метра не изменилась ни по одному объекту данной ценовой категории.
 В промежуточной ценовой группе, с минимальной ценой за 1 кв. м от $1301 до $1600 представлено 12 домов, что составляет 50% всех новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения в этой категории – $1433. Самые дешевые предложения – $1370 в домах на Енисейском бульваре в Кузьминках и на улице Генерала Кузнецова в Выхино-Жулебино. Оба дома уже построены. Самые высокая цена в этой группе новостроек - $1556 за квадратный метр в доме на Новороссийской улице в Люблино, дом сдан Госкомиссии.
Самый большой ценовой рост в этой группе продемонстрировали квадратные метры в доме на Енисейском бульваре. В первом квартале цена увеличилась со $1170 до $1370, что составило 17%. Максимальная цена предложения в этом доме - $1700. Изменение цены было связано с завершением строительства. За тот же период цена за квадратный метр в доме на улице Генерала Кузнецова снизилась на $80 или 6%, с $1450 до $1370. Вероятно, данное снижение было обусловлено низким спросом на квартиры в удаленном Выхино-Жулебино по неоправданно высокой цене $1450. В остальных домах средней ценовой группы изменения цены с начала года не произошло. Цены на Юго-Восточные квадратные метры демонстрируют удивительную стабильность.
В группу дорогих новостроек, для ЮВАО это дома с ценой за квадратный метр более $1600, попадает всего 3 дома (13% от общего количества новостроек). Средняя минимальная цена предложения в этой группе – $1715.
Все дорогие дома ЮВАО расположены в Лефортово – самом близком к центру районе Юго-Восточного округа. В доме, расположенном по адресу: улица Авиамоторная, вл. 4, к. 3 цена предложения - $1682. На продажу осталась только одна квартира, с этим возможно связано снижение цены на $18. В начале года квадратный метр в этом доме стоил $1700.
В первом корпусе того же дома цена предложения - $1720 не претерпела изменения в текущем году. Самые дорогие квадратные метры в округе – в монолитно-кирпичном доме на улице Наличная, их продают по цене - $1742 за квадрат. Дом планируется сдать в конце 2005 года. В начале года метры продавались по $1423. За первый квартал рост цены составил $319, что составляет 22% и является рекордным для округа.
Завершая рассказ о новостройках Юго-Восточного округа столицы, скажу, что новостройки в ЮВАО пользуются популярностью благодаря не высоким ценам. Округ застраивается панельными домами проверенных серий, объемы продаж стабильны, цены практически не меняются. Возможно округу не хватает новых предложений, продажи по недавно сданным и строящимся домам заканчиваются (в первом квартале полностью проданы квартиры в 10 домах) а новыми объектами строители не балуют.
Средняя цена квадратного метра в округе – $1341.