Иван Кабулаев
17 мая 2005

Рынок складских помещений, развивавшийся довольно высокими темпами за последние несколько лет, по сей день остается очень динамичным. Это объясняется не только экономическим ростом, ускоренным развитием ритейла и повышением благосостояния населения: главным драйвером для рынка является тот факт, что предложение до сих пор не догоняет спрос.

По статистическим данным, в Москве на 1 000 человек приходится около 50 квадратных метров складских помещений, в тоже время, как в Лондоне этот показатель примерно равен 200 кв. метров на 1 000 человек, а во Франкфурте – порядка 600 (данные Colliers Int.)
Учитывая вышесказанное, строительство складской недвижимости является довольно привлекательным бизнесом для девелоперов, хотя сроки окупаемости в данном секторе несколько выше, чем в остальных, а ставки доходности – ниже.

Стоимость строительства
 По оценкам специалистов различных строительных фирм, а также по данным Stiles & Riabokobylko, стоимость строительства одноэтажного высококачественного складского здания европейского уровня составляет в пределах МКАДа примерно 400-600 долларов за кв. м. (учитывая фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети).
По данным Property Marketing Consultants & Research Group, стоимость строительства полноценного склада европейского уровня в Подмосковье составляет сегодня 200-400 долларов за кв. м. Вышеприведенные цены не включают стоимость земли, заемных средств, управления проектом, подключения к коммуникациям и инфраструктуре, проектирования и налоги.
Разница в стоимости строительства в Москве и Подмосковье объясняется меньшими накладными и транспортными расходами, коэффициентами удорожания, стоимостью различного рода согласований, более дешевыми расценками на строительные механизмы и материалы, услуги по выполнению работ.
По конструкции практически все новые склады классов «А+», «А» и «В» представляют собой сооружения каркасного типа (металлический каркас) с облегченными навесными утепленными панелями типа «сэндвич», с элементарной внутренней отделкой и современным техническим оснащением и коммуникациями (системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации, системы пожаротушения, сигнализации, водопроводная, отопительная система, безопасная электросеть, необходимые подъемо-разгрузочные механизмы, системы складирования и автоматизации).
При строительстве складов-холодильников помимо стоимости земли нужно учитывать стоимость самого холодильника и затраты на его монтаж и транспортировку. По рыночным данным, стоимость холодильника общей площадью 1 600 кв. м, размером 80 х 20 х 6 м с 4-мя холодильными камерами составляет около 1 000 000 долларов.

Стоимость земли
Стоимость земли под строительство складских комплексов очень сильно различается в зависимости от местоположения, удаленности от МКАДа, направления, формы предоставления земельного участка под строительство (собственность, долгосрочная аренда, безвозмездное пользование), наличия транспортных подъездов (особо ценится присутствие поблизости железнодорожных путей). Стоимость земельных участков зависит, в частности, от ряда субъективных факторов и от требований покупателя.
Хочется особо отметить, что рынок земельных участков (как в Москве, так и в Московской области) являет собой образчик закрытости и непрозрачности. Мало того, что не все участки продаются на конкурсной основе, так требования к победителям по тендерам подчас сформулированы очень нелогично и неясно. С другой стороны, многие участники рынка предпочитают существенно занижать стоимость сделок для уменьшения налогооблагаемой базы, таким образом деформируя рынок и статистические данные по нему.
Другой важный момент в операциях с землей заключается в периодическом появлении случаев недружественного захвата предприятий, владеющих подмосковной землей. Агрессоры, захватив такую фирму (подчас это бывшие государственные предприятия) продают участки по ценам, близким к рыночным (но дисконт «за прошлое», все-таки присутствует). Вместе с тем, существует определенный риск для покупателя таких участков, поэтому многие компании самым серьезным образом занимаются проверкой юридической чистоты и истории приобретаемых активов.
Ввиду описанных особенностей рынка земельных участков в московском регионе, многие аналитики отмечают, что большинство крупных западных стратегических инвесторов стараются всячески избегать прямых сделок с земельными участками, предпочитая действовать совместно с местным партнером. Выбор партнера – задача не из легких, одним из самых главных критериев является «близость» к органам власти, отчасти поэтому крупные сделки с землей проходят очень долго.
Цены на земельные участки в Московской области, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство складских площадей, в зависимости от удаленности от МКАД и близости к железнодорожным путям, могут колебаться в пределах 300 – 2 500 долларов за сотку или 300 000 – 2 500 000 долларов за гектар (по данные Property Marketing Consultants & Research Group). За 2004 год наблюдался рост цен на земельные участки в размере 10-30% (по данным Colliers).
Мнение по стоимости земли специалистов разных фирм весьма не однозначное. Это связано со сложностью оценки земли, а именно, учета всех факторов, влияющих на ее стоимость, отсутствием достаточного количества аналогов для сравнения, начальной стадией развития этого рынка, его хаотичностью и отсутствием хорошо отработанной методической и нормативной базы для оценки земли.
Примерная стоимость гектара земли в зависимости от расположения участка, приведена в таблице:

Источник: snr-realty.com

Инвестиции
 По мнению многих профессиональных участников, рынок купли-продажи складских помещений остается неразвитым в Москве и Московской области. Информация скудная и неполная, в данном секторе очень сильна непрозрачность и информационная закрытость участников (в первую очередь, девелоперов).
 Компании, специализирующиеся на складской недвижимости, несмотря на большой срок окупаемости (6-8  лет по данным Stiles & Riabokobylko), не практикуют продажу готовых складских объектов, а занимаются в основном строительством складов под дальнейшую сдачу их в аренду.
Стоимость метра подмосковных объектов практически не отличается от стоимости метра объектов, расположенных внутри МКАД. При этом разброс цен составляет от 400 до 1 200 долларов США за 1 кв. метр. Такой гигантский диапазон обуславливается различным размером помещений, условиями продажи, размером земельного участка, наличием подъездных путей, близостью основных магистралей. Средняя стоимость складских объектов, предлагаемых в Москве (класс «В» и «С») общей площадью от 1 500 до 5 000 кв. м составляет 546-750 долларов за кв. м. Стоимость аналогичных складских площадей в Московской области составляет  400-500 долларов за кв. м, что не намного ниже Московских объектов и объясняет тем самым повышенный спрос к складским помещениям, расположенным в Подмосковье.
 Ставки капитализации по складским помещениям, составляют, по различным данным, в зависимости от класса здания, от 12% до 18%. Срок окупаемости, соответственно, равен от 5 до 9 лет. Вместе с тем, стоимость и продолжительность строительства значительно меньше, чем при строительстве офисных и торговых помещений (обусловлено, в частности, более низкими требованиями к отделке и коммуникациям в данном секторе), зато неразвитость внешней инфраструктуры может очень сильно удорожить проект и увеличить сроки вывода на окупаемость.
 Отдельно следует отметить государственные предприятия (или аналогичные им, например, подконтрольные государственным холдингам). Таким компаниям принадлежат подчас уникальные по своим характеристикам складские комплексы (в первую очередь, по размерам и качеству подъездных путей). Сделки с такими участниками не только непрозрачны, но и нелогичны: суммы, по которым госпредприятия отчуждают свое недвижимое имущество, вылезают за рамки всех возможных рыночных диапазонов (естественно, в сторону занижения стоимости). Очевидно, что в таких сделках существуют «черные платежи» (грубо говоря - откаты, хотя формально чаще всего, претензии предъявить довольно сложно), которые для других участников рынка невидны.

Тенденции
 По оценкам специалистов компании Stiles and Riabokobylko, уровень ставок капитализации складской недвижимости в Москве и Московской области будет колебаться на уровне 14%-18%, а затем продолжит опускаться, как и произошло на рынках стран центральной Европы. Вместе с тем, дальнейшее повышение предложения на фоне стабилизации спроса (последний фактор будет всецело зависеть от роста экономики в регионе и стране) может стабилизировать ставки продажи на довольно низком уровне. С другой стороны, отсутствие ажиотажного интереса и большого количества проектов минимизирует риск «обвала» ставок до низкого уровня.
 Одним из самых главных факторов, которые способно постоянно «подогревать» интерес инвесторов к данному сектору, является дальнейшее повышение инвестиционной привлекательности региона, в частности, рост доходов населения (а значит и спрос на продукцию), развитие рынка супермаркетов и гипермаркетов и повышение прозрачности рынка оборота земельных участков, то есть упрощению и ускорению различных подготовительных процедур, напрямую не связанных с технико-экономическими этапами развития проекта.
 В прошедшем году была заметна повышенная роль логистических компаний: по информации Colliers Int., 70% нового высококачественного строительства было обеспечено такими компаниями, как «Национальная Логистическая Компания», «Белая Дача Маркет», FM Logistic и рядом других. В дальнейшем, доля логистических центров может довольно сильно возрасти.
 Многие риэлторы отмечают повышенный интерес участников рынка к производственно-складским комплексам: компании нередко высказывают пожелания, чтобы склады располагались рядом с основным производством (таким образом можно не только сэкономить на транспортных услугах, но и сделать более гибким производство). Вместе с тем, по мнению специалистов Colliers Int., данная тенденция не является всеобъемлющей и индустриальные комплексы могут претендовать только на сравнительно скромную долю рынка.
С дальнейшим насыщением рынка складской недвижимости ожидается увеличение количества сделок по продаже более крупных складских объектов и упорядочение цен на них. Таким образом, при анализе сектора возможно будет использование более точных рыночных данных.