Лада Фишер
17 мая 2005

Наш портал продолжает обзор московского жилого строительства. Наши выводы основаны на результатах анализа базы портала Appartment.ru, в которой присутствуют только  те дома, которые представлены сегодня на рынке. В предыдущих обзорах мы рассказывали о новостройках Южного, Восточного, Юго-Восточного, Юго-Западного и Северо-Западного административных округов.  Сегодня предлагаем вашему вниманию обзор новостроек Западного округа Москвы. 

 Запад Москвы с давних пор считался очень престижным и удобным для жизни районом.  Квартиры в домах на Кутузовском были привелегией номенклатуры высшего разряда. Районы, прилегающие к Университету, обживали преподаватели МГУ и профессура. Впоследствии, с развитием  бизнеса в Западный округ полюбили предприниматели – и  до центра близко и до коттеджа на Рублевке. Быстро, но добротно строили дома в благополучном Крылатском, Раменках, Тропарево-Никулино. Москва росла, перешагивая границы: застраивая Солнцево, а потом и Ново-Переделкино. Промышленные предприятия на Западе столицы сгруппированы в промзоны и находятся лишь в некоторых, отдаленных районах округа, ближе к МКАД. Зато зеленые массивы и парки  - Филевский, Тропаревский, Волынский, Воробьевы горы, Крылатские холмы - делают Западный округ экологически благоприятным для жизни и удобным для отдыха. Покупатели проявляют большой интерес к новостройкам Западного округа, а застройщики активно осваивают свободные площади  и предлагают самые разнообразные по стилю и качеству дома, схожие только в одном – цена за квадратный метр значительно превосходит среднюю для города планку.

Картина в целом
 Новостройки, возводимые на Западе, давно и прочно закрепили за собой первенство по цене за квадратный метр (новостройки центрального округа мы выносим за рамки данного исследования, т.к. законы ценообразования на центральные, в основном  элитные метры, живут отдельной жизнью). Кроме того – объемы строительства в Западном округе – самые высокие по городу. Популярность округа позволяет строить и продавать дорогое жилье, а пока есть спрос – строители возводят все новые и новые дома. Сегодня на Западе города квартиры продаются в 115 новостройках.
Лидером Западного округа по количеству новых объектов является район Очаково-Матвеевское, в котором квартиры продаются в 23 домах. Не отстают от лидера Крылатское с 19 новостройками и Раменки с 18. 12 домов возводится в Тропарево-Никулино, 10 в районе Фили-Давыдково, 8 в Можайском, по 7 в Кунцево и в районе Проспект Вернадского, 6 новых домов возводят в Солнцево.

 За четыре месяца 2005 года закончены продажи в 31 доме Западного округа, 9 из них распроданы в районе Фили-Давыдково, 6 в Раменках, 5 в Тропарево-Никулино.
 В округе широко представлены различные типы домов, среди строящихся зданий уверенно лидируют монолитно-кирпичные – 67 домов, что составляет 58% от всех новостроек, на втором месте – монолитные дома – 31 или 27%, панельных домов в округе возводят – 17, что составляет 15% от общего количества.

 В Западном округе представленные самые разнообразные новинки строительного рынка. Здесь строят и малоэтажные дома: 3-х этажные домики в поселке «Сосновка-2» на Крылатской улице, 5-ти этажные дома в Татаровской пойме и в комплексе «Долина грез», 5-9-ти этажные в комплексе «Ближние дачи» в Волынском лесу.  Панельные дома представлены в очень широком высотном диапазоне – от 9-12-14-ти этажных на Большой Очаковской до 22-х этажных  - в Солнцево. Самая высокая панельная новостройка – 25-ти этажная башня на улице Инициативной в районе Фили-Давыдково. В связи с большой популярностью округа строители возводят преимущественно высотные дома – в ЗАО 45 новостроек в 20 этажей и выше. Среди гигантов – 33-х этажный корпус «Крылатской панорамы» и 35-ти этажная высотка комплекса «Крылатские огни»на улице Крылатские холмы, 34-х этажный "MIRAX PARK"  и 32-х этажная башня на проспекте Вернадского (вл. 90 и 105 соответственно). Рекордсменом является – 40 этажный комплекс «Воробьевы горы» на Мосфильмовской улице. 
 В округе активно ведутся реконструкционные работы по замене ветхого пятиэтажного жилого фонда современными домами. На Западе Москвы многим хорошо известна компания «Квартал». С 1994 года в районе Проспект Вернадского, между Ленинским проспектом и проспектом Вернадского, улицами Удальцова и Лобачевского ОАО «Квартал» ведет комплексную реконструкцию двух жилых кварталов 32 и 33. Компания занимается строительством коммерческих (элита и бизнес/middle - класс) и муниципальных домов; последние предназначены для переселения жителей сносимых на территории кварталов пятиэтажек. Доля города в проекте реконструкции составляет 30%.
 В 2005 году количество снесенных пятиэтажных домов достигнет 17-ти. Из предусмотренных программой жилых объектов 11 уже построено и сдано Государственной комиссии. Заложенные очередные 2 дома (элитный по адресу: Ленинский проспект, 94-1 и дом бизнес-класса на улице Удальцова, 17-1) позволят увеличить число снесенных пятиэтажек до 21, а количество возведенных квадратных метров до 430 тысяч.

Цена за квадрат
 Состояние цен на середину мая 2005 года. Средняя минимальная цена предложения по округу – $2570. Для удобства, разделим условно все новые дома округа на три ценовые группы – новостройки, в которых цена за1 кв. м. не превышает $1600, дома, квадратный метр в которых дороже $3000 и  промежуточная категория – дома с ценой за квадрат от $1601 до $3000.
 Низкая ценовая категория (до $1600) самая не многочисленная, здесь представлено всего 22 дома, что составляет 19% от всех новостроек округа. Средняя минимальная цена квадратного метра – $1350. В 11 домах (10%) стоимость квадратного метра не превышает $1300. Самое дешевое предложение, совершенно не характерное для ЗАО –$800 за квадратный метр в доме, который будет строиться по схеме долевого участия, - это проект компаний «ПроектИнвестЛ» и «ВНЛ», но такая цена действует только на ранних стадиях инвестирования. Верхняя граница цены на данном объекте весьма типична для округа - $2500. Самое дешевое реальное предложение -  $1100 за квадратный метр – в домах на улице Удальцова, вл. 69, к. 1 и вл. 79, к.1. Достаточно низкая цена - $1150 за метры в панельных домах на Большой Очаковской (вл. 40, корпуса 1 и 6)и в Солнцево (мкр. 4-4а, к.3). С начала года в низкой ценовой категории только в 3-х домах цена квадратных метров повысилась, правда совсем не значительно, в двух случаях на $20 и в одном на $40.
 В самой многочисленной, промежуточной ценовой группе, с минимальной ценой за 1 кв. м от $1601 до $3000 представлено 67 домов, что составляет 58% всех новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения в этой категории – $2105. В 34 домах минимальная цена предложения от $1601 до $2000, в 33 – от $2001 до $3000. Самые дешевые метры в этой группе - $1610 в панельном доме на проспекте Вернадского, вл. 78, к. 2. От $1640 продают метры в комплексе «Беловежская пуща» (ул. Беловежская. Вл. 17-19), от $1650 стоят метры в монолитно-кирпичном доме на Можайском шоссе. Самая высокая цена за кв. м. в группе - $3000, в домах комплекса «Сосновка-2», построенных на Крылатской улице. В этой группе, с начала текущего года, цены изменились в 20 домах. В пяти – величина изменения не более $50. На $200 подорожали квадратные метры в трех корпусах дома на улице Пудовкина (с $1800 до $2000) и на Проспекте Вернадского вл. 84, к. 2 (с $1645 до $1845), изменение составило 10% и 11%, соответственно. В 7 домах рост цены превысил $200. Абсолютный лидер повышения, в этом сегменте, – новостройка на улице Удальцова, вл. 67, с начала года, в связи с завершением строительства, минимальная цена выросла на $645 - от прежних $2150, до $2795, что составило 23%. На 24% или на $600 выросла цена метров в доме по адресу проспект Вернадского, 25, к. 1, дом сдан. В четырех домах цена снизилась и сразу более чем на $125. Лидер понижения – дом на улице Удальцова, вл. 77, к. 1, квадратные метры в нем с начала года упали в цене на $284 (или на 13%) с $2500 до $2216, возможно понижение связано с тем, что не проданными остались лишь три квартиры и снижение цены позволит им быстрее обрести владельцев.
 В группу дорогих новостроек, с ценой за квадратный метр более $3000, попадает 26 домов, что составляет 23% от общего числа новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения дорогих метров на Западе – $4731.
Минимальная цена, по которой можно приобрести недвижимость в дорогом сегменте – $3400 за квадратный метр в комплексе «Белый лебедь» на Мичуринском проспекте, вл. 6, к В (более дорогие квартиры там же продаются по $6000). Максимальная цена предложения в округе от $8000 до $10000 за квадратный метр в 15-ти этажных корпусах комплекса «Ближние дачи» на Староволынской улице (примечательно, что малоэтажные дома в этом же комплексе предлагаются от $4233 за квадрат, вероятно ценовая разница – это плата за прекрасный вид из окна). Средняя цена предложения в классе дорогих домов -  $ 5501.
 С начала года, в сегменте дорогих новостроек, цена квадратных метров изменилась в 14 домах. В 10 домах цена поменялась в диапазоне от 100 до 600, причем в семи домах метры дорожали, а в трех – дешевели. Самый фантастический прирост цены продемонстрировали квадраты в трех, из одиннадцати корпусов, комплекса на Староволынской улице: в двух домах цена увеличилась на $1500 или на 19%, с $6500 до $8000, а в 3-ем корпусе увеличение составило $2079 или 58%, с $2894 до $4973. Во всех трех случаях прирост верхней цены квадратного метра составил $1000. Вероятно «Ближние дачи» пользуются высоким спросом.

Планы на будущее

Многие московские застройщики связывают свои планы с Западным округом столицы. Так, Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» рассказал, что реконструкция кварталов 32-33 района «Проспект Вернадского», реализуемая  компанией «Квартал», рассчитана еще на 5 лет и будет завершена в 2010 году. Программа включает в себя несколько этапов. Первый этап планируется завершить в 2006 году. Его итогом станет обновленный участок улицы Удальцова между проспектом Вернадского и Ленинским проспектом,  полностью свободный от старых пятиэтажек и представленный высотными (25 и 30 этажей) современными монолитно-кирпичными домами с просторными, светлыми, комфортными квартирами.  Второй этап, к реализации которого планируется приступить уже в конце 2005 года, предполагает переход к застройке внутри кварталов домами средней этажности (8-13 этажей). Такому решению способствовало, в том числе, и серьезное изучение покупательского спроса, показавшее, что потребительские предпочтения в сегменте жилья бизнес-класса и элитного жилья начинают меняться в сторону невысоких домов средней этажности. Таким образом, спроектированные новые дома элитного и бизнес-класса (Ленинский пр-т, 96, Ленинский пр-т, 126 и ул. Удальцова, 13), по оценкам специалистов компании, должны полностью удовлетворить зрелый покупательский спрос. Одновременно с проектом среднеэтажной застройки в конце 2005 года начнется и строительство двух муниципальных домов.  К 2010 году – моменту завершения второго этапа – планируется полностью освободить от пятиэтажек обустраиваемый участок Ленинского проспекта. Что касается динамики объемов строительства жилья, то средний показатель за последние 4 года (начиная с 2001 года) составил около 75 тыс. кв. м, или, около 450 квартир в год.
 Подводя итоги, отметим, что динамика роста цены квадратного метра в ЗАО чуть выше, чем в среднем по рынку - 1,7%-1,8% в месяц. Округ продолжает интенсивно застраиваться, квартиры, особенно в домах средней (от $1600 до $3000 за кв. м) ценовой категории пользуются стабильным спросом. В первом квартале наибольшую подвижность продемонстрировала стоимость квадратных метров в домах средней и высокой ценовых групп. Цены в дешевых домах менялись, но очень не значительно. В округе быстрыми темпами развивается сектор элитного жилья, по количеству элитных новостроек ЗАО уступает лишь Центральному округу.  Средняя минимальная цена квадратного метра в округе составляет $2570, а средняя цена предложения - $2850.