Иван Кабулаев
23 мая 2005

Рынок складских и производственных помещений в Москве и Московской области получил значительное развитие в 2003-2004 гг., что объяснялось стабилизирующейся экономической ситуацией в стране и увеличением покупательной способности населения, а также высокими темпами развития розничной торговли (складская недвижимость выступает в роли промежуточного звена между производством и потребителем) и промышленности.

Анализ данных по развитию рынка складских помещений в Москве и Московской области, проводимый крупными риэлторскими  и дивелоперскими фирмами, занимающими первенство на данном рынке показывает, что данные по отдельным позициям, характеризующим рынок складской недвижимости различаются.
В настоящий момент можно выделить несколько крупных операторов, торгующих складской недвижимостью в пределах Москвы и Московской области. Среди них: Stiles & Riabokobylko,  Jones Lang LaSalle, PMC-Realti & Research Group, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Noble Gibbons, Knight Frank, Colliers International, занимающихся в основном реализацией крупных проектов по строительству и сдаче в аренду  офисов класса А и А-. Наряду с ними, на продаже и сдаче в аренду складской недвижимости всех вышеперечисленных классов специализируются другие фирмы и агентства недвижимости, такие, как: компании «МИЛЛИОНЕР», «МИЭЛЬ», ООО «Компания Гедеон», ООО Фирма «САВО», «Московские огни», «Пересвет-Инвест», ООО «Частная недвижимость», «Приват-Эстейт» и другие.

Предложение
Общий объем
По данным Colliers International, общее предложение складских помещений в столице и области на начало 2005 года находилось на уровне 1 млн. квадратных метров, причем около 450 тысяч кв. метров приходилось на высококлассные помещения класса «А» и «А-».
При этом динамика рынка растет. С 1993 г. по 2002 г. общее количество складских помещений увеличилось в 4 раза. По оценкам Property Marketing Consultants & Research Group, в период с августа 1995 по август 1998 года в Москве ежегодно вводилось в эксплуатацию по 300 тыс. кв. м. складских помещений. При этом только 20% складов сдавалось в аренду, остальные же предлагали услуги по размещению грузов на ответственное хранение. Сегодня темпы прироста складских помещений остаются на прежнем уровне.
Такие данные свидетельствуют о неудовлетворенном спросе на складские помещения: уровень предложения на 1000 жителей составляет около 70 квадратных метров, в то время как в Европе данный показатель колеблется от 200 до 600 квадратных метров. Заметим, что в данном случае отсутствие подобающего предложения происходит не только по экономическим причинам собственников, но и по субъективным причинам российской (точнее – московской) недвижимости: многие проекты в минувшем году были заторможены (а некоторые и вовсе отменены) из-за бюрократических препон – в частности, одной из основных проблем можно назвать вопросы землеотвода.

Структура предложения
По данным компании Stiles & Riabokobyiko доля имеющихся складских комплексов класса «А», «А-« составляет 30-35%. Из них только 200-250 тыс. кв. м полностью соответствует международным стандартам. Если говорить о свободных площадях этого уровня, то специалисты сходятся во мнении, что они составляют менее 1%.
В Москве и Московской области процент свободных площадей класса «А» составляет порядка 2%, класса «А-» около 6% и 9% свободных площадей класса «В». Владельцы складских площадей в настоящее время вынуждены подчас отклонять запросы потенциальных арендаторов по причине отсутствия свободных складских площадей.
Все остальные площади от общего объема предложений (их – абсолютное большинство) – это производственные комплексы класса «С» и «D», не отвечающие современным требованиям, нуждающиеся в капитальном ремонте.
По примерным подсчетам специалистов, до 75% помещений, используемых как склады, либо вообще не зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и собственности.
В настоящее время наиболее крупными складскими объектами по данным Stiles & Riabokobylko, считаются комплексы FM Logistics-Sheremetyevo (70 тыс. кв.м.), «Терминал Лесной» (43 тыс.кв.м.), «Терминал Нагатинский» (23 тыс. кв.м.), «Таблоджикс Видное» (20 тыс кв.м.), «Шереметьево-Карго» (43 тыс. кв.м.), склад «Мострансэкспедиция» на Мичуринском проспекте (18 тыс.кв.м.), «МОЛКОМ» (75 тыс.кв.м.), «Терминал Запад» (17 тыс.кв.м.), «Айтемс» (22 тыс.кв.м.).
По оценкам аналитиков, в 2005 г. для сдачи в аренду будет введено не более 300-400 тысяч кв.м. складских площадей классов «А» и «В», при заявленных 700 тысячах.

Расположение
Большая часть складских комплексов расположена в Московской области. Это связано:
• с трудностями по оформлению земли в Москве и высокой стоимостью аренды земли.
• с решением Правительства Москвы о переносе крупных индустриальных объектов за пределы города;
• с большой загруженностью столичных магистралей;
• с запретом въезда транзитного транспорта за черту МКАДа;
• с отсутствием свободных площадей внутри МКАД для строительства складов;
За последнее десятилетие Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые идеально подходят для размещения складских помещений, это западный, юго-западный, северный, северо-западный районы столицы. Все имеющиеся здесь склады заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки.

Спрос
По данным специалистов, спрос на складские площади международного образца исходит в основном:
• от провайдеров складских услуг, которые заключили сервисное соглашение со своими клиентами;
• от крупных российских и иностранных производителей;
• от компаний, специализирующихся на логистике;
• от западных и отечественных торговых сетей.
Из-за неудовлетворенного спроса, на рынке широко используется метод «build-to-suit», суть которого заключается в строительстве складского комплекса под конкретного заказчика и последующая сдача его в аренду.
По оценкам специалистов, спрос на складские площади класса «А», «А-» и «В» составляет примерно 800 тысяч кв. м. На основании анализа основных направлений развития рынка можно заключить, что в ближайшем будущем максимальным спросом будут пользоваться помещения класса «А» и «А-«.
В 2004 году спрос на современные складские площади формировали преимущественно логистические операторы, что в свою очередь определило интерес к складским помещениям, расположенным в близи основных шоссе.
Наибольшей популярностью пользуются районы, расположенные не далее, чем в 20 км от столичной черты, по Минскому, Новорижскому, Киевскому, Ярославскому, Ленинградскому, Каширскому направлениям.
Наибольшей популярностью пользуются небольшие складские помещения – от 500 до 1 500 квадратных метров, основными потребителями таких площадей являются российские компании. Но сейчас также наблюдается тенденция по увеличению спроса на помещения от 10 тысяч до 20 тысяч квадратных метров, это объясняется стремлением логистических компаний к расширению собственного бизнеса.
Заказчиком небольших помещений, площадью до 300 кв.м., расположенных в Москве являются небольшие компании, выпускающие такую продукцию, как медицинское оборудование, бытовая химия, кондитерские изделия, бытовая техника, фармпрепараты, печатная продукция, компьютеры и ПО, одежда, продукты питания, алкоголь, мебель, автозапчасти, и т.д. Стоимость аренды таких помещений составляет 50-150 долларов/кв.м./год, в зависимости от удаленности от центра Москвы. Как правило, это помещения класса «С», предлагаемые производственными предприятиями, вузами, НИИ.
Арендные ставки
В 2004 году на рынке складских помещений роста арендных ставок не произошло, они остались, по мнению аналитиков, на уровне текущих (без учета эксплуатационных расходов и НДС): для складов класса «А» и «А» - средняя ставка составляет 110 долларов за кв. м в год (максимальная 130), для складов класса «В» – средняя 70 (максимальная 110), для складов класса «С» – средняя 30 (максимальная 70).
Большинство договоров аренды заключены на основе ставок, включающих НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Арендные ставки для класса «А», как правило, наоборот, не включают НДС, но включают операционные расходы. Иногда практикуется отдельное выставление счетов за коммунальные услуги, но такая практика – скорее исключение, чем правило. Стоимость ремонта и дополнительной отделки чаще всего не включается в арендные платежи – арендаторы делают модернизацию помещений за свой счет (исключения составляют склады класса «А»).
По данным компании Colliers International, помещения самого высокого уровня, отвечающие всем международным стандартам, сдаются по 140-160 долларов за кв. м. в год. Менее выгодное расположение складского комплекса (отсутствие поблизости железной дороги), удаленность от транспортной магистрали) при высоком уровне отделки и технического оснащения обойдется арендатору в 100-120 долларов за кв. м. в год, аренда отапливаемых помещений без дополнительных технических возможностей сегодня стоит 60-100 долларов за кв. м. в год.
Распространена практика, когда складские компании выступают в роли логистических операторов: занимаются обработкой груза, формированием корзины заказов, сортировкой товаров, маркировкой изделий и т.п. Стоимость таких услуг зависит от объема работы и устанавливается индивидуально.
Широко практикуется сдача в аренду палето-мест. Палето-место представляет собой ячейку размером приблизительно 1,2 х 0,8 х 2 м. У разных компаний средняя стоимость такой ячейки в складских комплексах класса «А», «А-« варьируется в пределах 35-40 центов за 1 палет в сутки. Цены за аренду палето-места устанавливаются с НДС и коммунальными платежами – это позволяет компаниям четко планировать расходы на складское хранение товаров.
Большим спросом пользуются склады-холодильники, предназначенные для хранения продуктов и товаров, требующих низкотемпературного режима. Стоимость аренды таких складов, как правило, в 2 раза выше, чем неспециализированных. Высококачественные складские площади (профессиональные холодильники) предлагают в Москве по цене около 200-250 долларов за кв. м. в год.
Следует отметить, что по данным Stiles and Rybokobylko, ставки аренды на складские помещения одни из самых высоких в Европе.

Тенденции
В мнениях о тенденциях относительно цен на аренды складской недвижимости многие аналитики рынка расходятся. Это скорее вопрос оптимизма и пессимизма: дело в том, что предложение складских комплексов очень сильно зависит от проверяюще-разрешающих органов, и без их доброй воли ни один комплекс не может быть сдан в эксплуатацию. И если в Москве чиновники стали более ориентированными, то в области дела обстоят не самым лучшим образом – волокита и бюрократия являются сильным тормозом для девелоперов.
Еще один важный момент касается некачественных складских помещений. Если в настоящее время они пользуются спросом лишь ввиду отсутствия более качественных помещений, то в долгосрочной тенденции спрос на такие помещения будет снижаться, а значит и цены также поползут вниз.
Аналитики Swiss Realty Group отмечают региональную экспансию московских девелоперов и московскую экспансию региональных девелоперов. Этот обоюдный процесс на фоне продолжающего роста количества иностранных участников рынка станет лейтмотивом всей второй половины 2005 года и 2006 года.