Лада Фишер
24 мая 2005

Портал о недвижимости «Аппартмент.ру» продолжает обзор московских новостроек. Анализирую базу портала Appartment.ru, в которую входят дома,  присутствующие сегодня  на рынке столичных новостроек, мы стремимся предоставить нашим читателям, наиболее полную и правдивую информацию. В предыдущих обзорах мы рассказывали о новостройках Южного, Восточного, Юго-Восточного, Юго-Западного, Северо-Западного и Западного административных округов, сегодня приглашаем вас в путешествие по новостройкам Северного округа столицы.
 
 Северный округ Москвы расположился между двумя оживленными, и в последнее время вечно запруженными автомагистралями – Ленинградским и Дмитровским шоссе. Ленинградский проспект застроен добротными домами, типичными представителями сталинской архитектуры. Районы рядом с проспектом – Беговой, Аэропорт, Сокол – всегда считались модными и удобными для проживания. Возможно строительство новой развязки Третьего транспортного кольца с Ленинградским проспектом сделает движение более комфортным и быстрым, и тогда жить в Северном округе вновь будет престижно.
 На Севере Москвы лишь один крупный зеленый массив – лесопарк рядом с сельскохозяйственной академией им. Тимирязева. За то есть несколько зеленых островков – парки близ метро Динамо,  Речной вокзал, Полежаевская, лесопарковая зона в районе Ховрино, зона отдыха на московском берегу Химкинского  водохранилища.
 Застройщики, пытаясь заинтересовать покупателей, предлагают разнообразные новые проекты – от совсем не дорогих, хорошо зарекомендовавших себя – панельных домов до элитного жилья - хотите в виде дворцово-парковых ансамблей, как в «Покровском-Глебово», хотите – город на берегу водохранилища, где вам будет уютно и комфортно, а вашей яхте – вольготно и безопасно, а можете выбрать умный дом, сооруженный по самому последнему слову техники. Сегодня Северный округ застраивается не так интенсивно как 2-3 года назад, свободного пространства на Севере, вопреки мнению, что он бескрайний, - осталось не так уж и много.

Картина в целом
 Сегодня строительные площадки в округе, в основном, расположены в отдаленных от центра районах. Всего в округе квартиры продаются в 46 новых домах. Лидером Северного округа по количеству новых объектов является район Ховрино, в котором квартиры продаются в 12 домах. В районе Хорошевский 7 новостроек, в Коптево – 5, в районе Тимирязевский возводится 4 дома, по 3 – комплекса в Покровском-Стрешнево, Войковском, Савеловском и Соколе, по 2 – в районах Аэропорт, Восточное Дегунино, по одному дому строят в районах Химки-Ховрино и Головинском.

 В Северном округе представленные самые разнообразные дома. Здесь строят и малоэтажные, элитные дома в 5-6-7 этажей – «Покровское-Глебово», «Город яхт», «Чайка», «Покровский берег». Панельные дома от небольших 9-10 этажных в 4-м Вятском переулке, близ метро Динамо, и в 18 мкр. Коптево, до высотных башен в 24 этажа на улице Дыбенко. Так же в округе представлены и современные небоскребы. Среди гигантов – 25-ти этажный дом на улице Алабяна, целый букет 30-ти этажных  высоток: на улице Врубеля в районе метро Сокол (интересно, кто-нибудь подумал, как впишется этот переросток в мирную картину поселка писателей, с его 1-2 этажными домиками), на Астрадамской улице и Дмитровском шоссе (3 башни комплекса «Тимирязевский»), 32-х этажная высотка «Северный город» на Дубнинской улице, 33-х этажный «Аэробус» в Кочновском проезде. Рекордсменом Севера все еще является – 38 этажный гигант «Триумф-Палас» в Чапаевском переулке.
Наряду с освоением новых площадок, в округе активно ведутся реконструкционные работы. Ветхие пятиэтажки сносят, возводя на их месте современные дома. Сегодня на Севере наиболее активно реконструируется Коптево.
 По данным Московского правительства в Северном административном округе более 1 млн. кв. м. ветхого пятиэтажного жилого фонда нуждается в реконструкции. Сложность решения данной проблемы, для Северного округа, связана с большой плотностью застройки в районах, нуждающихся в реконструкции, а так же с небольшими земельными резервами округа, закованного между двумя шоссе и исполосованного железными дорогами. Тем не менее, несмотря на все трудности, поставлен срок полного окончания реконструкции пятиэтажек – все работы планируется завершить к 2010 году.

Цена за квадрат
 Состояние цен на середину мая 2005 года. Средняя минимальная цена предложения по округу – $1910. Для удобства, разделим условно все новые дома округа на три ценовые группы – новостройки, в которых цена за 1 кв. м. не превышает $1600, дома, квадратный метр в которых дороже $3000 и  промежуточная категория – дома с ценой за квадрат от $1601 до $3000.
 В низкой ценовой категории (до $1600) представлен 21 дом, что составляет 46% от всех новостроек округа. Средняя минимальная цена квадратного метра – $1407. В 6 домах (13%) стоимость квадратного метра не превышает $1300. Самое дешевое предложение в округе – $1080 за квадратный метр в комплексе «Северный город» в Восточном Дегунино, верхняя граница цены на данном объекте - $1600. По $1161 за квадратный метр можно купить квартиру в доме на улице Дыбенко, вл. 16, к. 1. Не высокая цена - $1200 за метр в доме на улице Петрозаводской, вл. 15. В двух панельных домах в 4-м Вятском переулке, вл. 20 (к. 1 и 2) и в монолитном «Аэробусе» метры продаются по $1300.
 С начала года в низкой ценовой категории в 11 домах цена квадратных метров изменилась. В 8 случаях изменение цены не превысило $100, причем на одном объекте цена снизилась – на $50 (3%) в «Park House» на улице Фестивальной, вл. 47. В трех домах низкой ценовой категории за 5 месяцев текущего года произошли более значительные изменения. На $100 (или на 7,6%) с $1300 до $1400 повысилась цена в доме на Петрозаводской улице в связи со сдачей объекта, на $200 (или на 17%) упали в цене квадратные метры на улице Дыбенко, вл. 16, к. 1 – с $1360 до $1161. Лидер изменений – комплекс «Каравелла» на Кронштадском булваре, вл. 30, в нем минимальная цена предложения выросла на $300 (или на 23%) с $1300 до $1600.
 В промежуточной ценовой группе, с минимальной ценой за 1 кв. м от $1601 до $3000 представлено столько же новостроек, сколько и в предыдущей категории - 21 дом, что составляет 46% всех новостроек Северного округа. Средняя минимальная цена предложения в этой категории – $1833. Самые дешевые метры - $1610 в 17 этажном панельном доме на улице Дыбенко, вл. 18, к. 1. По $1640 за кв. м. можно купить квартиру в доме 6, к. 1, на той же улице. Оба дома сданы Госкомиссии. Метры в доме в Старом Петровско-Разумовском проезде, вл. 15/17 продаются по $1660. Всего на $1 дороже метры в комплексе на улице Алабяна. Самая высокая минимальная цена за кв. м. в группе - $2500, в «Триумф-Паласе» - идеальное предложение для тех, кто следит за модой – до центра близко, и с учетом шпиля, комплекс признан самым высоким жилым зданием в Европе – его высота равна 264 м, да и подсвечивают красиво.
 В средней ценовой группе с начала текущего года цены изменились в 11 домах. Лишь в одном доме цена метров снизилась. В новостройке на 3-ей Песчаной, вл. 2а, к. 2-1 цена метров снизилась на $72, возможно это связано с переводом цен из валюты в рубли. В 10 домах метры подорожали. В четырех домах величина изменения составила $70-$135. В двух – увеличилась на $200 – в «Виктории-хаус» на улице Викторенко минимальная цена выросла с $1800 до $2000 (на 11%), в панельном доме на улице Дыбенко, 22, к. 3 рост составил 12,5% с $1600 до $1800. Лидеры повышения – дома комплекса «Гранд-паркъ» (Хорошевское ш, вл. 38, к. 7, 10, 14), с начала года, в связи с выходом данных корпусов на завершающую стадию строительства, минимальная цена выросла на $262-$292 - от прежних $1450-1480, до $1742, что составило 18-20%.
 В группу дорогих новостроек, с ценой за квадратный метр более $3000, попадает 4 дома, что составляет 8% от общего числа новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения элитных метров в Северном округе – $4961.
Минимальная цена предложения в дорогом сегменте – от $4250 за квадратный метр в комплексе «Город яхт» на Ленинградском шоссе, вл. 37. В комплексе «Покровский берег» на Береговой улице цена предложения колеблется от $4657 до $5185 за квадратный метр. В построенных корпусах усадьбы «Покровское-Глебово» метры продаются от $5185. В элитном доме «Чайка» квадратные метры стоят от $5750. Средняя цена предложения в классе дорогих домов -  $ 5027. С начала года цена квадратных метров в группе элитных домов не менялась.

 Динамика цен квадратного метра в САО такая же, как в среднем по рынку - 1,5%-1,6% в месяц. Округ застраивается, но не так интенсивно, как в предыдущие 2-3 года, начинает сказываться дефицит участков под застройку. Квартиры, особенно в домах нижней (до $1600 за квадратный метр) ценовой категории пользуются стабильным спросом. Из 21 дома, в которых продажи закончены в текущем году – 12 домов относились именно к данной ценовой группе. В первом квартале наибольшую подвижность продемонстрировала цена квадратных метров в домах низкой и средней (от $1601 до $3000) ценовых категорий. Цены в дорогих домах не менялись. В округе представлен сектор элитного жилья, но его доля в общем количестве новостроек не значительна – 9%. Средняя минимальная цена квадратного метра в округе составляет $1910, а средняя цена предложения - $1981.