Лада Фишер
7 июня 2005

Портал о недвижимости «Аппартмент.ру» заканчивает свой первый  обзор московских новостроек. Наши выводы основаны на результатах анализа базы портала Appartment.ru, в которой присутствуют только  те дома, которые представлены сегодня на рынке. В предыдущих восьми обзорах мы рассказали о новостройках всех периферийных округов города, сегодня, завершая цикл,  предлагаем вашему вниманию обзор новостроек самого нетипичного округа Москвы - Центрального.
 
 Центр Москвы испокон веку считался престижным и удобным для жизни – дома разных стилей и архитектурных направлений смешались в едином неспешном танце, образуя тихие дворики и шумные улицы. Если гулять по центру, вглядываясь в глаза и лица домов, можно узнать много интересного о каждом, пока еще есть что узнавать. Такого смешения стилей нет больше ни в одном районе города. Дома дореволюционной постройки, с плавными линиями в стиле модерн или остроконечные готические замки, мастодонты сталинской эпохи, кирпичные башни брежневской поры и панельные многоэтажки, распоровшие приятное глазу уютное спокойствие маленьких домиков и особняков, тихие дворики – все это центр города, лицо столицы. Кто-то прожил там весь свой век, кто-то родился, вырос и не захотел переезжать в другой район, а кто-то специально едет в Москву, чтобы жить именно в центре, в районе, который когда-то увидел в кино или о котором читал и мечтал. В период перестройки, люди имевшие деньги, скупали комнаты в коммуналках, расселяли жителей и строили себе «отдельно взятые» элитные квартиры и по тем временам они действительно были элитными – роль играло прежде всего место, но и высоченные потолки, громадные окна, простор и качественный ремонт делали такие квартиры достопримечательностью. Основными и бесспорными преимуществами центра были и будут – расположение, когда все рядом, все близко – театры, музеи, магазины, метро и еще аура, которой окутаны потаенные уголки старой Москвы, недоступные для посторонних глаз, но приятные сердцу каждого, кто бережет в душе переулочки, старые домики, зеленые дворы.
Теперь все чаще центр – это стройка и поле битвы. Одни ломают старые дома и строят на их месте новые, насквозь элитные и интеллектуальные, пугающие рядовых граждан своими умопомрачительными ценами – многие не зарабатывают за год столько, сколько стоит в таком доме квадратный метр. Другие ведут войну, бьются за территорию, стирают с карты города последние островки лубяной Москвы, чтоб на месте Палашевского рынка выстроить очередной дорогущий дом. Воюют и в других округах, но в центре места меньше и стоит оно значительно дороже – вот и войны страшнее.
Время не стоит на месте и девелоперам с застройщиками не до ностальгии – пока есть спрос – будут строить, будут выкраивать клочки земли, сносить ветхие дома и создавать образчики современного архитектурного стиля по последней моде и последнему слову техники. Ведь спрос огромен.

Картина в целом
 Новостройки, возводимые в Центральном округе давно и прочно закрепили за собой первенство по цене за квадратный метр, причем первенство с колоссальным отрывом от всех периферийных  округов, ибо в центре – что не дом, то сплошь элита. Осталось разобраться в различных пластах этого самого верхнего ценового сегмента. Объемы строительства в Центральном округе, особенно если учитывать значительный дефицит площадок под застройку, можно назвать высокими.  Престижность и популярность округа, у обеспеченных покупателей, позволяет строить и продавать дорогое жилье, а пока есть спрос – строители активно работают над тем, чтобы и предложения были интересными и конкурентноспособными, и возводят все новые и новые дома. Сегодня в Центральном округе квартиры продаются в 68 новостройках.
Лидером ЦАО по количеству новых объектов является район Пресненский, в котором квартиры продаются в 15 новых домах. Пресне наступает на пятки район Хамовники с 11 новостройками и Арбат с 8. По 7 домов возводится в районах Тверской и Якиманка, по 6 в Замоскворечье и Мещанском, 3 в районе Басманный, по 2 в Бауманском и Красносельском, квартиры в 1 новом доме продаются в Таганском районе. 

Цена за квадрат
 Теперь самое интересное – про деньги. Состояние цен на начало июня 2005 года. Средняя минимальная цена предложения по округу – $5139. Для удобства, разделим условно все новые дома округа на четыре ценовые группы – новостройки, в которых цена за 1 кв. м. не превышает $3000, дома, квадратный метр в которых лежит в промежутке от $3001 до $5000, новостройки с ценой квадратного метра от $5001 до $7000  и  дома с ценой за квадрат свыше $7000.
 Низкая ценовая категория (до $3000) включает в себя 16 домов, что составляет 24% от всех новостроек округа. Средняя минимальная цена квадратного метра – $2583. Самое дешевое предложение в комплексе «Каскад» на набережной Академика Туполева не далеко от метро Бауманская, здесь квартиры продаются от $1750 за квадратный метр, верхняя планка цены - $2350. Комплекс рассчитан на 800 квартир, на сегодня раскуплено около 100 квартир, дом планируется к сдаче в 2006 году. Другое не дорогое (для Центрального округа) предложение – пятиэтажный дом бизнес-класса на улице Новослободской, вл. 52-54, в котором квадратные метры продаются от $2000, завершение строительства намечено на 2006 год. В районе станции метро Улица 19005 года, в Шмитовском проезде к продаже предлагаются еще две не дорогих  новостройки - $2010 за квадратный метр во владении 16 и $2030 – во владении 20, единственной новостройке эконом-класса в Центральном округе.
 С начала года в низкой ценовой категории только в 4-х домах цена квадратных метров изменилась. В доме на Шмитовском проезде, вл. 20 цена выросла на $754, с $1276 до $2030. В комплексе «Каскад» минимальная цена предложения снизилась на $170, с $1920 до $1750. В Замоскворечье, в новостройках в переулках Климентовском и Руновском в продажу поступили квартиры по более низким ценам, чем было объявлено в январе, в результате минимальные цены предложений снизились на $1200 и $800, соответственно, и составляют на 1 июня $2900 и $2800, против январских - $4100 и $3600.
 В самой многочисленной группе, с минимальной ценой за 1 кв. м от $3001 до $5000 представлено 26 домов, что составляет 38% всех новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения в этой категории – $4164. Самые дешевые метры в этой группе – от $3100 в 5-ти этажном монолитно-кирпичном доме в Леонтьевском переулке, вл. 11-13. От $3400 продаются метры в доме на 4-ой Тверскойкой-Ямской, 22 стр. 2 (9-13-ти этажный дом, сданный в начале прошлого года, верхняя ценовая планка - $4000) и в  комплексе на Озерковской набережной, вл. 52 (2-6-ти этажное здание на пересечении набережной и Садового кольца, строительство планируется завершить в 2005 году, верхний предел цены - $3800. Столь не высокая цена элитных квадратных метров в комплексе «На Озерковской» обусловлена не очень удачным расположение дома).
 В этой группе, с начала текущего года, цены изменились в 5 новостройках. В трех квадратные метры упали в цене на $450 и более. На  $450 подешевели метры в доме в Малом Сухаревском переулке, вл. 7-1 (с $5000 до $4550), на $500 подешевели метры в доме в Барыковском переулке, вл. 6, стр. 1 (с $5500 до $5000) и на $566 снизилась минимальная цена метров в новостройке по адресу Композиторская, 17/5 (с $5347 до $4934 отчасти снижение связано с переводом цен из валютного эквивалента в рубли), все изменения составили приблизительно 9-10% от первоначальной январской стоимости. В двух домах цены выросли. В доме на Большой Тишинской, 38, стр. 5 с марта цена квадратных метров увеличилась на $ 200 (с $3800 до $4000, изменение составляет 5%; верхняя ценовая планка выросла на $360 – с $7143 до $7500). Другая новостройка, в которой метры подросли в цене – элитный дом в Спасоналивковском переулке, вл. 18, стр. 2. С начала года минимальная цена предложения выросла на $350 (с $3550 до $3900, что составило почти 10% стоимости; верхняя ценовая планка поднялась на $200 – с $3800 до $4000), строительство планируют завершить летом 2005 года. 
В группу новостроек, с ценой за квадратный метр в диапазоне от $5001 до $7000, попадает 16 домов, что составляет 24% от общего числа новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения метров в этой группе – $5829.
Минимальная цена, по которой можно приобрести недвижимость в этом ценовом сегменте – $5100 за квадратный метр в комплексе «Резиденция Ля Дефанс» на 3-ей Фрунзенской улице, вл. 19 (более дорогие квартиры там же продаются по $5900 за квадрат), этот элитный, интересно решенный архитектурно, монолитный дом планируется построить к концу 2005 года. Еще одно не дорогое, для данной группы, предложение – комплекс «Оболенский, 9», так же расположенный в Хамовниках, по одноименному адресу. В нем квадратные метры продаются от $5132 до $5666. Максимальная цена предложения в данном ценовом сегменте -  $7000 за квадратный метр в комплексе «Новая Остоженка», продажи в котором все еще не завершены.
 С начала года в данной группе домов выросли в цене метры в четырех новостройках, изменения составили от $150 до $1542. Лидерами подорожания стали дом на Никитском бульваре, вл. 45, метры в котором подорожали на $750 (с $5250 до $6000, то составило 14%) и дом по адресу Мясницкая, 24, метры в котором подскочили в цене на $1542 (с $4100 до $5642, то есть на 38%).
В группу самых дорогих новостроек, с ценой за квадратный метр более $7000, попадает 10 домов, что составляет 14% от общего числа новостроек округа. Средняя минимальная цена предложения самых дорогих метров Центрального округа – $10756.
 Минимальная цена, по которой можно приобрести недвижимость в дорогом сегменте – $7900 за квадратный метр в комплексе «Дом у Никитских ворот» в Скатерном пер., 16 (более дорогие квартиры в том же доме продаются по $10000 за метр). По $8000 и $8500 соответственно можно купить квадратные метры в Коробейниковом переулке, 20 и во 2-ом Обыденском переулке, вл. 1а, оба дома расположены в Хамовниках. Самые дорогие предложения в центральном округе, и во всей Москве - $13000 в домах  «Патриархальный» в Малом Козихинском переулке и «Сад Лабиринт» в Большом Козихинском, на Патриарших прудах, до $19000 в комплексе «Коперник» на Якиманке (с момента открытия продаж верхняя планка цены квадратного метра снизилась на $1000), $20000 в доме который еще только будет построен на Болотной площади (ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – 2010 год). Средняя цена предложения в классе дорогих домов -  $11006.
 С начала года, в сегменте самых дорогих новостроек, цена квадратных метров изменилась в 6 домах. В 5 домах метры подорожали, а цена менялась в диапазоне от $400 до $4275, и лишь в одном – подешевели,  на $170. На $400, по сравнению с январем,  выросла цена квадратных метров в доме в Скатертном переулке, вл. 16, прирост составил 5%; на $1000 выросла минимальная цена предложения метров в доме в Коробейниковом переулке, 20 – с $7000 до $8000, прирост составил 14%; на $2500 выросли в цене метры в доме по адресу Дмитровский переулок, вл. 5-7, с $7500 до $10000, увеличение цены составило 33%. Самый фантастический прирост цены продемонстрировали квадратные метры в двух новостройках центрального округа: в доме во 2-м Обыденском переулке рост цены составил $4000 (с $4500 до $8500 или на 88%) и в доме в Большом Палашевском переулке, 10, где метры подорожали на $4275 (с $4725 до $9000 или на 90%). Единственный дом, где минимальная цена предложения снизилась, дом на Поварской, 28, стр. 3, метры в нем подешевели на $170 (с $11225 до $11055, или на 9%)..

  Подводя итоги, отметим, что динамика роста цены квадратного метра в ЦАО чуть выше, чем в среднем по рынку - 1,7%-1,9% в месяц. Округ всеми правдами и неправдами продолжает интенсивно застраиваться, качественные квартиры, расположенные удачно, особенно в домах с ценой метра до $5000 за квадратный метр пользуются стабильным спросом. В первом квартале наибольшую подвижность продемонстрировала стоимость квадратных метров в домах самой высокой ценовой группы, менее всего изменению цен была подвержена группа новостроек с ценой метров от $3000 до $5000. Средняя минимальная цена квадратного метра в округе составляет $5139, а средняя цена предложения - $5828.