Ирина Кис
21 июня 2005

Если еще несколько лет назад Подмосковье переживало так называемый «строительный бум» и застраивалось довольно хаотично, то сегодня большинство аналитиков ведущих столичных агентств недвижимости отмечают, что в последнее время рынок приобретает все более структурированный вид. Сейчас, помимо топ-пятерки ведущих загородных направлений, в Подмосковье появился «золотой квадрат».

«Оазис для миллионеров»

«Так называемый «Золотой квадрат» – новое название самого «географически» элитного и дорогостоящего района Подмосковья, на котором располагаются достаточно привлекательные для потребителей дома и земли, - говорит аналитик загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость» Иван Воробьев - «вершины» квадрата расположены в таких населённых пунктах, как Красногорск, Павловская слобода, Жаворонки и Переделкино (общая площадь зоны примерно 300 кв.м.). Взглянув на карту, нетрудно заметить, что данные параметры чётко обрисовывают картину, складывающуюся на рынке недвижимости данного региона. Это - элитные «Рублёвка» и «Новая Рига». Именно здесь на данный момент расположены наиболее ликвидные объекты загородной недвижимости». Термин «золотая миля» ввела в обиход компания Терра, отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. Аналитики этой компании провели аналогию с «золотой милей» в Москве и выдели в Подмосковье зону с наиболее дорогой недвижимостью, которая получила название «золотой квадрат», - подчеркивает эксперт и добавляет, что в эту зону входит Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское, Ильинское, Минское шоссе, которые считаются наиболее престижными и дорогими направлениями Подмосковья.

Говоря другими словами, «Золотой квадрат» - это своеобразный ответ Подмосковья столице. По аналогии с «золотой милей» и «золотым островом» (официальное название Болотный остров), в квадрат попала элитная зона Подмосковья, в которой расположены самые престижные и оригинальные современные коттеджные поселки. Вдоль знаменитой Рублевки построены фешенебельные поселки, подобные виллам загородные дома и дачи, свои услуги предлагают элитарные спортивные клубы и рестораны. Высокие цены на недвижимость устойчиво закрепили за этими местами образное название «оазис для миллионеров».

Однако, несмотря на то, что понятие «золотой квадрат» появилось совсем недавно и сегодня выполняет скорее условную функцию, не все специалисты рынка недвижимости согласны с таким определением. Например, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорации МИАН» Светлана Кондачкова считает, что не стоит выделять эти подмосковные трассы  в «золотой квадрат». «Безусловно, Калужское, Минское и Рублево-Успенское шоссе – направления ликвидные, пользующиеся спросом и привлекательные во многих отношениях, - говорит эксперт - Однако выделять их в какой-то особенный сектор загородной недвижимости и говорить, что они образуют «золотой квадрат», подразумевая исключительность и элитность этой территории, на мой взгляд, не совсем верно. Прежде всего, это связано с тем, что основной тип коттеджных поселков на этих направлениях пока не сформировался, а тенденции к развитию и элитного сегмента, и бизнес-класса одинаково велики». 

Причины

Очевидно, что рано или поздно подобная элитная зона должна была возникнуть в Подмосковье. Не менее, очевидно, что образоваться она могла только в западном регионе. Во-первых, не секрет, что элитность и такое понятие как экологически чистая зона практически синонимы, во-вторых, так же известно, что в западной части Подмосковья нет ни свалок с вредными отходами, ни крупных промышленных предприятий, строить которые своим указом запретил еще в 1664 году царь Алексей Романович.    

К тому же, как отмечает Иван Воробьев, Новорижское шоссе, прекрасная скоростная трасса, на которой не бывает пробок. На Новорижском нет старых деревень, которых очень не любят покупатели дорогих коттеджей, и в целом направление располагает для элитного коттеджного строительства. «Новорижское шоссе находится всего в 5- 7 км от Рублевского, и природные условия там практически такие же, - подчеркивает эксперт - Но земля дешевле минимум в полтора раза, нет проблем с проездом». Как известно, Рублевка - правительственная трасса, и ее постоянно перекрывают для следования кортежей с проблесковыми маячками, к тому же не столь дорого и подключение к всевозможным коммуникациям (на Рублевке они перегружены).

Именно Новорижское направление особенно интенсивно застраивалось в последнее время, отмечает Иван Воробьев. Высокий объем предложения, по словам специалиста, (в основном на рынке коттеджных посёлков) привлекает сюда большое количество покупателей объектов загородной недвижимости. В результате рост цен по Новой Риге ежегодно превышает 25%. В настоящее время повышенным спросом пользуются в основном организованные коттеджные посёлки бизнес-класса, да и больших «усадеб» на Новорижском шоссе никогда не было.

Что и почем

По данным компании Blackwood «золотой квадрат» отличается самыми высокими темпами застройки территории новыми поселками и максимальными ценами на недвижимость. На сегодняшний день на территории «золотого квадрата» на стадии строительства находится около 70 коттеджных поселков. Здесь сконцентрирована основная масса коттеджных поселков премиум класса.

По данным корпорации «Инком-Недвижимость», цена на землю с естественным лесным покровом в зоне «золотого квадрата» достигает $70 тыс. за сотку, причем довольно часто стоимость земли увеличивается, когда продается участок площадью свыше 25 соток. Практически ни одно другое подмосковное направление не пережило такого активного освоения, вылившегося в строительство современных коттеджных поселков, как Рублево-Успенское. Однако, как замечает Иван Воробьев, по мнению риэлторов, пик спроса на земельные участки вдоль Рублево-Успенского шоссе уже прошел. Основная причина - нехватка удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам. Самые дорогие земельные участки продаются в поселках Ромашково (5 км от МКАД), Барвиха и Жуковка (8 км), Усово (12 км), Горки-2 (15 км), Успенское (20 км), Николина Гора (24 км).

Калужское шоссе планомерно застраивается, каждый год здесь появляются новые интересные коттеджные поселки, замечает Светлана Кондачкова. Рынок загородной недвижимости по этому направлению представлен, в основном, поселками бизнес- и элитного класса. Тем не менее, здесь есть и поселки таун-хаусов. Среди них, по словам эксперта, можно отметить «Потапово», «Ямонтово», «Красная Пахра». В элитном секторе и секторе бизнес-класса выделяются «Бельгийская деревня», «Лукоморье», «Альпийская деревня», «Лесное озеро», «Стародачное», «Шишкин лес». Слева от «Ватутинок» расположена спортивная база ЦСКА, вокруг которой сконцентрировались новые корпоративные поселки. Крупное строительство ведется в поселке «Фоминское», «Ново-Спасское», «Ново-Троицкое», «Десна-2». В Троицке также расположен поселок таун-хаусов. Если говорить о радиусе 30-40 километров от МКАД, то там активно застраивается район «Вороново».

По данным корпорации МИАН, цена на землю в элитных организованных поселках на Калужском шоссе достигают уже $20-25 за сотку с учетом стоимости коммуникаций. Стоимость земельных участков на Калужском шоссе достаточно высока, но пока не может конкурировать с Рублевкой. Из новых коттеджных поселков на Минском шоссе, по мнению Светланы Кондачковой, стоит отметить «Лесной ручей», «Зайцево-2», «Крекшино», «Грибово», «Жаворонок». В большинстве своем, это поселки бизнес-класса. Из коттеджных городков эконом-класса - таун-хаусы в «Княжичах» и «Родниках». Эти поселки уже построены и функционируют. Что касается цен на землю то, по словам специалиста, в Баковке и Переделкино они достигают $30 тысяч за сотку, в районе Зайцево и Лесного городка - в среднем $8 тысяч в зависимости от площади участков и наличия леса. Наиболее привлекательные участки на Рублево-Успенском шоссе с точки зрения местонахождения и природного ландшафта, уже выкуплены и освоены либо находятся в процессе освоения. Это вызвано безусловным лидерством этого направления с точки зрения престижности и развитости инфраструктуры. Однако стоит отметить, что качественных предложений в новых поселках на сегодняшний день все же гораздо меньше, чем на вторичном рынке. К примеру, в самом дефицитном бюджете (до 1 млн. долл.) предложений, которые  полностью удовлетворяют покупательским запросам, очень мало. Стоимость сотки земли в стародачных Барвихе и Жуковке уже достигла $90 тыс.

Комментарии специалистов

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорации МИАН»:

Прогнозируя, я полагаю, что рост цен на Рублевке в этом году продолжится. Однако в связи с серьезной конкуренцией Новорижского шоссе, ожидаемый средний рост цен составит лишь 15 %. Хотя  в рейтинге престижности и самого дорогого направления Рублевка еще долго будет удерживать свои позиции, Рублево-Успенское шоссе продолжает развиваться. В районе Горок -6 планируется строительство 2-х коттеджных поселков, рассчитанных  на 40 домов, на 18-м километре Рублево-Успенского шоссе (не доезжая до 1-го Успенского шоссе) также закладывается строительство нового коттеджного поселка. 

Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood:

Поскольку «золотой квадрат» объединяет наиболее популярные и престижные направления Подмосковья, то в дальнейшем здесь можно прогнозировать  только рост цен на недвижимость. В среднем не менее 20-25% в год. Только за первое полугодие 2005г. цены на дома по этим направлениям выросли на 10-25% (в зависимости от направления и удаленности от МКАД). Помимо строительства коттеджных поселков на данном участке сейчас идет активное строительство социально-бытовой инфраструктуры. В будущем наличие развитой инфраструктуры здесь также будет способствовать высоким ценам на недвижимость. В целом, можно сказать, что сейчас идет процесс структурирования рынка загородной недвижимости и  разделения  направлений на категории в зависимости от местоположения, экологической ситуации, транспортной доступности, класса строящихся объектов, уровня инфраструктуры и т.д. Выделенные направления по своим параметрам относятся к элитному сегменту, и недвижимость здесь будет пользоваться значительным спросом и в будущем.