Иван Кабулаев
5 июля 2005

В Москве основной проблемой для малого бизнеса (в первую очередь речь идет о представителях такой нарождающейся отрасли, как "сфера услуг", поскольку именно в ней и сосредоточены основные представители данного сектора) является помещение, где может разместиться персонал, и будут обслуживаться клиенты, то есть "офис". Требования у представителей малого бизнеса к офисным помещениям довольно стандартны: низкая стоимость (приобретения/аренды), высокая проходимость, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, близость к конечному клиенту.
Поскольку ключевыми требованиями из перечисленных выше являются низкая стоимость аренды метра квадратной площади и близость к клиенту, особо широкое распространение в столице получила практика размещения офисных помещений на первых этажах жилых домов: в этих помещениях возможно совместить все требования при минимальных затратах арендатора (сравнительно аналогичным по уровню отделки офисам в офисных центрах).

Пристанище для малого бизнеса

Городские власти также поддерживают «превращения» первых этажей жилых домов в нежилые помещения (к сожалению, чаще всего это происходит только в форме лозунгов, но не конкретных поступков).
По оценкам "Миэль-Недвижимость", доля коммерческой недвижимости на первых этажах в общем объеме рынка коммерческой недвижимости составляет 30-35%. При этом, по разным оценкам (тут данные от компании к компании и от района к району очень сильно разнятся), примерно 60-80% из них приходится на розничную торговлю и сферу бытовых услуг, и остальная доля - на офисные помещения. Таким образом, можно предположить, что офисные помещения на первых этажах на рынке коммерческой недвижимости занимают от 6% до 14% от всего объема рынка коммерческой недвижимости. Сложность в сборе статистики по данному сектору заключается в том, что большой объем операций проходит мимо крупных агентств недвижимости, которые способны консолидировать относительно точную статистику.
В соответствии с программой Правительства города Москвы, объем нежилых помещений ежегодно увеличивается на 150 000-200 000 квадратных метров. По информации "Ведомостей", к 2008 году в столице откроется до 3000 предприятий бытового обслуживания так называемой "шаговой доступности", при этом частично это произойдет за счет массового перевода из жилого в нежилой фонд существующих квартир на первых этажах домов.
Популярность помещений на первых этажах стала настольно высокой, что даже компания "Дон-строй", которая ранее специализировалась преимущественно на жилом строительстве, стала предлагать в своих жилых домах помещения под различное коммерческое использование. Под офисы предлагаются помещения в "Алых Парусах", "Воробьевых горах", "Доме на Мосфильмовской", а также на первых этажах "Северной звезды" и  в "Доме на Смоленской набережной".
Все помещения, расположенные в жилых домах, делятся на две категории: первичный рынок и вторичный рынок. Для "первички" свойственны такие "прелести", как высокие риски инвестирования (дом может быть банально недостроен), отсутствие клиентов (в новых районах дома могут заселяться очень долго, а в существующих нередки ситуации, когда, например, неудачное расположение подъезда относительно дороги приводит к резкому сокращению потенциальных клиентов) и инфраструктуры (начиная с телефонизации и прокладки интернета). Объекты на вторичном рынке избавлены от этих неприятностей, но, с другой стороны, им свойственны такие вещи, как неясное юридическое прошлое, высокая стоимость и плохое физическое состояние. Опять-таки, для приобретения объекта вторичного рынка более легко получить кредит, зато, если покупать объект на «первичном» рынке, можно существенно сэкономить: цена за квадратный метр при движении проекта от «котлована» к «сдаче госкомиссии» может увеличиться в несколько раз.
По информации компании Knight Frank, большую часть предложения на первых этажах жилых домов составляют помещения в старых или реконструированных зданиях, то есть объекты «вторичного» рынка. Вместе с тем, в последние годы в центральных районах города практически не осталось незанятых помещений - подавляющее большинство находится либо в долгосрочной аренде, либо выкуплено стратегическими покупателями.

Кто клиенты?
Как уже было сказано выше, основными потребителями офисов на первых этажах являются небольшие компании, преимущественно из сферы услуг:
1) риэлторские компании (в последнее время они особенно расширяются в спальные районы города – типичным примером является стратегия МИАНа на увеличение количества небольших по размеру офисов на окраинах города);
2) юридические консультации (в данном случае особо важна близость к конечному клиенту);
3) бюро переводов (часто соседствуют с юридическими компаниями);
4) туристические агентства и агентства по продаже авиа- и железнодорожных билетов;
5) банки (правда, редкие банки можно отнести к малому бизнесу; вместе с тем, многие филиалы банков, проводя экспансию на окраины столицы, выбирают первые этажи жилых домов, проводя полную реконструкцию систем вентиляции, водопровода, фундамента, подъездных путей, окон и дверных проемов);
6) представительства промышленных компаний (в основном, производителей окон, дверей, разного рода небольших строительных организаций);
7) агентства по подбору персонала (для них принципиальна транспортная доступность);
8) страховые компании (к примеру, "Ренессанс Страхование" сняла офис на первом этаже на Никитском бульваре);
9) и другие, подчас довольно экзотические предприятия, вроде театральных агентств.

Возможные проблемы
Несмотря на то, что в цене потребители офисов на первых этажах существенно выигрывают, они получают некоторую порцию головной боли в виде различного рода проблем с помещением, причем количество этих неприятностей обратно пропорционально стоимости аренды или цене продажи помещения. Проблемы начинаются с момента приобретения в собственность помещения или переводе из жилого в нежилой фонд (но об этом подробнее чуть ниже), в частности, необходимо проводить большое количество юридических проверок "чистоты" помещения. Позднее собственник или арендатор сталкиваются с транспортной проблемой и затруднениями при парковке автомобилей сотрудников и посетителей (впрочем, даже в некоторых офисных центрах высокого класса арендаторы не избавлены от головной боли за паркинг, а точнее - его отсутствие).
Остро встает вопрос охраны, причем это касается как сохранности имущества в ночное время, так и безопасности сотрудников. И если "тревожная кнопка" спасает во втором случае, то в первом можно только посоветовать страховать имущество, поскольку это один из немногих (причем довольно дорогих) способов защитить собственность собственность.
Негативом может обернуться соседство с не очень адекватными жильцами: причем это может касаться как "битв" за парковку, так и возникновения большого количества рода "жалоб", подаваемых в различные инстанции. Следует отметить, что в отдельных случаях битвы с особо упорными жильцами могут привести к съезду офиса: бесконечный поток жалоб, если его не остановить, способен нанести серьёзный урон бизнесу. Существует даже негласное правило для конфликтов небольших фирм с частными лицами, согласно которому, индивидуум при любом раскладе способен нанести более серьезный урон бизнесу (в независимости от того, чем компания занимается), чем бизнес человеку: количество проверяющих организаций достигает полусотни и если задействовать даже малую толику из них, можно остановить работу компании.
Отдельного упоминания стоят офисы на первых этажах жилых домов в виде переоборудованных квартир. Они чаще всего стоят дешевле, чем изначально спроектированные офисы на первом этаже, но имеют некоторые принципиальные недостатки в виде абсолютно не приспособленной планировки, затрудненного входа (или полного его отсутствия со стороны дороги). Солидные крупные компании предпочитают с ними не связываться, поскольку данное решение для растущего бизнеса чаще всего рассматривается исключительно как временное.
Арендаторы и субарендаторы также не застрахованы от различной трактовки нормативно-правовых актов со стороны контролирующих органов. К примеру, до сих пор можно считать открытым вопрос о необходимости регистрации краткосрочных договоров аренды (и субаренды) нежилых помещений. Несмотря на то, что в Гражданском кодексе четко прописано требование о регистрации таких договоров, заключенных на срок более 1 года, законодательство же города Москвы предписывает регистрировать все договора, в независимости от срока аренды. Тот факт, что Гражданский кодекс юридически занимает более высокое положение, контролирующие и проверяющие органы не особо интересует.
И если эта юридическая коллизия чаще всего минует арендаторов в офисных центрах, то в случае аренды офиса на первом этаже, данный вопрос встает очень остро перед арендатором. Нередки случаи, когда собственник жестко настаивает на нерегистрации договора аренды, поскольку это может помешать его деятельности или налоговому администрированию. К сожалению, такие вопросы могут всплывать уже сильно позже заключения договора аренды и оплаты, а их решение подчас нетривиально и, в некоторых случаях, может поставить крест на всей деятельности компании.

Цена вопроса
Цена нежилого помещения сильно зависит в первую очередь от округа, местоположения и людских потоков. В ЦАО стоимость аренды квадратного метра для офиса на первом этаже может достигать 500-600 долларов США в год (а если это первая линия домов - то и быть выше в разы; справедливости ради стоит отметить, что таких помещений практически не осталось), стоимость продажи может достигать десяти тысяч долларов США. В других районах цены существенно ниже, но ниже и потоки людей, и их состоятельность. Многие компании открывают офис в жилом доме с расчетом на клиентуру, проживающую в этом же районе, поэтому намного большим спросом пользуются офисы в районах с бизнес-жильем или жильем элитного класса.
В качестве ориентира по ценам можно использовать стоимость (или арендную плату - в зависимости от того, что хотим определить) квадратного метра стрит-ритейла в аналогичном районе с дисконтом в 10%...50%.
Несмотря на то, что цены регулируются известным законом спроса-предложения (чем выше спрос - тем выше цена и наоборот), есть еще одна зависимость, причем довольно точная, несмотря на внешнюю простоту: цена офиса на первом этаже выше в два раза, чем цена жилого помещения в этом же доме.

Перевод
Стоит заметить, что цена помещения очень сильно зависит от того, через сколько посредников прошло это помещение: естественно, чем больше их было, тем выше и цена. Учитывая приведенную выше формулу зависимости цены нежилого помещения от цены жилого, можно сделать вывод, что для желающего сэкономить покупателя оптимальная модель поведения заключается в следующем алгоритме: поиск жилого помещения на первом этаже, приобретение его в собственность и перевод из жилого в нежилой фонд. Причем каждая из этих процедур, за исключением разве что второй, довольно сложна и дорогостояща, провести их самостоятельно, не будучи экспертом на рынке недвижимости, практически невозможно. Впрочем, самый сложный из этих шагов - все-таки перевод из жилого состояния в нежилое.
Сам по себе бизнес по переводу из жилого разряда помещений в нежилой очень специфический, рискованный и высокодоходный: по оценкам экспертов, стоимость перевода составляет от 12 тысяч долларов США за все помещения до тысячи долларов за каждый метр; при этом по времени данный процесс, выполняемый профессионалами, может занимать до 4-6 месяцев (заметим, что любитель может не справиться с этой процедурой вовсе). Это связано с одной из самых сложных даже по меркам недвижимости процедур разрешительно-согласовательных работ, затрагивающей очень большое количество чиновников.
Первым этапом перевода является определение теоретической возможности осуществления такой трансформации: вообще говоря, не каждое помещение можно перевести в нежилой фонд, к претенденту предъявляется довольно много требований; к примеру: обязательно должен быть отдельный вход или возможность его создать, квартира должна быть без жильцов и находиться исключительно на первом этаже. Проблемы на данном этапе могут возникать как технического - например, если дом стоит в плане на снос, так и юридического характера - к примеру, если дом принадлежит ЖСК или ТСЖ.
Далее идут согласовательные мероприятия, причем количество инстанций, которые необходимо обойти представителю организации, исчисляется десятками: начиная от знакомых каждому бизнесмену СЭС, пожарной инспекции,  ДЕЗа, БТИ, управы, префектуры, заканчивая ФСБ, ФСО, Мосэкспертизой и Москомархитектурой. Итоговое заключение предоставляет Жилинспекция.
При переводе необходимо, в частности, рассчитаться с бюджетом - стоимость одного квадратного метра при смене формы зависит от оценки со стороны БТИ и некоторых других факторов и может достигать 150 долларов США за квадратный метр.
Сложности в проведении данной процедуры могут возникать самого различного характера: начиная с банальной бюрократии (чиновник может заболеть, уехать в отпуск, нарушить оговоренные нормативно-правовыми актами сроки) и превышения полномочий (различные ведомства по-разному трактуют некоторые документы, иногда городские власти предъявляют требования, которые идут в разрез с теми, которые предъявляют федеральные ведомства), и заканчивая такими фактами, как то, что у справок есть ограниченный срок действия.