Иван Кабулаев
11 июля 2005

Интересную статистику приводит Jones Lang LaSalle: около трети москвичей заняты в таких отраслях, которые нуждаются в офисных помещениях. Учитывая высокую централизацию политической и экономической мощи страны в Москве, можно утверждать, что рынок офисной недвижимости - один из самых важных секторов недвижимости в столице. Анализ тенденций этого сегмента за послденее полугодие мы традиционно прдеваряем кратким обзором экономической ситуации в целом.

Состояние экономики
Благодаря массовому притоку нефтедолларов в экономику страны и тому факту, что цены на этот энергоресурс растут как на дрожжах (недавно была преодолена отметка в 60 долларов за баррель), российская экономика все больше и больше подсаживается на "сырьевую иглу". Это бесспорно негативный факт, поскольку остальные отрасли довольно сильно затормаживаются в развитии.
С другой стороны, споры в правительстве между "либералами" (в частности, Германом Грефом) и Премьером ни к чему хорошему привести не могут. Министр экономического развития Герман Греф уже официально заявил, что вожделенного удвоения ВВП к 2010 году страна не дождется, а темп экономического роста в будущем будет только снижаться. Хочется верить, что в данном споре все-таки родится истина, поскольку от этого напрямую зависит не только многие отрасли (далеко не в последнюю очередь рынок офисной недвижимости, который является неким зеркалом экономической активности), но и благосостояние жителей России.
Инфляция, официальный прогноз которой составляет 8,5% в 2005 году, за период с января по май добралась до показателя 7,3%, что демонстрирует несостоятельность такого прогноза. Вероятнее всего (скорее, это оптимистический прогноз) по итогам года показатель инфляции составит не менее 12%.
Международные валютные резервы продолжили свой неуклонный рост и на апрель 2005 года они составляли около 140 млрд. долларов США, в то время как стабилизационный фонд вырос до показателя в 36,6 млрд. долларов США.
Вместе с тем, проведенная на днях встреча Владимира Путина с потенциальными инвесторами из США и Германии убедительно показала, что наше государство интересно ведущим мировым корпорациям не только как источник нефти, но и как объект для инвестиций. Остается надеяться, что данное мнение, высказанное многими участниками этой памятной встречи, станет руководством к действию.
Еще один факт может положительно сказаться на деловой активности и притоке инвестиций в страну. В начале мая, после серии трудных переговоров, Россия и страны-члены Парижского клуба кредиторов договорились о досрочном погашении части российского долга перед клубом. По мнению многих аналитиков, это может привести к росту суверенного кредитного рейтинга России (который и так находится на довольно высоком - "инвестиционном" - уровне).
Позитивное влияние на экономику оказывает и тот факт, что индекс РТС в первом полугодии "пробил" отметку 700 пунктов. Это произошло на фоне вынесения обвинительного приговора Платону Лебедеву и Михаилу Ходорковскому, что красноречиво свидетельствует о том, что страх об экспроприации если и не искоренен у инвесторов, то  довольно сильно "притуплен".

Рынок офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2005 года.
Интересную статистику приводит Jones Lang LaSalle: около трети москвичей заняты в таких отраслях, которые нуждаются в офисных помещениях. Учитывая высокую централизацию политической и экономической мощи страны в Москве, можно утверждать, что рынок офисной недвижимости - один из самых важных секторов недвижимости в столице.
По оценкам ABN Realty, на рынок офисной недвижимости в течение года будет выведено около 800 тысяч квадратных метров площадей международного класса. Ввод новых офисных помещений класса "А" и "B", по данным Colliers International, в 2005 году составит 600 тысяч квадратных метров. Компания Noble Gibbons прогнозирует ввод в течение года 290 тысяч квадратных метров площадей класса "А" и около 400 тысяч квадратных метров площадей класса "В".
В первом квартале предложение увеличилось, по разным оценкам, на 130-200 тысяч квадратных метров, при этом на долю высококачественных площадей "А" класса пришлось около 35-40%.
Совокупный объем сделок составил, по данным Noble Gibbons, 220 тысяч квадратных метров, что на 60% больше показателя аналогичного периода 2004 года, а по оценкам ABN Realty, объем сделок составил 185 тысяч квадратных метров.
Постоянно растет доля договоров аренды помещений, заключаемых еще на этапе строительства. По информации Noble Gibbons, в первом квартале на долю договоров предварительной аренды в офисах класса пришлось около 45% от общего объема арендованных площадей. Этим, в частности, примечательна сделка между "Вымпелкомом" и компанией "Кьютек": второй по величине российский оператор сотовой связи арендовал сроком на 10 лет здание на пересечении Садового кольца и проспекта Сахарова, которое будет достроено только через год. Аренда делового центра "Wave" ("Волна"), общая площадь которого составляет 20 тысяч квадратных метров, а подземная парковка рассчитана на 113 машиномест, по признанию консультантов Colliers International, стала самой крупной сделкой за всю историю коммерческой недвижимости в России, побив рекорд компании Intel, арендовавшей более 10 тысяч квадратных метров в бизнес-парке "Крылатские холмы".
Наиболее значимые сданные объекты в первом полугодии 2005 года:
Название Адрес Площадь Класс Девелопер
Балчуг-Плаза Садовническая набережная, д.1 31 000 А СТ Балчуг
Central City Tower  Овчинниковская наб., 22 19 000 А -
Жолтовский Дом Моховая ул., 13 15 875 А -
Мерседес-Бенц Плаза Ленинградский проспект, д. 39 15 640 А АСКК-Мерседес
Биснес-Центр на Новолесной - 14 000 А Русь-Импорт-Комплект
Аквамарин Озерковская набережная, д.28, стр.2 13 752 А Строй Инком-К
Аркадия Замоскворечье 38 500 (офисные - 7 843) А -
- Садово-Кудринская ул., д. 31/32 5 252 А -
Якиманка плейс Малая Якиманка, д.22, стр. 2 3 065 А Баупорт
Гименей Б. Якиманка ул., д. 22 2 850 B -
Источник: ABN Realty, Noble Gibbons, Colliers International, Stiles & Riabokobylko

Наиболее значимые сделки в первом полугодии 2005 года:
Арендатор/Покупатель Здание Класс здания Тип сделки Офисная площадь, кв.м
Вымпелком «Волна», Акад. Сахарова пр-т, д.8 А Аренда 14 271
Сбербанк Новослободская ул., д. 16-18 А Покупка 13 009
Конфиденциальный клиент Новослободская ул., д. 16-18; «Башная на Набережной I», здание 2 А Покупка 11 785
Конфиденциальный клиент «Москва-Сити», Краснопресненская наб. А Аренда 8 050
Международный Московский Банк «Central City Tower», Овчинниковская наб., 22 А Аренда ок. 6 600
Северсталь-Транс «Central City Tower», Овчинниковская наб., 23 А Аренда ок. 6 600
Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. ул. Лесная, д.3-9 А Покупка 6 286
Citybank Калужский II И Аренда 5 200
РТКомм 2-я Звенигородская ул., д. 13, стр. 2; «Башня на Набережной I», здание 2 В Аренда 4 760
Citybank Москва-Сити, Краснопресненская наб. А Аренда 4 682
Huawei Бизнес-парк «Крылатские Холмы», здание В, Крылатская ул., 19 А Аренда 4 640
LG Electronics «Капитал Плаза», 4-й Лесной пер., д.4 А Аренда 4 023
Nokia «Капитал Плаза», 4-й Лесной пер., д.4 А Аренда ок. 4 000
Гидромашсервис Чаянова ул., д.7,стр.1 В Покупка 2 484
Douglas Legion I, Большая ордынка, д.40, стр. 5 А Аренда 2 194
IBM «Москва-Сити», Краснопресненская наб. А Аренда 1 998
Colgate Palmolive Бизнес-парк «Крылатские Холмы», здание В, Крылатская ул., 19 А Аренда 1 750
RIGroup Садовая-Черногрязская ул., 22 В Покупка 1 518
Ruhrgas AG «Москва-Сити», Краснопресненская наб. А Аренда 1 241
Nec ул. Маленковская, д.32, к. 3 B Аренда 953
Источник: Colliers International, газета "Бизнес", ABN Realty

По информации Noble Gibbons, в первом квартале на долю офисов класса "А" пришлось 41% всех сделок, а не долю офисов класса "B" - 59% всех сделок, при этом на долю иностранных компаний пришлось порядка 36% всех сделок. Доля иностранных компаний имеет четкую тенденцию к росту: это обусловлено не только выходом на российский рынок представительств мировых лидеров в различных отраслях, но и тем фактом, что многие из российских компаний, которые имеют возможность арендовать высококачественные помещения классов «А» и «А-», проводят региональную экспансию.
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей, остававшийся на протяжении всего прошедшего года на рекордно низком уровне (по данным ABN Realty: в  классе "А" - 3,9%, в классе "В" - 7,2%, правда Noble Gibbons приводит несколько иные данные: в  классе "А" - 3%, в классе "В" - 10%), к концу первого квартале продолжил падение до отметки 3,2% для класса "А" и 6,5% для класса "В" (информация ABN Realty, по данным Colliers, доля вакантных помещений класса "А" составила 2,5%, а класса "В" - 7,5%).
По состоянию на конец мая, по данным Stiles & Riabokobylko, средневзвешенный уровень вакантных площадей опустился до показателя 3,81% (в конце января 2005 года он был равен 5,84%), при этом традиционно, самым низким показателем отличался центральный район столицы. Что характерно, на протяжении последних нескольких лет московский рынок офисной недвижимости находится в категории самых "насыщенных" - его уровень вакантных площадей был самым низким среди европейских стран (по данным Jones Lang LaSalle) - на фоне стагнировавших цен это дает основания полагать, что в самом ближайшем будущем цены очень резко пойдут вверх, а уровень свободных помещений будет увеличиваться и далее.
Большинством аналитиков прослеживается следующая тенденция: компании (преимущественно, российские) со временем «мигрируют» в более высококачественные и бОльшие по размеру помещения, при этом некоторые из них «перепрыгивают» из офиса класса «С» в элитные офисы класса «А». Это объясняется как органическим ростом бизнеса и низкой разницей между ценой офиса класса «А» и «В», так и повышением внимания к работникам и качеству окружающего пространства. Тем не менее, самыми требовательными к рабочему пространству по сей день остаются представительства иностранных компаний.
Арендные ставки
Череда крупных сделок, прошедшая во втором квартале 2005 года привела не только к понижению уровня вакантных площадей (некоторые представители участников данного сегмента рынка даже заявляли, что в секторе офисов класса "А" образовался дефицит), но и увеличила арендные ставки, которые, впрочем, в любом случае имеют положительную тенденцию.
Если в начале года за некий "усредненный" офис класса "А", по данным Stiles & Riabokobylko, просили 550 долларов США без учета НДС и коммунальных расходов, а за офис класса "В" - 400 долларов США на аналогичных условиях, то к концу первого квартала цена поднялась до 600 и 480 долларов США, соответственно (компания Noble Gibbons приводит цифру 675 долларов США за квадратный метр офиса класса «А» без НДС, но включая операционные расходы). Уже к концу мая, арендная ставка для офисов класса "А" перевалила за отметку 620 долларов, а для офисов класса "В" - зафиксировалась на уровне 480 долларов. Таким образом, за пять месяцев 2005 года цены на офисы класса "А" увеличились на 13%, а на офисы класса "В" - выросли на 20%.
По оценкам ABN Realty, ставки аренды в первом квартале составили: для класса "А" - 560-630 долларов США за метр в год; для класса "В" - 300-520 долларов США за метр в год.

Прогнозы
Вторая половина 2005 года будет продолжать начатые ранее тенденции:
• окончание строительства ряда бизнес-центров, что приведет к увеличению предложения, вместе с тем, довольно высок риск, что не все из планируемых к сдаче офисных центров будут вовремя сданы в эксплуатацию;
• увеличение доли сделок предварительной аренды;
• повышение числа сделок, привязанных к "евро";
• активная децентрализация рынка офисной недвижимости (уже сейчас многие направления демонстрируют динамику лучше, чем в том же центральном округе) – некоторые компании – их чисто год от года все больше – предпочитают сэкономить существенные суммы, арендуя офисы в некотором отдалении от центра. По информации Stiles & Riabokobylko, на конец мая Центральный деловой район и в Замоскворечье  стали лидерами по количеству пустующих офисных помещений класса «А» (5,9% и 3,1% соответственно);
• увеличение числа крупных игроков на рынке девелопмента, усиление конкуренции и повышение требований арендаторов и инвесторов помещениям.
• многими аналитиками ожидается стабилизация арендных ставок в летний период из-за "сезона отпусков" и общего снижения деловой активности.
Цены на офисы класса «В», которые в настоящее время зафиксировались на уровне чуть ниже 500 долларов, скорее всего скорректируются вниз – все-таки, такая близость по ставкам для классов «А» и «В» не свойственна российскому рынку. Тем не менее, если некоторые из планируемых к сдаче офисов класса «А» будут задержаны, цены на класс «В» могут продолжить повышающую тенденцию.
Вместе с тем, по итогам года, подавляющее большинство экспертов предрекают как минимум 10% рост ставок относительно уровня начала года.
С другой стороны, ожидается сохранение высокого уровня спроса, который обусловлен в первую очередь высокой деловой активностью в Москве и повышение привлекательности государства для иностранных инвесторов, приход которых сулит повышение спроса, а, следовательно, и увеличение цен на лучшие офисы класса "А" в столице.