Ирина Кис
1 августа 2005

Не секрет, что для потенциального покупателя коттеджа в Подмосковье время, которое придется потратить на дорогу до дома – немаловажный фактор. Однако в последнее время интерес к дальней зоне  - свыше 50 км от МКАД -  все больше растет. В чем же причина?

Второй загородный дом?

Принято считать, что дальняя зона Подмосковья начинается от 50 км от МКАД, куда, как замечает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский, все-таки можно без особых проблем доехать. «То есть самые дальние районы – Волоколамский, Серебрянопрудский – мы вообще не рассматриваем как объект работы», - добавляет специалист. 
Удаленность от цивилизации всегда сказывается на цене: стоимость квадратного метра на сегодняшний день достигает здесь от 20% до 30% от столичной цены. Тем не менее, по словам управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, в последнее время в связи с уменьшением количества свободных участков в пределах 15 км от МКАД , у населения возрос интерес к дальней зоне Подмосковья. «Предложение земли в более отдаленных районах интересно покупателям также с точки зрения размера участков: на рынке ближнего Подмосковья преобладают небольшие земельные участки в среднем по 12-15 соток, а сегодня существует очень большой спрос на участки, значительно превышающие 30-50 соток, - считает эксперт. - Все больше клиентов желают приобрести второй загородный дом с большим участком земли, который рассматривается в качестве дачи и предназначен для отдыха».
По мнению управляющего директора компании «Миэль-Недвижимость» Жанны Щербаковой, в обиходе дальняя зона Подмосковья получила название «дальние дачи» и интерес к этим дачам "за последние несколько лет не просто вырос, но и существенно изменил представления москвичей о данных местностях". Городские и областные власти этот интерес поощряют как могут:  в течение нескольких лет велись существенные финансовые вливания в строительство дорог, усиление коммуникаций, создание необходимой инфраструктуры в ранее «глухих уголках» дальнего Подмосковья и других областей. К примеру,  давно любимы москвичами дачные поселки на берегах Волги в Тверской области – это поселки Борки, Мозгово, Столипино. "И  сегодня становится модным жить в «ближнем» коттедже или особняке рядом с Москвой, а отдыхать  подальше от цивилизации (в 1,5 -2 часах езды от МКАД)", - говорит Ж. Щербакова.  
Повышенный интерес покупателей к дальней зоне Подмосковья отмечает и аналитик отдела загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. Он, правда, считает, что в большей мере это относится к Новорижскому направлению, и находит этому следующее объяснение. «Представьте себе, что ваша загородная резиденция находится в 15 километрах езды по Ленинградскому или Ярославскому шоссе, - говорит специалист - Казалось бы, вы должны добираться до своего дома за очень небольшое время. Но на практике это не совсем так. Пропускная способность вышеупомянутых трасс такова, что в самые неудачные дни на дорогу приходится тратить несоизмеримое с километражем количество времени, да и средняя скорость движения по данным шоссе относительно невелика. То же самое, хотя и в меньшей степени, можно сказать и про престижное Рублёвское направление. И в сравнении с Новорижским шоссе вышеупомянутые трассы проигрывают практически по всем параметрам, поэтому мы считаем вполне обоснованным выделять именно такую характеристику, как «время в пути», а не пресловутый «километраж». Судите сами – 50-60 км по Новой Риге преодолеваются в среднем за то же время, что и 15-20 км по остальным направлениям, близким к нему по основным параметрам – вот простое объяснение роста популярности «новорижского дальнего Подмосковья».
Транспортная доступность, великолепная природа северо-запада Московской области и наличие «большой воды» - Истринского водохранилища – вот залог роста популярности загородной недвижимости «дальней» Новой Риги», - подчеркивает Иван Воробьев.
По мнению же аналитиков Penny Lane Realty, несмотря на то, что на сегодняшний день ощущается реальный дефицит участков в пределах 10-15 км зоны по престижным направлениям, у Penny Lane Realty еще не было клиента, который, обращаясь в компанию, просил бы «что-нибудь подальше от Москвы». Более того, транспортная доступность становится настолько важной характеристикой, что повышает стоимость объекта значительно. В большинстве случаев, клиенты же находят индивидуальный компромисс между ценой и удаленностью от МКАД.

Преимущества и недостатки

Преимуществами этих мест, по мнению заместителя генерального директора компании «Новый город»Александра Гениевского, является то, что экология и рекреативность тут уже близки к безупречным. «Здесь действительно и чисто, и красиво, - считает специалист - Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких тенденциях я не могу – там строятся и сверхдорогие коттеджи, особенно в местах на воде, и сравнительно недорогие дома за $120 тысяч, и некая «золотая середина» по $400-500 тысяч. Что в итоге окажется наиболее востребованным – покажет время». Самыми интересными местами в дальнем Подмосковье, по словам Александра Гениевского, являются места на воде – «окрестности Истринского водохранилища, Рузского, Икшинского. Туда ехать от МКАД в пределах часа – если трасса относительно свободна. Также интерес представляет окрестности Звенигорода, и Калужская («Шишкин лес») и Киевская (Новоглаголево, Селятино и Рассудово) трассы. Т.е. начиная от 20-25 км (где заканчивается средняя зона) до 50-80», - замечает специалист.
По мнению Жанны Щербаковой, наибольшей популярностью у покупателей сегодня пользуются районы Завидово, Конаковское, а также Можайское водохранилище, дальние берега Истринского водохранилища, берега Волги и Оки. «Все эти места интересны наличием так называемой «большой воды», нетронутой природы с  сосновыми борами, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами, - говорит эксперт. - Экология здесь разительно отличается от  ближайшего Подмосковья: жителей привлекают густой пьянящий воздух, чистейшие водоемы. Кроме того, от поселков до Москвы проложены отличные скоростные автомагистрали».
Похожей точки зрения придерживается и Марина Маркарова, которая считает, что из поселков со значительной удаленностью от МКАД наибольшим спросом пользуются комплексы, расположенные на берегу крупных водохранилищ с собственными яхт-клубами и эллингами. «По данным дистрибьюторов, занимающихся поставками и продажей яхт, в течение последних нескольких лет в России идет стабильный рост спроса на яхты, - отмечает Марина Маркарова - Это свидетельствует о том, что спрос на поселки с собственными яхт-клубами и дальше будет расти, а данный сегмент коттеджных поселков успешно развиваться. Сейчас растет спрос на поселки, расположенные вблизи крупных водоемов по таким направлениям как Дмитровское, Пятницкое, Осташковское, Новорижское шоссе, - добавляет специалист - Стоимость участков в данных поселках в первую очередь  зависит от удаленности от МКАД. В пределах 20 км от МКАД участок в коттеджном поселке будет стоить от $10 000 до $20 000 за сотку. Как правило, это поселки, расположенные на Дмитровском и Осташковском шоссе. В поселках с удаленностью более 40 км от  МКАД участок стоит от $3000 до $15000. Это в основном поселки, расположенные по Пятницкому и Новорижскому шоссе».
По словам Ивана Воробьева, рынок земельных участков рассматриваемой области перспективен в основном своими природными ресурсами и полным отсутствием вредных производств. «Не стоит также забывать и об уже не раз упомянутой высокой транспортной доступности региона, - замечает эксперт - Но главной и весьма заманчивой для некоторых потребителей особенностью рынка земли дальнего Подмосковья является дешевизна землеотводов, находящихся на действительно большом (от 100 км) расстоянии от МКАД. Здесь сотка земли может стоить 500 долларов, и вполне реально купить себе несколько гектаров земли, и построить своё «дворянское гнездо».
В компании Penny Lane Realty замечают, что основные плюсы зоны дальнего Подмосковья - это кристально чистая экология и относительно низкие цены, однако существуют значительные минусы, среди которых отсутствие развитой инфраструктуры, и большое количество времени, затрачиваемое на дорогу.
Среди недостатков Александр Гениевский выделяет то, что земли в этой зоне остается еще достаточно много, но она сложна в освоении. «Нет центральных коммуникаций – соответственно, их строительство ведет к дополнительным тратам, - подчеркивает специалист - Хорошая дорога, достаточные мощности воды, электричества, канализации, газа – все это является основными ограничениями». По мнению Марины Маркаровой, у застройщиков, которые осваивают Дальнее Подмосковье, из-за значительной удаленности коттеджных поселков могут возникать следующие проблемы: проблемы с подведением коммуникаций, плохие подъездные пути, а также проблемы с организацией охраны поселка.

Что и почем

Сами «дальние дачи» по словам Жанны Щербаковой обычно представляют собой зимние коттеджи из бревна или бруса, реже кирпичные: экология, по мнению большинства хозяев таких домов, должна быть во всём. «Земельные участки, как правило, позволяют  дать волю фантазии владельца, - замечает эксперт - Поскольку земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях пока еще стоит очень дешево, сегодня есть возможность приобретения очень крупного надела для строительства «дальней дачи»: 1-5 га и более. При этом предложений участков менее 50 соток на этом рынке практически нет.
Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества». Кроме того, дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства «дальних дач» категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство, - добавляет Жанна Щербакова. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50-500 до $2000-3500. «Все эти факторы влияют на стоимость домовладения в целом, - подчеркивает специалист - Современную «дальнюю дачу» можно купить в среднем за $35-160 тысяч. Впрочем, цена такой усадьбы может достигать до $500 тысяч».
По мнению Марины Маркаровой, в качестве примера можно привести следующие поселки: «Рузские просторы», который находится в 109 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь поселка составляет 82 га, там планируется построить 200 домов, уже сегодня предлагаются участки от 20 до 100 соток без подряда. Стоимость участков варьируется от $5000 до $15000 за сотку. В рамках инфраструктуры планируется построить яхт-клуб, эллинг, пляж, спортивно-развлекательный центр. Другой интересный проект – поселок «Сосновый берег», расположенный в 42 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Площадь поселка составляет 8,3 га, он разбит на 16 участков площадью 50-52 сотки. Стоимость участков варьируется от $3000 до $5000 за сотку. Инфраструктура: яхт-клуб, эллинг, пляж, спортивные площадки. Коттеджный поселок «Прибрежное» находится в 60 км от КМАД по Пятницкому шоссе. Площадь поселка составляет 8 га, планируется построить 55 домов, предлагаются участки по 10-15 соток. Стоимость земельных участков составляет от $5500 до $6000 за сотку. Инфраструктура: лодочный причал, пляж, общественный центр.
Говоря о ценах на объекты недвижимости рассматриваемого сегмента рынка, Иван Воробьев считает, что следует разграничить сами эти объекты. Например, цены на дома в коттеджных посёлках на берегу Истринского водохранилища будут значительно отличаться от цен на земельные участки «в поле». «Стоимость одного коттеджа у «большой воды» Новорижского направления примерно в два раза выше, чем у коттеджа в посёлке, расположенном на почтительном расстоянии от водохранилища, - подчеркивает специалист - Так, дом в посёлке без леса и воды стоит порядка $200-$250 тысяч, а аналогичный коттедж около водного пространства – от $350 тысяч. Всё это относится исключительно к домам на территории организованных коттеджных посёлков, отдельно стоящие же дома намного дешевле. Цены на земельные участки колеблются в пределах от $1200 за сотку за необработанный и часто даже неогороженный и до $7 тысяч – в благоустроенных коттеджных посёлках».