Ирина Кис
13 сентября 2005

Не секрет, что недавно принятый закон о долевом строительстве сильно взбудоражил столичный рынок недвижимости. Практически все участники рынка были едины в мнении, что после этого закона цены на новостройки «взлетят» вверх, а объемы строительства сильно сократятся. Сегодня, по прошествии некоторого времени действия этого закона, уже можно подводить некоторые итоги.

По словам первого заместителя генерального директора ЗАО «Корпорации МИАН» Дмитрия Кузнецова, летом на рынке первичного жилья наблюдалась некая стабильность. «Несмотря на наличие такого фактора как сезонность, снижения стоимости  квадратного метра в новостройках не наблюдалось, - отмечает эксперт - Это можно объяснить уменьшением количества ликвидных предложений по причине последних изменений в законодательстве (вступление в силу закона о «Долевом участии» 1 апреля 2005 года). Однако спрос по-прежнему остается большим. Это связано с тем, что в последнее время увеличилось количество покупателей, пользующихся программами ипотечного кредитования». Похожего мнения придерживается и маркетолог корпорации «Инком-Недвижимость» Ирина Егорова, по словам которой с начала 2005 года во всех сегментах наблюдается положительная динамика роста цен. «Спрос до сих пор превышает предложение, поэтому все удачные проекты, существующие на рынке новостроек, находят своего покупателя. При сохранении стабильной экономической ситуации, до конца 2005 года можно прогнозировать рост цен на 1,5 – 2% в месяц», - подчеркивает специалист.

Элитная недвижимость

По мнению управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, в первом полугодии 2005 г. спрос на элитную недвижимость распределился по районам ЦАО почти равномерно, с разницей в 1-3 %, за исключением Остоженки: спрос на этот район был ниже всего и составил 12%. Это, поясняет специалист, связано с ощутимым недостатком мест для застройки в данном районе, однако это не означает, что Остоженка теряет свою привлекательность. Не стоит забывать и об отложенном спросе на другие районы. Он возникает тогда, когда совершается покупка квартиры на стадии проектирования дома.

Руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Максим Токарев, считает, что в сегменте элитного жилья сейчас очень активно продвигаются Патриаршие пруды. «В районе Козихинских переулков строится целый комплекс, который называется «Квартал на Патриарших». Строительство ведет компания Strabag. Цена начинается от $6000 за кв. м и доходит до $12 тысяч, - добавляет эксперт - Также заявлены достаточно интересные проекты в Замоскворечье – в Руновском переулке. По-прежнему большое внимание привлекает Золотой Остров, хотя его освоение только начинается. Интересная Плющиха – точечная застройка в 7-м Ростовском переулке, в районе Неопалимовского и Земледельческого».

По мнению Марины Маркаровой, предложение элитной недвижимости в первом полугодии 2005 г. также равномерно распределилось по районам ЦАО, за исключением Чистых Прудов и Арбата (10 и 14% соответственно против 18-20% по остальным районам). «Очевидно, что предложение элитной недвижимости в районе Остоженки, Тверской и Замоскворечья превышает спрос, - подчеркивает специалист - В районе Чистых Прудов напротив спрос значительно превышает предложение. Здесь ощущается нехватка новостроек, и практически нет вторичного рынка объектов. Изношенный жилой фонд, но с хорошим ремонтом стоит неоправданно дорого. Чистые пруды обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки». По словам Марины Маркаровой, пик развития района придется на 2005-2006 год. Именно в следующем году на рынок выйдет первый элитный квартал – резиденция «Чистые пруды», общей площадью более 22 000 кв.м., рассчитанная на 30 собственников. «По нашим прогнозам к концу 2005 года предложение будет превышать спрос во всех районах. Что касается структуры предложения квартир в районах за пределами Садового кольца, то она схожа со структурой спроса. Явное лидерство Юго-Западного и Западного округов сохраняется. Предложение по Северо-западному и Северному административным округам небольшое», - добавляет специалист.

По данным компании Blackwood, с первого квартала 2005 года цены на элитное жилье возросли в среднем на 3-5%. Это связано в первую очередь с начинающимся дефицитом земли под строительство объектов в центре Москвы. Застройщики повышают цены на квартиры еще и под влиянием Закона об участии в долевом строительстве, дабы обезопасить себя от возможных финансовых потерь. По прогнозам к концу года стоимость квадратного метра элитного жилья возрастет еще на 5-7%. Третий и четвертый кварталы текущего года ознаменуются выходом новых объектов на рынок, который, возможно, с небольшим запозданием, но среагирует на них, и цены медленно поползут вверх. На формирование стоимости повлияет и тот факт, что появлением в каком-либо районе новой элитной новостройки, в общем, повышает привлекательность этого района, вследствие чего неуклонно начинают расти цены на квартиры в окружающих новый объект домах.

Прогнозируя развитие ситуации на рынке элитной недвижимости Максим Токарев считает, что перспективы здесь не самые благополучные. «Строительных площадок становится все меньше. То, что сейчас осваивается на Патриарших – это практически последние свободные места в том районе, - подчеркивает эксперт - Если же брать старые дома и ставить их на реконструкцию, то жильцы, как правило, в высшей степени неохотно выезжают из своих квартир. Из-за этого стоимость проекта резко возрастает, и найти желающих проинвестировать проект сложно. И поэтому вряд ли можно ожидать, что в ближайшее время в Центре появится еще что-то очень интересное».

Бизнес и эконом класс

Ирина Егорова считает, что по итогам августа показатели прироста стоимости квадратного метра по г. Москве впервые за 2005 год приблизились к отметке 2% и по итогам августа составили 1,9%. «Вероятнее всего, такая повышающая тенденция будет сохранена до конца 2005 года, - добавляет специалист - По данным Департамента новостроек, в августе наибольшим спросом пользовались квартиры бизнес-класса в Западном административном округе и новостройки в новом районе Кожухово в Восточном административном округе. В районе Кожухово развёрнута самая крупная строительная площадка в Москве: до конца года здесь планируется ввести 420 000 кв. м. жилой площади».
         
Директор управления маркетингом агентства недвижимости «Домострой» Елена Комова добавляет, что на рынке новостроек жилой недвижимости эконом класса и бизнес - класса г. Москвы наблюдается медленный, но верный рост цен. «В среднем в летний период цены увеличивались на 1,5 -2% ежемесячно, - отмечает эксперт - Тенденция одна – чем выше стадия строительства объекта, тем выше цена за квадратный метр на данный объект, поэтому по-прежнему выгоднее покупать квартиры на начальной стадии строительства, тем более что новое законодательство стоит на  защите интересов именно покупателей (или долевых инвесторов)». Еще одна тенденция, как замечает Елена Комова, заключается в том, что в последнее время наблюдается снижение динамики выхода на строительные площадки новых объектов. «Объем предложения сократился на 30%, - подчеркивает эксперт - Что касается спроса на объекты жилой недвижимости в новостройках, то он стабилен. Например,  по объектам бизнес - класса в летний период мы наблюдаем динамику продаж, выше весеннего периода 2005 года на 40%».

По данным компании Blackwood, в структуре спроса по районам, находящимся за пределами Садового Кольца, с явным преимуществом лидируют Юго-Западный и Западный округа столицы. «Эти районы Москвы являются очень привлекательными для строительства жилья бизнес-класса, что объясняется благоприятной экологической ситуацией ЗАО, - добавляет Марина Маркарова - В связи со специфичной розой ветров в городе Москве, большинство ветров дуют с запада и севера-запада на юг, поэтому этой район исторически наименее был подвержен застройке промышленными предприятиями. Не стоит забывать, что Западный и Юго-Западный округа исторически имели сложившийся спрос, который в большей степени приходился на Олимпийскую деревню, считавшуюся издавна крайне престижным местом для проживания, поэтому в этих районах сейчас появляется много качественных и дорогих объектов бизнес-класса». По словам Марины Маркаровой, северный округ в первом полугодии пользовался наименьшим спросом. «В целом пока нельзя говорить о смещении спроса из центра Москвы, так как на его долю по-прежнему приходится наибольшее число заявок – 60 %. Однако в связи с появлением объектов класса «А» за Садовым кольцом не исключено, что в будущем спрос на недвижимость за пределами ЦАО возрастет», - полагает эксперт. 

Дмитрий Кузнецов добавляет, что из-за того, что в Москве осталось очень мало свободных площадей, застройка приобретает точечный характер. Новые микрорайоны возводят или на территориях, отданных под реконструкцию, или на площадях, с которых вывели промышленные предприятия. Массовая застройка ведется и в районах Москвы, расположенных за МКАД - Кожухово, Солнцево. Одни из последних комплексных строек Москвы расположены в Очаково, в районе Волгоградского проспекта. На сегодняшний день к лидерам по количеству новостроек можно отнести Юго-Западный, Северный, Западный округа.

По данным агентства недвижимости «Домострой», наибольшее число новостроек бизнес-класса строится сегодня в ЮЗАО, САО, СЗАО г. Москвы, обычно строительные площадки расположены ближе к  ТТК, тогда как новостройки эконом класса сконцентрированы по ЮВАО, ВАО г. Москвы от ТТК до МКАД. «Вообще если говорить о расположении домов, то дома эконом-класса находятся ближе к МКАД», - добавляет Елена Комова. На сегодняшний день, по словам эксперта, жилые новостройки эконом-класса в Москве находятся в ценовой категории до $1800  за кв. м., а жилые новостройки  бизнес класса в Москве находятся в ценовой категории от $1800 за кв. м до $3200 за кв. м. «Следует отметить, что цена квадратного метра – это показатель, отражающий  такие характеристики объекта, как месторасположение дома, тип дома, планировочные решения квартир и, конечно же, инфраструктура дома», - подчеркивает Елена Комова. По мнению Дмитрия Кузнецова, в данный момент цена квадратного метра в квартирах эконом-класса может достигать $2 тыс., а диапазон цен на квартиры бизнес-класса могут варьироваться от $2 000 до $4 000. Прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости в сегментах бизнес- и эконом-класса, специалист отметила, что первое время будет наблюдаться рост цен и снижение количества предложений, то есть продолжение текущей тенденции, которая обеспечивает рост цен в среднем на 1%-2% в месяц.

В ближайшем будущем…
 
Прогнозируя, Дмитрий Кузнецов отмечает, что в ближайшее время будет дорожать элитное жилье, которое строится в данный момент. «На недвижимость эконом- и бизнес-класса мы ожидаем повышения цен на 2-2,5% в месяц, - добавляет эксперт - Создание рынка доступного жилья идет «полным ходом». Налицо явная тенденция к стабильному, хоть и не такому быстрому как несколько лет назад, удорожанию квадратного метра. Основная причина в том, что платежеспособный спрос на предложения в сегменте новостроек по-прежнему намного обгоняет темпы строительства». Специалист также добавляет, что активный рост покупательских способностей вызван, в том числе и более активной популяризацией программ ипотечного кредитования. Благодаря этому на фоне удорожания конечной стоимости квадратного метра, все же жилье становится доступным для более широкого круга потенциальных покупателей. «Кроме того, застройщики сами получают одобрение банков на свои объекты и во многом упрощают и ускоряют процесс получения ипотечного кредита, - считает эксперт - В целом, можно сказать, что за последнее время жители Москвы и области стали более спокойно относиться к «жизни в кредит». А программы ипотечного кредитования более востребованы покупателями недорогого жилья в Московской области».