Ирина Кис
19 сентября 2005

Наверно, не будет преувеличением сказать, что сегодня Болгария переживает свой расцвет. Помимо того, что летом туда каждый год приезжают отдыхать туристы со всех концов света, сегодня в Болгарии наметилась еще одна тенденция. Многие успешные люди приобретают там недвижимость. И это неудивительно. Страна обладает всеми качествами для того, чтобы проводить там не только несколько летних месяцев, но и жить круглый год.

Сегодня весьма выгодно вкладывать деньги в болгарскую недвижимость. На рынке болгарской недвижимости наблюдается устойчивое развитие. Инвестиционная ситуация здесь благоприятна. Затратив сегодня средства на приобретение квартиры, виллы или земельного участка на побережье Болгарии, инвестор может получить прибыль до 100 %, перепродав свою собственность позже. По прогнозам аналитиков, размер прямых иностранных инвестиций в 2005 г. составит 2 100 млн. евро, из них - инвестиции в недвижимость достигнут уровня 200 млн. евро.

Визитная карточка

Болгария – очень древнее государство, расположенное в северо-восточной части Балканского полуострова и имеющее исключительно богатую историю. В этой небольшой стране, расположенной на пороге Европы и Азии, оставили свой след практически все великие культуры древности, фракийцы, греки, римляне, византийцы, Османская империя. С точки зрения географического местонахождения, Болгария больше чем соседние ей страны заслуживает название балканской страны, т.к. через ее территорию проходит Старая Планина «Балкан» (старое название Хемус, слово «Балкан» на болгарском часто обозначает любую гору).

На севере Болгария граничит с Румынией (длина границы 608 км), на западе - с Сербией и Черногорией (318 км), а также с Македонией (148 км), на юге - с Грецией (494 км) и Турцией (240 км). На востоке страна омывается Черным морем. Общая протяженность границы 1 881 км, длина береговой линии - 354км. По территории страна сопоставима с Англией, общая площадь страны- 110 912 кв. км (площадь суши- 110550 кв. км). Значительную часть территории занимают горы и холмы. В центре страны расположены Балканские горы, которые тянутся с северо-запада до Черного моря. На юге находятся горы Родопы, на юго-западе - горы Рила с самой высокой точкой страны горой Мусала (2 925 м). Между южным склоном Балкан и Родопами простирается долина реки Марица. Ближе к востоку находится еще несколько долин. Главная река Болгарии - Дунай, который протекает по границе с Румынией.

Форма государственного управления Болгарии - президентская республика. Страна разделена на 9 областей, столица страны София имеет статус области. Независимость Болгария получила 22 сентября 1908 г. от Оттоманской империи. Национальный праздник - 3 марта - День освобождения Болгарии от турецкого ига (1878). Глава государства - президент, исполнительная власть принадлежит также Совету Министров во главе с премьер-министром. Законодательная власть представлена однопалатным парламентом - Народным собранием. В стране насчитывается около 80 партий и политических движений, среди которых наиболее крупными являются Союз демократических сил, Болгарская социалистическая партия, Народный союз, Движение за права и свободы.

Население Болгарии составляет около 8 млн. человек. Средняя плотность населения около 80 человек на кв. км. Самая крупная этническая группа - болгары (85%), в стране живут также турки (9%), цыгане, армяне, русские, греки. Официальный язык болгарский, распространен также турецкий язык. Большинство болгар исповедуют православие (болгарская православная церковь - 85%), есть также мусульмане (13%), незначительная часть - католики (0,5%), иудеи (0,8%) и протестанты.

Болгария расположена в зоне умеренного континентального климата и частично в зоне, переходной к средиземноморскому климату. Большое воздействие на погоду оказывают ветры западного направления. Вследствие этого смягчающее влияние Черного моря, особенно зимой, распространяется только на узкую (20-40 км) прибрежную полосу. Наступление засухи в важнейших сельскохозяйственных районах иногда связано с сухими, горячими юго-западными ветрами. Болгария - самая южная из европейских стран, которую пересекает нулевая январская изотерма. Средняя температура самого теплого месяца - июля в пониженных районах страны 23-25'С. В среднем за год на территории Болгарии выпадает около 650 мм осадков, но этот показатель варьируется в зависимости от района страны, что обусловлено, прежде всего, особенностями рельефа. В высокогорных районах выпадает 1 000-1 200 мм осадков, а на Дунайской равнине и Верхнефракийской низменности - не более 500-600 мм.

Десять "за" и ни одного "против"

Как известно, при инвестировании в зарубежную недвижимость следует учитывать целый ряд факторов: динамику изменения цен на недвижимость, политическую и экономическую стабильность, возможные риски, а также стоимость и сложность (либо простоту) процедуры покупки и т. д. Если рассматривать Болгарию с этих позиций, то можно выделить несколько преимуществ, благодаря которым страна сегодня очень привлекательна для инвестиций в недвижимость:

1. В стране отсутствуют серьезные адаптационные барьеры для россиян. Болгары традиционно доброжелательно относятся к русскоязычным. Болгария приветствует иностранные инвестиции, ориентированные на экспорт, тем более в страны СНГ и Россию.

2. После долгих лет стагнации, страна создает новую инфраструктуру с помощью Европейского союза. После присоединения к этой организации в 2007 г. экономика и рынок недвижимости будут процветать. По прогнозам специалистов, рост цен на недвижимость составит 20-40 % в год.

3. Недвижимость у моря в туристической зоне всегда может приносить доход при сдаче в аренду. На собственном «курортном местечке» можно зарабатывать - сдавая апартаменты в аренду во время своего отсутствия, собственник может возвращать себе по 2,5% стоимости квартиры в месяц.

4. Инфраструктура развивается и скоро Болгария станет курортом европейского уровня во всех смыслах этого слова, включая цену на недвижимость, поэтому инвестиции на этом периоде наиболее выгодны.

5. Застройщиками предлагаются весьма выгодные условия по рассрочкам и оплате, качество на уровне. К тому же, очень часто сам же застройщик и организовывает коммерческую эксплуатацию жилых квартир в комплексе.

6. Развитая банковская система: 70 % из всех ее активов принадлежат таким мировым лидерам, как Citibank, RaiffeisenBank, INGBank, So-cieteGenerale, BanqueNational deParis, NationalBank of Greece UniCredito Italiano, и другие.

7. Низкие ставки на ипотечные кредиты местных банков - от 6,5% в отличии от ситуации в России (здесь банки предоставляют от 10-18%). 2004 г.стал знаковым для ипотечного кредитования. Банки наперегонки снижают проценты. Ожидается, что в этом году ипотечные кредиты продолжат свое благоприятное развитие. Известно, что одним из основных аргументов в пользу неизбежного роста цен приводят ипотеку. Кредитование увеличивает платежеспособный спрос, однако существенно этот фактор будет влиять на рынок только при условии массовости ипотеки.

8. Увеличение альтернативных форм финансирования покупки недвижимости:
Наличие Законодательства в области инвестиционных компаний - REIT (Real Estate Investment Trusts). В 2004 году появились первые болгарские финансовые фонды, к стране уже присматриваются крупнейшие европейские финансовые гиганты, которым после вступления в ЕС будет позволено инвестировать в Болгарию.

9. В Болгарии стабильно развивается рыночная экономика (средний темп роста ВВП больше 4 % в год, уровень инфляции страны за 2004 г.- 6.1 %, экономический рост за тот же период - 5.5%). Национальный режим для иностранных фирм - юридически вполне достаточная гарантия для беспрепятственного осуществления инвестиций, их защиты и получения надежного дохода без всякого вмешательства государства. Полученную прибыль легко перевести за рубеж после уплаты налогов.

10. В стране - выгодный налоговый режим (налог на прибыль и НДС): ставки - одни из самых низких в Центральной и Восточной Европе. При реинвестиции прибыли ставка налога равна 0 % (с 2002 года). В стране не существует ретроактивного налогообложения. Подписаны 42 договора о взаимной защите и стимулировании иностранных инвестиций и об избежание двойного налогообложения, что обеспечивает беспрепятственный трансферт средств, при минимальных издержках.

Как купить?

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями.
Что касается квартир, то их может приобретать как юридическое, так и физическое иностранное лицо. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «попадающая» под квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и является условным понятием. Законодательство не запрещает регистрировать фирму по адресу квартиры и использовать ее в качестве офиса. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи квартиры в наем.

Иностранные покупатели могут стать владельцем виллы или коммерческого объекта в Болгарии. Причем владелец может быть физическим или юридическим лицом. Однако тут есть одна деталь, которую необходимо знать, перед тем как вложить деньги именно в виллу. Землю, находящуюся под зданием и прилегающий участок – продавать физическим иностранным лицам законодательно запрещено. Однако при покупке виллы никто и ничего не помешает вам оформить длительную аренду, срок которой неограничен. Минимальный срок – 4 года. При продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае: при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество подписывается у нотариуса, отвечающего за тот район, в котором расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный Регистр Недвижимого Имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии «тяжестей» объекта, т.е. о его «чистоте». В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо - должен предоставить копию загранпаспорта и доверенность на лицо имеющее статус долгосрочного пребывания в Болгарии, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц. Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Еще один интересный момент – в отличие от российской действительности в Болгарии квартплата не существует.

Что купить?

Конечно, наибольшей популярностью среди иностранных инвесторов безусловно пользуется побережье - курорты Солнечный берег, Златни пясъци, г. Варна и Бургас. Однако ввиду небольшой территории страны, возникает вероятность сильной перенасыщенности этих районов. Сейчас интересы на черноморском побережье направлены к его Северной части (Крапец, Дуранкулак). В этом районе сосредоточено большое количество огромных, еще неразработанных пляжей, что позитивно влияет на чистоту морской воды. При этом цены на землю в данном районе начинаются с 10 евро/кв.м. Также инвесторов привлекает и южная часть побережья (Лозенец, Синеморец, Варвара, Резово). Основными достоинствами этого района являются чистая экология, более теплый и мягкий климат, близость к горам Странджа, которые также притягивает в этот регион любителей охоты. Цены на земельные участки составляют от 20 до 50 евро/кв.м.

На втором месте по популярности горнолыжные курорты в южной части Болгарии - в горах Родопи и Рила. Курорты Пампорово и Боровец обладают прекрасной туристической инфраструктурой по всем европейским стандартам. Город Банско за 2 года стал одним из наиболее известных зимних курортов. Цены здесь сильно приближаются к европейским. От 100 евро/кв.м. за земельный участок, от 400 евро за кв/м вторичного жилья, от 1200 евро за кв/м нового строительства. В последнее время наблюдается тенденция перемещения интереса инвесторов от основных курортов на побережье или горах к более укромным, еще неразвитым местам Болгарии.

Все сильнее внимание иностранных инвесторов акцентируется на районы с минеральными источниками. В Болгарии 800 мин. источников, большинство из которых еще неразработанные и неразвитые. Цены в этих районах еще низкие в отличие от районов с оформленной инфраструктурой. В Павел Баня, Шипково, Баня, Добринище, Костенец, Хисаря, Сандански, Девин и многих других местах цены на зем.участки начинаются с 20 евро/кв.м. В последнее время началось бурное развитие территорий в районах Центральных Балкан (горы Стара планина), Родопах, Рилы, Странджа и др., и именно поэтому стоимость недвижимости здесь также растет. Небольшие городки в горах очень притягательны для истинных ценителей тишины, спокойствия, чистого воздуха и здорового образа жизни. Аналитики прогнозируют, что в 2005 г. именно здесь сосредоточится третий бум иностранных инвестиций.