Ирина Кис
27 сентября 2005

Как все начиналось

По мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, причины появления гостиничного сервиса вполне закономерны. «Ещё полвека назад любители загородной жизни строили себе деревянные дачи на нескольких сотках, взращивали огороды и пили чай на веранде, - отмечает специалист - Когда началось масштабное коттеджное строительство, и появились компании, занимающиеся управлением недвижимости, жители поселков были избавлены от самых банальных забот по дому, таких как вывоз мусора, стрижка газона и прочее. Поэтому появление на рынке загородных курортов, которые предлагают своим покупателям гостиничный сервис, стало следующим этапом в максимальном приближении жизни за городом к настоящему курортному отдыху». Михаил Макушин, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город», отмечает, что появление и популярность гостиничного сервиса объясняется тем, что мы привыкли отдыхать в санаториях и домах отдыха. Для многих это привычно, удобно и комфортно.

Похожей точки зрения придерживаются и специалисты компании «Парк Групп», которые считают, что сегодня на рынке коттеджного строительства  сложилась ситуация, когда девелоперы и собственники земельных участков воздерживаются выходить с новыми предложениями на рынок. По словам аналитиков компании «Парк Групп», интересно отметить, что ситуацию, аналогичную сложившийся сегодня на земельном рынке Подмосковья, совсем недавно можно было наблюдать в Австрии, Германии и даже  Швейцарии, то есть в европейских странах, имеющих крайне ограниченный (или вообще отсутствующий) доступ к морю. И, как следствие, - отсутствие «раскрученных» национальных морских курортов. Сочи ввиду небольшой территории побережья в этом смысле не может являться полиативой. В тоже время современный потребитель, проживающий в средних широтах, испытывает потребность в курортах и высококлассном гостиничном сервисе, услугами которых пользуется в среднем не более 1-2-х раз в год. Для решения этой проблемы девелоперы германо- и франкоязычных стран нашли неожиданный и очень интересный выход из этой ситуации, заключающийся в строительстве искусственных «курортов» в непосредственной близости от крупных городов.

Европейским лидером, как отмечают аналитики «Парк Групп», этого рынка является завоевавшая огромную популярность международная сеть курортов «Centerparcs», клиенты которой имеют возможность  арендовать как  краткосрочно, так и долгосрочно бунгало на 2, 4, 6, 8 или 12 мест или апартаменты, площадью от 40 до150 метров, а также кемпинги и шале. В инфраструктуру парков входят аквапарки, закрытые и открытые бассейны, возможности для различного вида рыбалки, рестораны, магазины, развлечения для детей. Другая альтернатива - строительство  апартаментов и отдельно стоящих домов, предназначенных для продажи на территории уже существующих гостиничных комплексов. Самый яркий пример – политика гостиничной сети Хилтон, уже создавшей в Европе для этих целей новый бренд – Хилтон Резиденс. Суть модной концепции состоит в строительстве жилья на продажу либо аренду в специально создаваемой для этого зоне отдыха.

Гостиничный сервис vs коттеджный поселок

Основные отличия загородных сервисов от коттеджных поселков, по мнению Михаила Макушина, заключаются в том, что, во-первых, это в большей степени сезонное проживание, а во-вторых, это полный комплекс услуг. Александр Вековшинин, эксперт отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость», отмечает, что в загородных сервисах предполагается та же полноценная городская жизнь, но загородом в красивом подмосковном месте, не лишенном основных атрибутов инфраструктуры, - подчеркивает специалист - Проще говоря, жизнь в этих загородных сервисах предполагает отдых, а не занятия на земельных участках коттеджного поселка. «Именно стиль жизни и является, на мой взгляд, основным отличием между современным коттеджным поселком и подобным загородным сервисом», - добавляет Александр Вековшинин.

По словам Марины Маркаровой, как правило, в организованном коттеджном поселке в эксплуатационные расходы входит: охрана поселка, поддержание мест общего пользования в надлежащем порядке, уборка общественной территории, в том числе дорог, вывоз бытового мусора и обслуживание коммуникаций поселка. «Под гостиничным сервисом подразумевается более широкий спектр услуг, - подчеркивает специалист - Это абсолютная забота о жителях поселка, создание гостиничного комфорта в течение круглого года жизни загородом, а не на срок короткого пребывания. Гостиничный сервис предполагает уборку дома, отвоз белья в прачечную, мытье окон, доставку еды на дом, даже выгул домашних животных! Т.е. полностью снимает с плеч хозяина бытовые хлопоты».

Например…

По словам Александра Вековшинина, на сегодняшний день в Подмосковье таких загородных проектов существует не более 2-3. «Определение «курорт» не совсем подходит для этих загородных сервисов, так как проекты представляют собой малоэтажную застройку трёх-пятиэтажными домами, квартиры в которых оформляются в собственность, а компания-застройщик в дальнейшем берет на себя обязательства по эксплуатации инженерных сетей и обслуживанию инфраструктуры, - отмечает специалист - Скорее всего, этот термин использован для привлечения покупателей». Александр Вековшинин считает, что если говорить, например, о таком проекте как «Vitro Village», то, «насколько мне известно, они уже дважды меняли проект, но все равно вряд ли справятся с заявленной инфраструктурой, - отметил эксперт - Бассейн, спортивный комплекс, магазины и т.д. – все это требует окупаемости, т.е. как минимум должно быть 300 квартир, проект рассчитан на 250, и при этом необходимо учитывать основной состав жителей, пользующихся услугами. Однако стоит отметить, что «Vitro Village» находится в очень красивом месте, что, безусловно, является большим плюсом».

Марина Маркарова отмечает, что сейчас разрабатываются концепции создания и развития целых курортных районов в Подмосковье. «Например, ИК "Вашъ финансовый попечитель" планирует в будущем сделать из Рузского района курортную зону с развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой и зонами отдыха, - добавляет эксперт - В рамках проекта предполагается построить лыжный курорт со 150-метровым перепадом, два пятизвездных отеля с полями для гольфа, бизнес-центры и сафари-парк. Также на рынке загородной недвижимости стали появляться проекты курортных поселков. Например, поселок "Vitro Village", который расположен в 38 км от МКАД по Калужскому шоссе. Проект предполагает строительство 7 жилых корпусов в общем на 50 апартаментов и развитую инфраструктуру, которая будет включать спортивный комплекс, бассейны, супермаркет, детский сад и школа, рестораны, бильярдный зал и т.д».

По мнению аналитиков «Парк Групп», такие проекты в Подмосковье сейчас появляются и пользуются несомненным успехом. В числе первопроходцев были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому шоссе. Сегодня на авансцену в этом формате выходит загородный жилой курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольском шоссе. Здесь на территории в 14 га будет построено несколько корпусов, рассчитанных  на 70 апартаментов, стоимость квадратного метра составляет от 850 евро. Покупатели на постоянной основе получат полный гостиничный сервис и  возможность воспользоваться максимально развитой городской  инфраструктурой для возможности  постоянного проживания  (школа, супермаркет, службы быта,  спортивный комплекс), так и набором рекреационных  и гостиничных услуг для полноценного отдыха: салон СПА, бассейны,  собственный пляж, рестораны, кинозал,  круглосуточная охрана и room-service.  При полном  гостиничном сервисе (уборка номеров, территории, охрана), приобретаемым  в комплекте с апартаментами новый  собственник  получает также  и весь спектр  коммунальных услуг  (таких как, например, ремонт общих помещений, коммуникаций, инженерных систем при необходимости), осуществлять которые  будет специально для этого организованная управляющая компания.  Все это в совокупности позволит владельцу апартаментов не только  спокойно наслаждаться отдыхом, без «головной  боли» о сохранности и защите своего недвижимого имущества, но и при желании проживать в «Витро Вилладж» постоянно, не менее комфортно, чем в городской квартире.  Стоимость эксплуатационных услуг заявляется на уровне $1 за 1 кв. м.

Портрет покупателя

По словам Александра Вековшинина, если попытаться определить портрет покупателей, на которых рассчитаны подобные проекты, то это городские жители, люди среднего возраста, которые хотели бы вывезти своих детей или пожилых родителей в лес, на природу. Структура российского спроса на загородное жилье, добавляют аналитики «Парк Групп» предполагает не просто наличие коттеджного поселка с подведенными коммуникациями и инфраструктурой, а принципиально нового подхода, согласно которому покупатель получает полный гостиничный сервис загородом. Причем, бюджет составляет от 50 - 250 тыс. долл. Это новый качественный  подход к покупке загородной недвижимости, основанный на желании получить высокое качество жизни по доступной цене новым слоем покупателей - среднему классу. Единственным фактически неосвоенным и интересным для потребителей остается так называемый эконом-класс. Основную массу покупателей загородного жилья этого уровня составляют представители среднего класса с доходом средним и выше среднего, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость, в том числе с использованием ипотечных кредитов. Эта группа покупателей ожидает сегодня от рынка соответствующих предложений.

Марина Маркарова считает, что исходя из специфики «гостиничной жизни», т.е. практически полному освобождению от бытовых забот, ясно, что такой сервис, прежде всего, ориентирован на очень занятых людей, которым некогда вести дом, но в то же время они хотят жить за городом, в собственном большом доме. «Также подобные курорты могут быть интересны семейным парам с 2-3 детьми, - отмечает специалист - Хорошая экологическая обстановка, собственная территория и наличие развитой инфрастуктуры поселка вкупе с гостиничным сервисом позволят женщинам уделять всё свое внимание воспитанию детей, а не решению хозяйственных вопросов». 

В ближайшем будущем…

Мнение экспертов относительно будущего загородных сервисов сегодня сильно разнятся. Так Александр Вековшинин считает, что сейчас, несмотря на то, что в Подмосковье есть уже несколько таких проектов, вряд ли можно говорить о тенденции. «Безусловно, эти загородные сервисы найдут своего покупателя, однако на особо радужное будущее я бы не рассчитывал. Вряд ли в скором времени эти проекты будут появляться в Подмосковье массово и так же массово продаваться. Хотя вероятность функционирования нескольких таких мини-городов из 300-400 квартир вполне высока», - подчеркнул специалист.

Похожей точки зрения придерживается и Марина Маркарова, по словам которой, эти проекты не станут новым бумом на рынке загородного строительства. «Скорее всего, на рынок выйдет несколько объектов, предлагающих гостиничный сервис, первым среди которых будет курорт Витро Вилладж (срок сдачи всего проекта намечен на следующий год), они займут свою нишу и отстроятся от конкурентов, - отметила специалист -  Также в последнее время формируется тенденция приобретения в собственность загородных квартир, которые находятся в обслуживании у гостиничного комплекса. Некоторые компании вообще предлагают покупку гостиничных номеров (гостиница «Бумеранг», которая возводится на территории парка «Яхрома»)».    

А вот аналитики «Парк Групп» считают, что успех аналогичных по концепции коттеджных поселков  или загородных комплексов, строительство которых, несомненно, начнется уже в ближайшее время в массовом порядке, предсказать несложно, поскольку на них установится устойчивый долгосрочный спрос, в том числе со стороны тех, кто в настоящее время предпочитает арендовать или снимать номер в домах отдыха. Общеизвестно, что спрос на услуги современных загородных клубов и  пансионатов, расположенных в Подмосковье, растет с каждым годом. По данным «Парк Групп», сегодня их среднегодовая загрузка составляет 70-85%, а летом и в праздники доходит до 100%. К примеру, в 2004 году порядка 70% номерного фонда на весь летний сезон было продано еще в марте. А ведь все новые отели и пансионаты («Гелиопарк», «Атлас Парк-Отель», дачные отели «Истра Холидей», пансионат «Акварели») рассчитаны как минимум на потребителя со средним доходом ($40-70 за номер в сутки) и  выше среднего доходом ($100-250 за номер в сутки), то есть от $5 до 15 тысяч за сезон. Эти потребители, несомненно, готовы покупать жилье в современных парках класса «Витро Вилладж», особенно учитывая любовь россиян к частной собственности. Таким образом, по мнению специалистов «Парк Групп» с большой долей уверенности следует утверждать, что рынок элитного загородного жилья близок к насыщению и высококонкурентен. Практически удовлетворен и спрос на загородное жилье бизнес-класса – во всяком случае, имеющегося на сегодняшний день предложения коттеджных поселков более чем достаточно.