23 января 2006

С 1991 г. система управления жилищным фондом претерпела значительные изменения.

До 1991 г. собственником всего жилищного фонда являлось государство, и только оно имело право распоряжаться жилыми помещениями, устанавливать правила и нормативы содержания домов, размер оплаты, назначать службу заказчика жилищно-коммунальных услуг для населения (управляющую организацию), передавать жилищный фонд в хозяйственное ведение или оперативное управление. Все эти вопросы решала конкретная управляющая организация (дирекция единого заказчика), жители же должны были оплачивать предоставляемые услуги и бережно относиться к местам общего пользования.

После принятия в 1991 г. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие граждане стали собственниками занимаемых ими квартир. Но необходимая законодательная база отсутствовала, поэтому активного включения населения в процессы управления домами не произошло.

С выходом в 1995 г. Гражданского кодекса Российской Федерации появились такие понятия, как «общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», «товарищество собственников жилья».

Затем, в 1996 г., был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». В данном законе появилось понятие «кондоминиум» — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в общей долевой собственности. Также важнейшей новацией закона было предоставление собственникам помещений права на выбор способа управления кондоминиумом.

После принятия указанных законодательных актов в Москве как в субъекте Российской Федерации стало активно развиваться городское законодательство, регулирующее вопросы самоуправления граждан в жилищной сфере. А когда постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690 была утверждена «Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья», работа по привлечению граждан к управлению домами стала осуществляться в приоритетном порядке.

Но с 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в котором установлены новые принципы организации управления многоквартирными домами. Самым важным новшеством Жилищного кодекса РФ стало наделение собрания собственников помещений (жилых и нежилых) правами управления многоквартирным домом. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст.44 ЖК РФ относятся такие вопросы, как:

1.                              принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2.                              принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3.                              принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и его отчуждении;

4.                              принятие решений о создании ТСЖ;

5.                              выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

Этот список не является исчерпывающим, общее собрание наделено Жилищным кодексом РФ и другими полномочиями.

Например, собственники помещений получили право определять размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который теперь устанавливается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.

Сам процесс проведения общих собраний собственников помещений в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно регламентирован (ст.45—48). Однако в целях оказания содействия жителям в организации и проведении общих собраний распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 г. № 393 утверждены Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, важной новацией Жилищного кодекса РФ стало то, что выбор способа управления многоквартирным домом стал уже не правом, а обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

1.                              управление управляющей организацией;

2.                              управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.                              непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания.

В случае, если до 1 марта 2006 г. собственники помещений не выберут способ управления домом, или если принятое на общем собрании решение в силу не будет реализовано, за них это должны сделать органы власти. Уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы по результатам открытого конкурса выберет управляющую организацию, с которой все собственники помещений будут обязаны заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, сформированных по итогам конкурса. Причем в случае, если конкурс будет признан несостоявшимся, управляющая организация будет назначена без проведения конкурса.

Не позднее чем через год после заключения договора управления с отобранной по конкурсу управляющей организацией орган исполнительной власти созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Однако собственники вправе самостоятельно в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ, выбрать или изменить способ управления, управляющую организацию.

Особое внимание следует обратить на развитие договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами. В Жилищном кодексе РФ договору управления посвящена ст.162. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от 1 года до 5 лет. Обязательными условиями договора являются:

1.                              Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. (Работа по определению нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, ведется в Москве с 2001 г. Но до принятия кодекса эта работа касалась лишь кондоминиумов, теперь же она должна быть проведена для каждого из 40 тыс. московских домов.)

2.                              Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3.                              Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4.                              Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Составленный с точным соблюдением требований законодательства договор управления многоквартирным домом позволит собственникам помещении и управляющим организациям эффективно защищать свои права и законные интересы.

После принятия кодекса в число утративших силу законодательных и нормативных актов вошел закон РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», на основании которого в Москве строилась организация управления многоквартирными домами. Сейчас эта система приводится в соответствии с федеральным законодательством. Пока она является централизованной, дотируемой из бюджета города. К системе привыкли все — и чиновники, и жители, которые привыкли к мысли, что об их собственности должно заботиться государство.

Но Жилищный кодекс РФ четко расставил все по своим местам. В соответствии с ним каждый собственник квартиры должен заботиться о своей собственности сам. Ведь в Москве в частной собственности находится около 72% жилья, и этот процент неуклонно растет. В связи с тем, что у государства осталось в собственности менее 30% жилищного фонда, его роль уменьшается и сводится прежде всего к обеспечению выполнения жилищного законодательства, созданию условий для реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах на управление своим домом, созданию равных условий для деятельности управляющих организаций, различных организационно-правовых форм.

С 1991 г. система управления жилищным фондом претерпела значительные изменения.

До 1991 г. собственником всего жилищного фонда являлось государство, и только оно имело право распоряжаться жилыми помещениями, устанавливать правила и нормативы содержания домов, размер оплаты, назначать службу заказчика жилищно-коммунальных услуг для населения (управляющую организацию), передавать жилищный фонд в хозяйственное ведение или оперативное управление. Все эти вопросы решала конкретная управляющая организация (дирекция единого заказчика), жители же должны были оплачивать предоставляемые услуги и бережно относиться к местам общего пользования.

После принятия в 1991 г. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие граждане стали собственниками занимаемых ими квартир. Но необходимая законодательная база отсутствовала, поэтому активного включения населения в процессы управления домами не произошло.

С выходом в 1995 г. Гражданского кодекса Российской Федерации появились такие понятия, как «общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», «товарищество собственников жилья».

Затем, в 1996 г., был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». В данном законе появилось понятие «кондоминиум» — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в общей долевой собственности. Также важнейшей новацией закона было предоставление собственникам помещений права на выбор способа управления кондоминиумом.

После принятия указанных законодательных актов в Москве как в субъекте Российской Федерации стало активно развиваться городское законодательство, регулирующее вопросы самоуправления граждан в жилищной сфере. А когда постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690 была утверждена «Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья», работа по привлечению граждан к управлению домами стала осуществляться в приоритетном порядке.

Но с 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в котором установлены новые принципы организации управления многоквартирными домами. Самым важным новшеством Жилищного кодекса РФ стало наделение собрания собственников помещений (жилых и нежилых) правами управления многоквартирным домом. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст.44 ЖК РФ относятся такие вопросы, как:

1.                              принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2.                              принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3.                              принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и его отчуждении;

4.                              принятие решений о создании ТСЖ;

5.                              выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

Этот список не является исчерпывающим, общее собрание наделено Жилищным кодексом РФ и другими полномочиями.

Например, собственники помещений получили право определять размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который теперь устанавливается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.

Сам процесс проведения общих собраний собственников помещений в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно регламентирован (ст.45—48). Однако в целях оказания содействия жителям в организации и проведении общих собраний распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 г. № 393 утверждены Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, важной новацией Жилищного кодекса РФ стало то, что выбор способа управления многоквартирным домом стал уже не правом, а обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

1.                              управление управляющей организацией;

2.                              управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.                              непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания.

В случае, если до 1 марта 2006 г. собственники помещений не выберут способ управления домом, или если принятое на общем собрании решение в силу не будет реализовано, за них это должны сделать органы власти. Уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы по результатам открытого конкурса выберет управляющую организацию, с которой все собственники помещений будут обязаны заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, сформированных по итогам конкурса. Причем в случае, если конкурс будет признан несостоявшимся, управляющая организация будет назначена без проведения конкурса.

Не позднее чем через год после заключения договора управления с отобранной по конкурсу управляющей организацией орган исполнительной власти созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Однако собственники вправе самостоятельно в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ, выбрать или изменить способ управления, управляющую организацию.

Особое внимание следует обратить на развитие договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами. В Жилищном кодексе РФ договору управления посвящена ст.162. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от 1 года до 5 лет. Обязательными условиями договора являются:

1.                              Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. (Работа по определению нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, ведется в Москве с 2001 г. Но до принятия кодекса эта работа касалась лишь кондоминиумов, теперь же она должна быть проведена для каждого из 40 тыс. московских домов.)

2.                              Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3.                              Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4.                              Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Составленный с точным соблюдением требований законодательства договор управления многоквартирным домом позволит собственникам помещении и управляющим организациям эффективно защищать свои права и законные интересы.

После принятия кодекса в число утративших силу законодательных и нормативных актов вошел закон РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», на основании которого в Москве строилась организация управления многоквартирными домами. Сейчас эта система приводится в соответствии с федеральным законодательством. Пока она является централизованной, дотируемой из бюджета города. К системе привыкли все — и чиновники, и жители, которые привыкли к мысли, что об их собственности должно заботиться государство.

Но Жилищный кодекс РФ четко расставил все по своим местам. В соответствии с ним каждый собственник квартиры должен заботиться о своей собственности сам. Ведь в Москве в частной собственности находится около 72% жилья, и этот процент неуклонно растет. В связи с тем, что у государства осталось в собственности менее 30% жилищного фонда, его роль уменьшается и сводится прежде всего к обеспечению выполнения жилищного законодательства, созданию условий для реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах на управление своим домом, созданию равных условий для деятельности управляющих организаций, различных организационно-правовых форм.

С 1991 г. система управления жилищным фондом претерпела значительные изменения.

До 1991 г. собственником всего жилищного фонда являлось государство, и только оно имело право распоряжаться жилыми помещениями, устанавливать правила и нормативы содержания домов, размер оплаты, назначать службу заказчика жилищно-коммунальных услуг для населения (управляющую организацию), передавать жилищный фонд в хозяйственное ведение или оперативное управление. Все эти вопросы решала конкретная управляющая организация (дирекция единого заказчика), жители же должны были оплачивать предоставляемые услуги и бережно относиться к местам общего пользования.

После принятия в 1991 г. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие граждане стали собственниками занимаемых ими квартир. Но необходимая законодательная база отсутствовала, поэтому активного включения населения в процессы управления домами не произошло.

С выходом в 1995 г. Гражданского кодекса Российской Федерации появились такие понятия, как «общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», «товарищество собственников жилья».

Затем, в 1996 г., был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». В данном законе появилось понятие «кондоминиум» — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в общей долевой собственности. Также важнейшей новацией закона было предоставление собственникам помещений права на выбор способа управления кондоминиумом.

После принятия указанных законодательных актов в Москве как в субъекте Российской Федерации стало активно развиваться городское законодательство, регулирующее вопросы самоуправления граждан в жилищной сфере. А когда постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690 была утверждена «Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья», работа по привлечению граждан к управлению домами стала осуществляться в приоритетном порядке.

Но с 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в котором установлены новые принципы организации управления многоквартирными домами. Самым важным новшеством Жилищного кодекса РФ стало наделение собрания собственников помещений (жилых и нежилых) правами управления многоквартирным домом. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст.44 ЖК РФ относятся такие вопросы, как:

1.                              принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2.                              принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3.                              принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и его отчуждении;

4.                              принятие решений о создании ТСЖ;

5.                              выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

Этот список не является исчерпывающим, общее собрание наделено Жилищным кодексом РФ и другими полномочиями.

Например, собственники помещений получили право определять размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который теперь устанавливается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.

Сам процесс проведения общих собраний собственников помещений в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно регламентирован (ст.45—48). Однако в целях оказания содействия жителям в организации и проведении общих собраний распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 г. № 393 утверждены Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, важной новацией Жилищного кодекса РФ стало то, что выбор способа управления многоквартирным домом стал уже не правом, а обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом:

1.                              управление управляющей организацией;

2.                              управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.                              непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания.

В случае, если до 1 марта 2006 г. собственники помещений не выберут способ управления домом, или если принятое на общем собрании решение в силу не будет реализовано, за них это должны сделать органы власти. Уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы по результатам открытого конкурса выберет управляющую организацию, с которой все собственники помещений будут обязаны заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, сформированных по итогам конкурса. Причем в случае, если конкурс будет признан несостоявшимся, управляющая организация будет назначена без проведения конкурса.

Не позднее чем через год после заключения договора управления с отобранной по конкурсу управляющей организацией орган исполнительной власти созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Однако собственники вправе самостоятельно в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ, выбрать или изменить способ управления, управляющую организацию.

Особое внимание следует обратить на развитие договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами. В Жилищном кодексе РФ договору управления посвящена ст.162. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от 1 года до 5 лет. Обязательными условиями договора являются:

1.                              Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. (Работа по определению нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, ведется в Москве с 2001 г. Но до принятия кодекса эта работа касалась лишь кондоминиумов, теперь же она должна быть проведена для каждого из 40 тыс. московских домов.)

2.                              Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3.                              Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4.                              Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Составленный с точным соблюдением требований законодательства договор управления многоквартирным домом позволит собственникам помещении и управляющим организациям эффективно защищать свои права и законные интересы.

После принятия кодекса в число утративших силу законодательных и нормативных актов вошел закон РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», на основании которого в Москве строилась организация управления многоквартирными домами. Сейчас эта система приводится в соответствии с федеральным законодательством. Пока она является централизованной, дотируемой из бюджета города. К системе привыкли все — и чиновники, и жители, которые привыкли к мысли, что об их собственности должно заботиться государство.

Но Жилищный кодекс РФ четко расставил все по своим местам. В соответствии с ним каждый собственник квартиры должен заботиться о своей собственности сам. Ведь в Москве в частной собственности находится около 72% жилья, и этот процент неуклонно растет. В связи с тем, что у государства осталось в собственности менее 30% жилищного фонда, его роль уменьшается и сводится прежде всего к обеспечению выполнения жилищного законодательства, созданию условий для реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах на управление своим домом, созданию равных условий для деятельности управляющих организаций, различных организационно-правовых форм.