Центрального агентства недвижимости
26 апреля 2007

Такое мнение высказали специалисты Центрального агентства недвижимости на круглом столе в издательском доме Реклама Шанс. Он состоялся 25 апреля и был посвящен проблемам и перспективам развития  рынка недвижимости Петербурга и Ленинградской области в ближайшие годы.

В круглом столе приняли участие специалисты Центрального агентства недвижимости – Елена Павловская, руководитель отдела жилой недвижимости, и Андрей Тонковский, ипотечный консультант.
Также представители Управления Росрегистрации по СПб и ЛО, компании «Петербургская недвижимость», «АВЕНТИН-Недвижимость», «Адвекс. Недвижимость, «Бекар», петербургского отделения «Альфа-банк», представители прессы.

Елена Павловская в своем выступлении подвела итоги 1 квартала 2007 года, а также высказала прогнозы развития рынка недвижимости на ближайшие полтора года:
«Первый квартал 2007 года можно назвать кварталом стабильности на рынке недвижимости.
Наметилось несколько тенденций:
1) тенденция к расслоению рынка жилья становится явной. Покупатели стали  требовательнее  к качеству и все больше  отдают предпочтение  просторному  и современному жилью.
2) рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то время, как современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом. Если судить по цене предложений, то стоимость квадратного метра за первый квартал выросла в среднем на 3,2% (и составила $2540) за квадратный метр. Но если говорить о ценах реальных сделок, то их  стоимость,  как правило, снижается путем торгов прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем не ликвиднее жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости.
За первый квартал 7 года лидерами  подорожания  стали Василеостровский  и Центральный районы ( до $2800 за метр), так как пользовались наибольшим спросом.
Самые низкие цены были отмечены в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах.
3) Нельзя не отметить такой факт, как сближение стоимости квадратного метра между однокомнатными и трехкомнатными квартирами. На сегодня разница в стоимости снизилась до 12%, в то время как ранее при таком рынке не опускалась ниже 14% (при ажиотаже доходит до 25%).
Наши прогнозы таковы:
Мы ожидаем удорожание до конца года, но не более чем на 3-5%. Фактически, это означает стабилизацию рынка. Это связано с тем, что предложение значительно превышает спрос. А спрос  низкий, так как  у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека- это замечательно. Но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита.
В тоже время стабильность на рынке жилья открывает более широкие перспективы для расселения многокомнатных коммунальных квартир, что приведет к сокращению количества коммуналок в нашем городе.

Итак! По нашим  прогнозам существенных изменений на рынке жилья   до весны 2008 года не ожидается».

Андрей Тонковский в своем выступлении остановился на новых тенденциях на рынке ипотеки Петербурга:
«Предлагаю обсудить новую тенденцию – ипотечное кредитование дорогих объектов».
Сейчас все говорят о стремительном развитии рынка ипотеки. Это правда лишь отчасти. Действительно, популярность ипотеки выросла по сравнению с прошлыми годами.
Однако в результате ажиотажа в 2006 году на рынке жилья Петербурга спрос на ипотечные кредиты среди массового потребителя немного снизился. Это связано с тем, что выплаты по кредиту  слишком высоки – в среднем около $1-1,5 тыс. в месяц - из-за резко повысившихся цен на жилье.
С начала 2007 года выдано около 3 тыс. кредитов. Средний размер кредита - 1 млн. 800 тыс. рублей каждый. Примерно 30% всех сделок с недвижимостью на вторичном рынке совершаются с использованием ипотечного кредита.
Естественно, что между банками возникает конкуренция за потенциального клиента. Банки подходят к ипотеке все более либерально. Помимо снижения процентных ставок уменьшается комиссия за выдачу кредита, а некоторые банки ее просто отменяют во время рекламных акций, увеличивается срок кредитования и т.д.
Все легче происходит выдача кредитов гражданам даже с неподтвержденными доходами.

Кто сейчас является основным потребителем ипотечного кредита?
По нашим оценкам,  сегодня структура ипотечного рынка изменилась. Конечно, основные потребители, по прежнему – это люди, уже имеющие стартовый капитал в виде комнаты, квартиры или суммы денег. Ведь выплачивать ежемесячные платежи по кредиту при нулевом первом взносе – он составляет около $2 тыс. в месяц - достаточно трудно даже обеспеченным семьям.
Средний класс, основной потребитель кредитов в Европе, в России до конца еще не сформирован. Это проблема, которую необходимо решить, чтобы ипотека в России работала в полную меру

Нельзя не отметить, что появился новый потребитель ипотечного кредита – бизнес-мен, топ-менеджер, успешный клерк!!!

Все эти категории людей имеют достаточно высокий доход для того, чтобы приобрести дорогое жилье, однако не желают изымать средства из оборота компании или копить и берут ипотечный кредит.
По нашей статистике, еще в конце прошлого года в компанию поступало 1-2 обращений в месяц на покупку недвижимости стоимостью от $200 тыс. и выше по ипотеке. Сегодня эти показатели изменились. Обращений стало 5-7 в месяц, стоимость приобретаемой квартиры – от $300 тыс. и выше. И это только начало. По нашим оценкам, эта тенденция покупка дорогих объектов в кредит в ближайшее время будет развиваться.

Массовая ипотека может получить развитие в ближайшие годы. Это связано:
1) с расселением коммунальных квартир, в результате чего на рынке появится новые покупатели.
2) с приходом крупных инвесторов в регион (Газпром, Тайота, Нисан и тд), так как конкурентоспособные зарплаты позволят большему количеству людей использовать ипотеку и приобретать жилье.
3) реализацией федеральной программы по выдаче жилищных сертификатов жителям севера и других отдаленных районов для приобретения недвижимости, том числе в Петербурге.