22 ноября 2006

«Мне в наследство достался земельный пай. Я живу в городе и просто позабыла про эту бумагу. Сейчас говорят, что до января 2007 года нужно оформить эту землю и передать ее в аренду ­ или обрабатывать самим. Но якобы в любом случае придется платить земельный налог ­ пользуемся мы этой землей или нет. У многих моих друзей и знакомых тоже есть документы на земельные паи. Хотелось бы их сберечь для детей. Подскажите, как все­таки лучше распорядиться земельной долей?»

Действительно, с 1 января 2006 года вступила в силу 392­я статья Налогового кодекса РФ, согласно которой собственники земельных долей (в просторечии – паев) обязаны теперь платить земельный налог, даже если их земельная доля не используется и не обрабатывается.

Но, согласно пункту 5 статьи 391­й Налогового кодекса, граждане, проживающие в зоне со льготным социально­экономическим статусом, имеют льготу по налогооблагаемой базе в десять тысяч рублей, то есть налог берется только с кадастровой стоимости пая, превышающей десять тысяч рублей. А поскольку кадастровой оценки районных земель еще не проводилось, определить этот налог пока нельзя.

Стало быть, в 2007 году земельный налог пайщикам, проживающим (прописанным) в льготной зоне, не грозит ­ если, конечно, законодатели не придумают ничего нового за оставшиеся полтора месяца (а с 1 января начнется новый налоговый период, и что­либо менять в текущем году уже будет нельзя). Если до нового года область все­таки успеет провести кадастровую оценку районных земель и если паи по оценке будут дороже десяти тысяч рублей, то пайщикам придется платить годовой земельный налог в 0,3% от оценки пая, уменьшенной на сумму в десять тысяч рублей. Но столь высокая оценка сельскохозяйственных земель маловероятна.

Как распорядиться долей?

1­й вариант

Доля или земельный пай – это не конкретный участок земли, а, скорее, право дольщика получить его при разделе общего земельного массива. Если вы еще не распорядились своей земельной долей: не продали, не подарили другому дольщику, не внесли в уставной капитал сельхозорганизации, не отдали в доверительное управление другому лицу, то вы сохранили право на земельный участок и можете выделить его в счет своей доли.

Мы неоднократно писали о порядке выделения земельных участков дольщикам. Механизм, описанный Законом №101­ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», остался тем же: нужно собрать общее собрание дольщиков, которое примет решение о разделе земли и выделении конкретных полей конкретным дольщикам. При этом необходимо соблюсти все процедуры, описанные в Законе, и набрать нужный кворум, иначе собрание и решение будут незаконными.

Но даже если решение не будет принято, у дольщика все равно остается возможность выделить свой участок. Для этого он должен опубликовать в «Курской правде» сообщение о намерении выделить участок соответствующего размера с указанием его конкретного местоположения, а также своего адреса, куда могут прислать письменные возражения остальные дольщики. Если в течение 30­ти дней не будет письменных возражений, участок считается согласованным, можно приглашать межевателя, оформлять право собственности уже на конкретный участок, регистрировать его в госреестре.

Многие дольщики из других районов области (да и некоторые в нашем районе) уже так и сделали – в основном из числа «продвинутых» и бывших начальников, в основном – за счет неграмотности остальных дольщиков в этом вопросе: «Курскую правду» мало кто читает, возражений не присылает, да и механизма разрешения споров до сих пор не было.

Недавно вышло постановление администрации Курской области о порядке проведения согласительных процедур при разрешении споров участников долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка. Этим будут заниматься согласительные комиссии, которые должны быть образованы администрациями муниципальных районов сроком на три года. Функцию председателя комиссии должен выполнять глава или его заместитель, в состав комиссии войдут представители органов исполнительной государственной власти Курской области, федеральных служб и структур.

Выделение участка – один из способов распоряжения земельной долей, требующий довольно высоких затрат на регистрацию и межевание (в общей сложности ­ до нескольких тысяч рублей). Но проблемы у собственника на этом не заканчиваются. Согласно статье 6­й упомянутого Закона, если участок не используется в течение трех лет, региональная или местная власть вправе его отсудить. Сейчас, конечно, властям не до этого: многие сельскохозяйственные земли брошены, Закон не работает, никто за поля не судится. Ну, а когда появится спрос на эту землю, участок можно отдать в аренду (и это будет источник дохода).

2­й вариант

Если вы отдали свою долю в аренду, то можете ее потерять. 27 января 2007 года истекает отпущенный Законом срок на приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с Гражданским кодексом. Дело в том, что аренда должна быть оформлена не на абстрактные доли, а на конкретные, зарегистрированные в кадастровой палате участки, то есть поля, которые могут быть в долевой собственности нескольких дольщиков без выделения участка каждому, но само поле должно быть выделено и зарегистрировано как земельный участок.

Для этого необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка (передаваемого в аренду поля, в состав которого входят ваши земельные доли). Затем поставить участок (поле) на кадастровый учет, каждому дольщику ­ получить в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельную долю в уже зарегистрированном конкретном участке (поле), наконец, заключить договора аренды и зарегистрировать их в регистрационной палате.

Если этого не сделать, то руководитель сельхозорганизации, начиная с 28 января 2007 года, вправе издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении. Дальше ­ в соответствии со статьей 1022­й Гражданского кодекса долги сельхозорганизаций будут погашаться в счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия их собственников. Таким образом можно лишиться своей земельной доли.

Приведение договора аренды земельной доли в соответствие с законодательством по затратам соизмеримо с выделением участка в счет земельной доли и тоже будет стоить несколько тысяч рублей. Логично, если эти затраты возьмет на себя арендатор – в счет будущей арендной платы. В противном случае дольщик может отозвать доверенность на доверительное управление или расторгнуть договор аренды земельной доли, если он заключал его напрямую с арендатором.

Резюме

В заключение надо сказать, что земельное законодательство, особенно касающееся земель сельхозназначения, очень «сырое», недостаточное, неоднозначное, допускает всевозможные толкования, и, возможно, будет изменяться и дорабатываться. Как и налоговое законодательство в отношении земли. А может, и не будет. В зависимости от того, кто возьмет верх: государственники, радеющие о продовольственной безопасности родины, или государственные жулики, получающие откат за обеспечение «зеленой улицы» продуктовому импорту и лоббирующие развал отечественного сельского хозяйства.

Интересы собственников земельных паев в этом многолетнем противостоянии могут использоваться просто как инструмент борьбы. Сейчас уже многие приблизились к мнению, что пусть на эту несчастную, брошенную землю придет хоть кто­нибудь, кто, наконец, начнет ее обрабатывать и получать урожай…

Так что не факт, что вложив кучу денег в правильное оформление договора аренды земельной доли или выделение участка, вы сохраните землю как источник дохода для себя или потомков – если, конечно, не будете ежегодно выращивать там картошку или пасти корову.